广州存量房买卖合同签订次日就提出解除合同，违约金能降低吗？
张静律师解答：可以由根据具体案情，酌情降低违约金。如下面这个案件，卖家次日提出解除合同，将90多万违约金降为10万。
书节选：
关于涉案房屋交易不能的违约主体以及相应的违约责任的认定。从已查明事实可知，涉案房屋买卖合同不能履行是因为李卖家签订合同后，单方面要求变更合同条款内容导致合同不能履行，故李卖家应承担合同不能履行的违约责任。涉案房屋买卖合同在2020年10月31日签订，李卖家在2021年11月1日就向陈买家提出，因为没有愿意涂销，陈买家能否先付300万元解押，如果不能的话，请求和平解约，并退回了当天陈买家转账的定金25万元。一方面，李卖家并非恶意要求解约，实属对合同约定内容考虑不周导致无法履行，另一方面，李卖家是在合同签订后的次日就要求解除涉案房屋买卖合同，并未耽误陈买家另行购买房屋，对陈买家造成的影响很小。在陈买家未能举证证明其损失的情况下，本院酌定李卖家双倍返还其已收取的5万元定金，即返还10万元。陈买家要求李卖家承担的其他违约责任和损失，理据不足，本院不予支持。
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广州二手房买卖合同未明确约定房款***时间如何认定违约？
张静律师解答：如未明确约定房款***日期，则可以以其他条款认定***时间。如下面这个案件，合同约定一方延迟履行义务超过10天的可解除合同，终认定买家构成违约，卖家没收定金。
书节选：
认为，关于郭卖家主张没收定金和***逾期违约金的问题，对此分析如下：根据双方提供的证据可以证明双方对合同的继续履行都作出过努力，直至2020年10月12日，郭卖家正式向赖买家提出解除《房地产买卖三方合约》，并主张没收定金20万元，对此审查赖买家在合同履行过程中是否存在违约。郭卖家称赖买家严重逾期履行***房款的义务已构成严重违约，认为，合同约定以按揭付款的方式***购房款，且未约定赖买家***剩余购房款的期限，但从郭卖家提供卢某与陈某的微信聊天记录来看，郭卖家一直在催赖买家***购房款，亦给予一定的宽间，但赖买家一直未能***，根据《房地产买卖三方合约》“因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供需要资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期***房款、逾期迁出等无故不履行本合同项下义务，则……逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（若卖方违约，则需双倍返还定金；
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广州存量房买卖合同诸多条款约定不清如何认定谁违约？
张静律师解答：存量房买卖合同应对涂销、办理网签、递件过户及房款的***等诸多时间节点进行约定，番禺区咨询，如约定不明，则需双方另外协商达成一致，银z行一直不放款怎么办，如无法达成一致，造成合同解除，则不归咎于任何一方的违约责任，只需退还定金即可。
书节选：
本院认为，本案的争议焦点是陈卖家是否构成违约，应否向刘买家承担***违约金及赔偿损失的违约责任。双方签订的《存量房买卖合同》虽约定交易过户手续需在合同签订后180天内完成，但确保交易能在该约定期限内完成并非任何一方当事人的单方义务，而需由双方各自履行己方义务及共同义务共同促成。因前述合同未对办理网签、申请提前还贷涂销等对合同正常履行具有实质影响的事项的具体期限作出明确约定，故除合同，因此导致双方交易未能继续，可认定合同因双方协商一致解除，而不宜认定合同因任何一方单方违约而解除。即使刘买家提交的录音等证据能反映陈卖家曾筹划将涉案房屋另行出售，该行为也并非直接导致合同未能继续履行的事由。综上，刘买家以陈卖家违约导致合同解除为由，诉请陈卖家承担***违约金及赔偿各项损失的违约责任，理据不充分，对此予以驳回。
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