广州天河区商品房买卖合同解除 买卖合同无效***律师
广州张静律师多年来代理大量房产***案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖***，商品房买卖***，宅基地房屋买卖***，征v地***补偿***及商铺租赁与买卖***案件，收费优惠，欢迎咨询。
广州商品房买卖合同无效后，买家要***房屋使用费吗？
签订商品房买卖合同后，买受人取得了合同约定的房屋并利用该房屋从事经营活动，后商品房买卖合同因出卖人的原因被确认无效。那么，对占用期间的房屋应当***使用费吗，使用费应当按什么标准向房屋出卖人返还？
律师解答：商品房买卖合同因出卖人责任被认定无效后，善意买受人应该返还给出卖人房屋使用费。
商品房买卖合同因出卖人责任被确认无效后，应按无效合同的处理原则进行处理。根据此文件可知，进城打工落户城镇的农民原在农村取得的宅基地可以登记发证。关于善意买受人应该返还给出卖人的房屋使用费标准，因为买受人在签订合同时是善意的，所以应该以买受人在合同中的意思表示为标准。也就是说，应该以买受人与出卖人约定的合同总价款除以房屋的设计使用年限，再乘以买受人实际使用该房屋的年限得出的价款作为买受人所获得的利益返回给出卖人。
广州番禺区打宅基地房买卖 二手房买卖厉害的律师
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农民城镇落户，原有宅基地能否登记发证
众所周知，农村宅基地是农村村民安身立命的基础。宅基地使用权是农村集体土地使用权的一种，是只有具备农村集体经济***成员资格的人才能享有的权利。对原住户居民搬走但户A口仍未迁出的，可先为新搬入的现住居民办理落户手续，再采取措施动员原房主尽快办理迁出手续。实践中，有部分农民往往由于各种原因离开原有经济***，落户到城镇，那么，这样的话，其原有的宅基地还能否登记发证呢？律师为您回答。
首先，户籍的改变不能改变财产权的归属。律师讲法：根据《物权法》第17条的规定，不动产权属证书是权利人享有不动产的证明。根据2008年10月12日《中z共***关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》规定“依法保障农户宅基地用益物权”可知，只要是农民合法取得的宅基地，都应当予以保护。根据我国“地随房走”原则，即使该农民转为城镇居民，但其基于对房屋的所有权，该农民仍然对房屋所占宅基地享有使用权。
其次，根据《国务z院办公z厅关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知》（国办z发〔2011〕9号）规定可知，是否放弃宅基地和承包的耕地、林地、草地，农民本人有自主选择权，任何人不得强制或变相强制收回。但买受人购买的仅是使用权，而非所有权的完整权能，因此不能对抗所有人，如果所有权人解除合同，导致合同无法履行的。根据此通知的精神，农民工落户城镇仍然可以拥有宅基地，仍然对承包的耕地、林地、草地享有承包经营权。因此可以对其宅基地进行登记发证。
***后，《国土A资源部、***农村工作***小组办公室、财政A部、农业A部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》(国土资发〔2011〕178号）规定非农业户A口居民原在农村合法取得的宅基地可以登记发证。宅基地使用权是农村集体土地使用权的一种，是只有具备农村集体经济***成员资格的人才能享有的权利。该文件规定：“非农业户A口居民（含华侨）原在农村合法取得的宅基地及房屋，房屋产权没有变化的，经该农民集体出具证明并公告无异议的，可依法办理土地登记，在《集体土地使用证》记事栏应注记‘该权利人为非本农民集体成员’”。根据此文件可知，进城打工落户城镇的农民原在农村取得的宅基地可以登记发证。
综上所述，农民城镇落户，原有宅基地是能够登记发证的。商品房买卖合同因出卖人责任被确认无效后，应按无效合同的处理原则进行处理。实践中，有很多地方***已经给对落户城镇的农民原在农村取得的宅基地进行了登记发证。但是，值得注意的一点是，在这种情况下，如果该宅基地上的房屋灭失的话，该农民即不再享有房屋所有权，那么，相应的宅基地使用权也会归于消亡。
广州交楼后发现未达到样板房装修标准，可以索赔吗？
在购买房屋过程中，购房者通常为宣传广告所吸引，在房屋预售的情况下根据楼盘模型、样板房对房屋情况作出判断。其以合同目的不能实现为由请求解除商品房买卖合同的主张，不符合《合同法》第94条的规定，不应予以支持。但通常购房者在与开放商签订买卖合同时，并没有将开发商所宣传的广告内容、样板房中的装修材料与样式、楼盘环境等作为约定计入合同条款，或者开发商直接在合同中约定宣传资料、模型、样板房仅供参考。当实际房屋与样板房、宣传广告不符而引发***时，由于双方所签合同中不包含广告、样板房内容，开发商一般无需为此承担***责任。
购房对于大多数中国人来说，都是人生大事，但是，由于购房者缺乏***知识，而开发商总是想尽办法使利润***z大化，因此导致许多***。那么在这漫长的5年内，极有可能由于房价的上涨导致卖方在巨大利益面前违约，侵害买方的权益。为了***z大程度维护自己的合法权益，购房者要对购房保持谨慎的态度，多进行实地观察与比较，不要轻信宣传广告与开发商的口头承诺，对于开发商答应的、可能影响购房者购买决定的承诺，应要求开发商计入书面合同中。
需要注意的是，虽然售楼资料原则上属于要约邀请，但也有例外。如果房主缺乏诚信，或者房产价格持续上升，房主完全可能“一房两卖”或者毁约。根据***A高院《关于审理商品房买卖合同***案件适用***问题的若干解释》第三条的规定，开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格有重大影响的应当视为要约。