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广州商品房买家未***逾期付款违约金开发商能拒绝吗？

  张静律师解答：合同有明确约定才可以，没约定就不可以。如下面这个案件，广州海珠区咨询，买家起诉开发商***逾期违约金，开发商辩称买家逾期付款的违约金未***，其有权延期，就不予支持。

书节选：

涉案补充协议约定:“乙方(袁买家)逾期付款，甲方(继某公司)不解除合同，愿意继续履行的，甲方除有权收取违约金及赔偿金外，买拍卖房找律师陪购，还有权同时行使以下权利:若合同约定的交房日期到达，但乙方仍未交清房款的，甲方有权拒绝交付房屋;若房屋已经交付但尚未过户的，甲方有权拒绝办理过户手续或提供办理手续的相关资料”，补充协议约定“乙方同意，在乙方付清所有房款之前，甲方保留该房屋的所有权，甲方有权从乙方付清房款之日起计算代理乙方办理***的期限……”，上述约定并未明确继某公司有权在袁买家未***逾期付款违约金的情况下拒绝履行义务。***全部购房款系购房人的主要合同义务，向购房人交付房屋以及将房屋产权变更登记在购房人名下为出卖人的主要合同义务。袁买家已经***全部购房款，其主要合同义务已经履行，袁买家因存在逾期付款需***的逾期付款违约金并非取得涉案房屋的对价，继某公司在本案之前亦无向袁买家主张过逾期的违约金，继某公司现以袁买家未***逾期付款违约金为由主张其可顺延期限的理由，拍卖房风险咨询，有违公平、合理原则，其该理由不能成立，本院不予采纳。

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广州开发商隐瞒商品房已被查封，能双倍返还定金吗？

  张静律师解答：可以。如下面这个案件，一审法z院认为，涉案房产的查封在朱某认购之前就已发生，朱某作为认购方也应履行审慎审查的义务，故朱某对认购书无法履行也应承担责任，因此，驳回朱某要求益某公司向其双倍返还定金的请求，仅判z决返还定金。二审法z院认为购房者无过错，改判支持双倍返还定金。

二审判z决书节选：

本院认为，朱某与益某公司订立的《某园认购书》约定朱某向某公司***定金50000元，双方于2014年11月13日前签订《商品房买卖合同》，故双方之间成立商品房预约合同关系，本案案由应为商品房预约合同***。《某园认购书》约定的定金作为双方在确定的期限内签订正式商品房买卖合同的担z保，其性质应为立约定金，如一方违约导致未能签订正式商品房买卖合同则应适用定金罚则。《某园认购书》约定出售方保证认购方能依约取得认购物业。作为出卖人，益某公司负有如实告知标的物情况以及确保标的物适于交易的义务，然而，益某公司故意隐瞒涉案房屋已被查封的事实，导致双方未能订立正式商品房买卖合同，应承担违约责任。朱某主张益某公司双倍返还定金，本院予以支持。

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广州买商品房后***未出，开发商公司注销了怎么办？

  张静律师解答：可起诉开发商公司的股东履行办理***的义务。如下面这个案件，就开发商的股东公司配合购房者办理过户手续。

书节选：

本院认为：本案争议的焦点为中某***公司是否应当协助宋某办理涉案房屋的转移登记。

宋某与里某房地产公司签订的《认购书》、《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，合法有效。宋某已依约***完毕购房款，并已接收涉案房屋，涉案房屋尚未办理产权登记至宋某名下，宋某有权依照合同约定要求里某房地产公司办理涉案房屋的产权转移登记手续。现宋某已提交证据证实其目前具备购房资格，且没有证据显示涉案房屋存在过户障碍，里某房地产公司应当按照合同约定协助宋某办理产权转移登记。里某房地产公司已于2019年2月27日注销。《人民关于适用若干问题的规定（二）》第二十条款的规定：“公司解散应当在完毕后，申请办理注销登记。公司未经即办理注销登记，导致公司无法进行，***人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司***承担清偿责任的，人民应依法予以支持”。现无证据证实里某房地产公司已将本案******纳入范围情况销登记，即本案现有证据不能证实中某***公司、中某房地产公司已经依法履行公司义务，中某***公司、中某房地产公司对里某房地产公司的本案***应承担清偿责任。故，中某***公司、中某房地产公司协助宋某办理涉案房屋转移登记至宋某名下。

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