拍卖房买卖争议律师-租赁合同在抵z押权之后咨询

广州签订认购书后向开发商***更名费能退吗？

  张静律师解答：不能，如果合同约定更名需收取更名费是合法的。不过如果开发商超出约定标准收取更名费，则多收的金额可以要求退还。

书节选：

认为，欠缴的物业费谁付咨询，本案中，租赁合同在抵z押权之后咨询，郑某向华某公司***更名费80000元系基于商品房买卖合同关系，双方存在基础***关系，故本案案由为商品房买卖合同***。本案的争议焦点在于华某公司向郑某收取更名费80000元是否符合双方约定。对此分析如下:首先，尽管郑某与华某公司签订的《商品房(一手现房)买卖合同》并未对更名费项目进行约定，但从涉案房屋的交易过程上看，华某公司与各认购人签订的《商品房认购书》均明确约定:认购人不得随意转让认30000元，尽管本案的更名情形与该条款约定的更名情形不同，但更名本身并未导致华某公司实际产生其他具体支出或损失，华某公司也未能举证更名费的实际用途，故华某公司向郑某主张更名费80000元确实高于郑某签订《商品房认购书》时的合理预期，郑某主张其向华某公司***更名费80000元具有一定的合理性。综上，根据《商品房认购书》约定的标准认定双方就涉案房屋更名费达成的合意应为30000元。华某公司已收取郑某更名费80000元，超出部分50000元应予以返还。

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广州公寓长期出租的转让合同到底是买卖还是租赁合同？

  张静律师解答：现在很多公寓因无法过户，唯z一房产拍卖咨询，都只能签订20年租期的租赁合同。即使名称是买卖合同或转让合同，只要不转移房屋所有权，就还是租赁合同。

判z决书节选：

法z院认为，房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人***价款的合同。本案中，王某与富某签订的《转让合同》未约定王某有取得房屋所有权的权利，不符合房屋买卖合同的基本要素，故王某主张与富某之间成立房屋买卖关系理由不成立，法z院不予采纳。《转让合同》合同名称明确为公寓使用权转让，约定了具体转让的物业、交付时间、转让期限、转让费用，并对转让期限到期后的使用期限进行了约定，还对受让人的出租、分租权进行了限制，上述约定内容符合合同法关于租赁合同为“出将租赁物交付承使用、收益，承***租金”的定义，故双方签订的《转让合同》成立房屋租赁***关系。《z高人民z法z院关于审理城镇房屋租赁合同***案件具体应用***若干问题的解释》第二条规定:“出就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承订立的租赁合同无效。”因涉讼房屋所在建筑物未取得建设工程规划许可证，现已被相关行政部门责令限期拆除，故富某与王某于2018年8月25日就涉讼房屋签订的《转让合同》属无效合同。

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广州商品房买家未***逾期付款违约金开发商能拒绝吗？

  张静律师解答：合同有明确约定才可以，没约定就不可以。如下面这个案件，买家起诉开发商***逾期违约金，开发商辩称买家逾期付款的违约金未***，其有权延期，就不予支持。

书节选：

涉案补充协议约定:“乙方(袁买家)逾期付款，甲方(继某公司)不解除合同，愿意继续履行的，甲方除有权收取违约金及赔偿金外，还有权同时行使以下权利:若合同约定的交房日期到达，但乙方仍未交清房款的，甲方有权拒绝交付房屋;若房屋已经交付但尚未过户的，甲方有权拒绝办理过户手续或提供办理手续的相关资料”，补充协议约定“乙方同意，在乙方付清所有房款之前，甲方保留该房屋的所有权，甲方有权从乙方付清房款之日起计算代理乙方办理***的期限……”，上述约定并未明确继某公司有权在袁买家未***逾期付款违约金的情况下拒绝履行义务。***全部购房款系购房人的主要合同义务，向购房人交付房屋以及将房屋产权变更登记在购房人名下为出卖人的主要合同义务。袁买家已经***全部购房款，其主要合同义务已经履行，袁买家因存在逾期付款需***的逾期付款违约金并非取得涉案房屋的对价，继某公司在本案之前亦无向袁买家主张过逾期的违约金，继某公司现以袁买家未***逾期付款违约金为由主张其可顺延期限的理由，有违公平、合理原则，其该理由不能成立，本院不予采纳。

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