广州分家析产***中房屋没有产权证会处理吗？
张静律师解答:可能不会，有的法官也会处理使用权。如下面这两个案件，案件一法官就不处理，案件二法官就可对使用权进行处理。这就是所谓的风险。
书节选：
案件一：关于686号商铺问题。黄某请求曾某1、曾某2交付该房屋并协助办理产权变更登记，应当举证证明该商铺为合法建设的房屋。从本案现有证据及双方陈述可见，该商铺没有取得权属证书，亦无合法报建手续或办理确权手续。为此，需先由行政主管部门处理后才能确定其财产权益关系，在此之前，黄某请求该商铺的所有权、收益权，不予调处。
案件二：关于22号宅基地房屋的权属状况，经查，生效的民事确认22号宅基地房屋为黎大儿、黎二儿、黎三儿、黎四儿、黎大儿、黎二儿、黎七儿、徐某及父母黎父、周母的家庭共有财产。另，该房屋于2000年3月14日报建获批，于×年至2002年期间先后建成，但未重新获颁宅基地使用证。由于22号宅基地房屋的建造没有另行取得宅基地使用权证，在管理部门对此作出处理前，仅可以根据实际情况对讼争房屋的使用权暂作处理。因此，黎大儿要求分割讼争房屋的所有权无***依据，不予支持。
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广州共有的宅基地房屋能拍卖分割吗？
张静律师解答：可以。如下面这个案件，就拍卖涉案的共有宅基地房屋，共有人平分拍卖款。当然买家只能是同经济社社员。
书节选：
认为，涉案广州市xx区xx号房由梁1、梁2、梁3、梁4各占1/4产权份额。根据典第三百零三条的规定，按份共有人可以随时请求分割共有的不动产。现梁1、梁2请求对涉案房屋予以分割，符合***规定，予以支持。关于分割方式。典第三百零四条规定，共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。本案中，经现场勘察可见，涉案房屋虽共有四层，但却只有一个大门可供出入涉案楼宇，即上下各楼层均亦只能从该一楼大门进出，且各楼层的采光、装修亦存在较大差异，梁4对于梁1、梁2提出的楼层分配方案不予认可，且之后各方亦无法就此协商一致，在此情况下，本案难以采取梁1、梁2主张的实物分割方式进行分割。至于折价分割方式，梁1、梁2、梁3、梁4双方未能协商一致由对方折价购买自己的产权份额，因此，也无法采取该方式分割。现梁1、梁2及梁4明确表示同意采取拍卖、变卖的方式进行分割，梁3虽予以反对，但未提交充分的证据予以佐证，广州海珠区咨询，故对其该主张，不予采纳。综上所述，本案宜采取拍卖、变卖共有房屋，对取得的价款予以分割的方式。梁1、梁2仅以案涉房屋为宅基地上房屋，可能存在拍卖、变卖困难等主观臆测为由主张进行实物分割，理据不足，本院不予采纳。
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广州村委会购买村民的宅基地合同有效吗？
张静律师解答：有效。属于村集体***内部的宅基地房屋流转。
本案为物权保护***，主要审查复某村委会及复某小学占有使用涉讼房屋是否具有合理依据。现复某村委会及复某小学主张系由复某村委会向黄某成购买涉讼房屋后交由复某小学使用，复某村委会为此提供了收款收据、等证据予以证明其已向黄某成、陈某***了合理对价，同时，复某村委会、复某小学及陈某均确认涉讼房屋已由复某小学实际占有使用逾二十年。陈某虽对复某村委会提供的收款收据、等不予确认，并称未收到上述款项，买卖合同无效赔偿咨询，但未能提供相关证据予以反驳，另陈某自认黄某成及其早于二十多年前已知悉涉讼房屋由复某小学占有使用，但在2018年其委托律师向复某村委会寄送律师函之前，黄某成及其均未曾向复某村委会或复某小学主张过任何权利，实有违常理，故法z院对复某村委会及复某小学的主张予以合理采信，复某村委会已向黄某成及陈某***了合理的对价，其与复某小学对涉讼房屋的占有使用合理有据。因此，陈某主张复某村委会及复某小学返还涉讼房屋并***占有使用费的诉请，缺乏理据，法z院不予支持。
对于陈某提出房屋买卖合同关系无效的主张。本院认为，复某村委会与黄某成之间的买卖合同行为属于村集体***内部的宅基地房屋流转，违约条款有效吗咨询，并未违反***、行政z***的强制性规定，亦不存在***所规定的其他无效情形，陈某亦在庭审中自认除涉讼房屋的宅基地外，买卖合同有效无效咨询，其名下还有一处宅基地，涉讼房屋转让不会导致陈某作为集体经济***成员宅基地权利的丧失。陈某关于涉讼房屋买卖合同关系无效的上诉主张，理由不能成立。
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