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广州未到交易期限的经济适用房买卖合同有效吗？

  《广东省高z级人民z法z院关于审理房屋买卖合同***案件的指引》第十六条：当事人在规定的限制上市交易期限内买卖保障性住房，一般违约根本违约咨询，应当依照合同法第五十二条第四项或者民z法总则第z一百五十三条第二款的规定认定合同无效。

合同法第五十二条第四项：有下列情形之一的，合同无效：(四)损害社会公共利益。

民z法总则第z一百五十三条第二款：违背公序良俗的民事***行为无效。

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广州二手房买家没有购房资格，终无法过户算谁违约？

  张静律师解答：按照合同约定来认定是否构成违约。如下面这个案件，合同约定“因政策原因导致买卖双方无法在2017年7月30日前过户，合同自动解除，卖方退还全部定金”。一审法官认为签订合同时双方都知晓买家没有购房资格，则该政策原因因是指其他政策，不包含买家不具备购房资格这个情况。判定买家构成违约，卖家可没收定金。二审法z院认为政策原因包含了购房资格的情况，认定买家不构成违约，定金退还。

判z决书节选：

本院认为，双方合同签订时，广州地区限购政策已实施多年，买卖双方及经纪方理应知晓。然而，在李买家不具有购房资格的情况下，李买家与陈卖家作为完全民事行为能力人仍签订上述合同，买卖双方均应承担一定的责任，但该责任可相抵。在李买家不具备购房资格的情况下，李买家与陈卖家在《房屋买卖合同》第十三条特别约定，销网签咨询，因政策原因导致买卖双方无法在2017年7月30日前过户，合同自动解除，卖方退还全部定金。结合一审诉z讼中，证人梁某到庭所述及中介公司未收取中介费用的事实，前述第十三条的特别约定应是各方对有关李买家的购房资格问题所作特别约定，即李买家在2017年7月30日前未具备购房资格的，合同自动解除，卖方退还全部定金。为此，一审认定该条款中有关“政策原因”应理解为签订合同后所出现新的房屋调控政策，李买家未取得购房资格问题也不适用该合同十三条的约定欠妥，本院予以纠正。现李买家至2017年7月30日仍不具备购房资格，李买家根据前述条款要求陈卖家全额退还定金100000元有合同依据，本院予以支持。一审认定李买家单方构成违约，判处李买家已交纳的定金100000元由陈卖家没收，不予退还不当，本院予以纠正。

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广州买房时发现卖家只是挂名人，需要追加真正的卖家进诉z讼吗？

    张静律师解答：若名义卖家披露真正的卖家，则可由买家自己选择告谁，告名义卖家还是真正卖家都可以，承担责任都是一样的。但是选定后就不能再更换。

判z决书节选：

本院认为，关于林卖家是否需承担《商铺买卖合同》项下的出卖人义务的问题。《合同法》第四百零二条规定，“受托人以自己的名义，在委托人的***范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”；第四百零三条第z一款、第二款规定，“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外；受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人”。本案中，涉案商铺登记在林卖家名下，林卖家亦以自身名义与刘买家签订《商铺买卖合同》，无充分证据反映林卖家在签订《商铺买卖合同》之时有向刘买家披露其系代案外人泽某公司持有涉案商铺的事实，而刘买家也以林卖家为合同相对方提起本案诉z讼，要求林卖家承担《商铺买卖合同》项下的出卖人义务。基于此，林卖家应作为出卖人向刘买家承担返还购房款及团购费的出卖人义务。对林卖家提出涉案商铺实际权属人为泽某公司，一审未追加泽某公司，程序的主张，本院不予采纳。

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