越秀区咨询-专打二手房官司律师-买家无法贷z款解除合同咨询

广州房屋买卖合同约定过户至第三人名下，卖家拒绝算违约吗？

  张静律师解答：算违约。***并未禁止房屋买卖合同约定买家过户至第三人名下，如卖家签订合同后又拒绝过户，则构成违约。

书节选：

认为，关于甘卖家是否构成违约，是否需向肖买家承担返还已付购房款、***违约金及赔偿中介费和律师费损失的违约责任。依据双方陈述及证人证言，双方曾于2020年8月27日到房屋办理网签及过户等手续，但因肖买家要求将涉案房屋过户至其公司名下，而甘卖家则仅同意过户至肖买家本人名下，双方因此产生争议，导致双方终未能完成后续交易手续，进而引发本案。依据双方在《不动产买卖合同》中的特别约定，“卖方知悉并同意买方将该不动产产权转移登记到买方的公司名下”，故甘卖家拒绝配合将涉案房屋过户至肖买家公司名下，不符合双方约定，其行为已构成违约。据此，肖买家诉请解除合同并要求甘卖家返还已付购房款5万元并***违约金5万元、赔偿中介费损失15000元及律师费损失2000元合法有据，对此予以支持。

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签订广州存量房买卖合同后未***定金构成违约吗？

  张静律师解答：构成违约，但因合同履行时间短，违约责任可降低。如下面这个案件，存量房买卖合同约定违约金为房价的10%，后考虑到双方仅签订了合同，买家连定金都未***，买家无法办理贷z款咨询，终酌情降低违约金为10万元（刚好相当于定金金额）。

书节选：

认为，关于涉案《广州存量房买卖合同》解除的责任确定问题。郭买家与严卖家签订《广州存量房买卖合同》约定，乙方应在2020年10月12日取得该房地产查册表无异议后，于2020年10月12日当天以转账方式***定金10万元整。郭买家在2020年10月12日收到居间方向其发出的涉案房屋查册表后，并无提出异议，故按照上述约定，郭买家应向严卖家***定金，但郭买家并未履行***定金义务，相反却于签订合同的第二天即向严卖家提出解除合同，且在严卖家向郭买家发出律师函给予***定金宽限期后仍拒不履行，导致严卖家提出本案要求确认双方合同解除，因卖合同》约定的内容，越秀区咨询，且双方终也无就此达成合意，因此，上述问题不能认定双方合同解除的履行责任在于严卖家，郭买家以上述理由认为合同解除责任在于严卖家，与本院认定事实不符，本院不予支持。

认为，关于郭买家应否向严卖家***违约金问题。承上所述，双方合同解除的责任在于郭买家，故根据双方合同约定，郭买家应向严卖家承担违约责任。本案中，买家无法贷z款解除合同咨询，考虑到郭买家仓促签订涉案《广州存量房买卖合同》，且在签订《广州存量房买卖合同》后即反悔提出解除合同，其违约行为对严卖家造成的损失较小，故综合全案事实，酌情确定由郭买家***10万元违约金给严卖家。

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广州房屋买卖合同约定买家可过户给第三人有效吗？

  张静律师解答：有效。买家没有购房资格，是否过户给第三人，仅是影响合同履行问题，而不影响合同的效力。如下面这个案件，一审认为买家炒房，认定房屋买卖合同无效。二审认定房屋买卖合同有效。

书节选：

一审认为，民事主体不得滥用民事权利损害社会公共利益。违背公序良俗的民事***行为无效。***对房地产市场制定的调控政策，是为了完善和保障房地产市场的平稳健康发展，保护社会公共利益。陈买家签订涉案房屋买卖合同时，不具备调控房地产市场时要求购房人应具备的资格或条件同虚设，损害的是社会公共利益。因此，陈买家与李卖家订立的标的房屋买卖合同无效。双方均有过错，李卖家已收的5万元应予退还，陈买家主张的其余请求，依法无据，一审不予支持。

二审认为，关于涉案房屋买卖合同的效力。涉案《房屋买卖合同》合法有效。虽然陈买家在签订涉案《房屋买卖合同》时并不具备购房资格，但并不排除其在上述合同履行期间可以取得购房资格，再者，不具备购房资格只是涉及合同能否过户履行的问题，并不涉及合同的效力。同理可论，涉案买卖合同中约定“买方有权第三方过户人”，并不意味着买方终是指令第三人作为过户人，且即便存在有规避限购政策的嫌疑，也只涉及该条款能否支持履行的问题，并不影响涉案房屋买卖合同的效力。综上，陈买家上诉主张涉案房屋买卖合同有效，理据充分，本院予以支持。合同解除的根本原因是李卖家单方变更合同条款，改判李卖家双倍返还定金10万元。

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