花都区咨询-著z名二手房买卖律师-合同约定不清怎么办

广州存量房买卖合同诸多条款约定不清如何认定谁违约？

  张静律师解答：存量房买卖合同应对涂销、办理网签、递件过户及房款的***等诸多时间节点进行约定，如约定不明，则需双方另外协商达成一致，如无法达成一致，造成合同解除，花都区咨询，则不归咎于任何一方的违约责任，只需退还定金即可。

书节选：

本院认为，本案的争议焦点是陈卖家是否构成违约，应否向刘买家承担***违约金及赔偿损失的违约责任。双方签订的《存量房买卖合同》虽约定交易过户手续需在合同签订后180天内完成，但确保交易能在该约定期限内完成并非任何一方当事人的单方义务，而需由双方各自履行己方义务及共同义务共同促成。因前述合同未对办理网签、申请提前还贷涂销等对合同正常履行具有实质影响的事项的具体期限作出明确约定，故除合同，因此导致双方交易未能继续，可认定合同因双方协商一致解除，而不宜认定合同因任何一方单方违约而解除。即使刘买家提交的录音等证据能反映陈卖家曾筹划将涉案房屋另行出售，该行为也并非直接导致合同未能继续履行的事由。综上，刘买家以陈卖家违约导致合同解除为由，诉请陈卖家承担***违约金及赔偿各项损失的违约责任，理据不充分，对此予以驳回。

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广州二手房卖家收取的定金很少，违约金能降低吗？

  张静律师解答：如收取的金额小，过错轻微，则一般会降低违约金。如下面这个案件，合同约定不清怎么办，就将27万违约金降到5万。

书节选：

认为，根据《房地产买卖居间合同》第十一条第二款约定“2、卖方提供产权证明或隐瞒产权导致本合同无法履行或转让房产在转移登记过程中因卖方的原因被***查封或以其它形式限制房地产权转移登记导致本合同无法履行时，买方有权单方书面解除合同，卖方应按约定成交价20%向买方***违约金。”，现涉案房屋因被查封导致合同无法继续履行，姚买家合同目的不能实现，陈卖家的行为已经构成违约，因此姚买家主张解除双方《房地产买卖居间合同》的房屋买卖关系，卖家不肯配合过户咨询，于法有据，予以支持。

至于违约金。结合合同履行进度、陈卖家收取定金的情况、陈卖家违约行为对姚买家造成的损失程度等因素，基于公平合理及诚实***原则，酌定陈卖家应向姚买家***违约金50000元。姚买家主张陈卖家赔偿违约金270000元，不予支持。

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广州房屋买卖合同约定过户至第三人名下，卖家拒绝算违约吗？

  张静律师解答：算违约。***并未禁止房屋买卖合同约定买家过户至第三人名下，如卖家签订合同后又拒绝过户，则构成违约。

书节选：

认为，关于甘卖家是否构成违约，是否需向肖买家承担返还已付购房款、***违约金及赔偿中介费和律师费损失的违约责任。依据双方陈述及证人证言，双方曾于2020年8月27日到房屋办理网签及过户等手续，但因肖买家要求将涉案房屋过户至其公司名下，而甘卖家则仅同意过户至肖买家本人名下，双方因此产生争议，导致双方终未能完成后续交易手续，进而引发本案。依据双方在《不动产买卖合同》中的特别约定，“卖方知悉并同意买方将该不动产产权转移登记到买方的公司名下”，故甘卖家拒绝配合将涉案房屋过户至肖买家公司名下，不符合双方约定，其行为已构成违约。据此，肖买家诉请解除合同并要求甘卖家返还已付购房款5万元并***违约金5万元、赔偿中介费损失15000元及律师费损失2000元合法有据，对此予以支持。

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