广州越秀区黄埔区商品房买卖开发商违约赔偿***律师
广州开发商不兑现楼盘宣传册的承诺算违约吗？
实物往往与宣传不符，很多做过业主的人心理上都曾有过这样的落差。开发商在楼盘宣传广告中那些花里胡哨的承诺，一旦兑现不了，又未写入合同，业主有办法索赔吗？
律师解答：可以索赔。《***A高人***A院关于审理商品房买卖合同***案件适用***若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。第二点就要看合同中是否有写明小区巴士要收费，如果没有写明，那就算***审批没能通过，开发商也必须按照合同履行，开通免费巴士，不然就可以认定是违约。
律师分析：开发商广告宣传中明确、肯定、具体的内容，依法应被视为合同的组成部分，如不兑现，即视为违约。但如果是一些笼统含糊的宣传，如：欧式风格、法兰西浪漫风情等，是不会被视为开发商承诺的。
比如，开发商在售楼书、广告等宣传材料上对绿地、花园、车库的宣传，以及对该小区房屋相关部分装饰装修材料、标准的说明，增强了房屋的吸引力，提高了房屋的档次和价格，对业主选择购买该房屋产生了重大的影响。所以，根据我国商品房买卖***解释的相关规定，对上述几项开发商的说明和允诺的内容，虽然没有订立在商品房买卖合同中，但依然认定为合同的内容。因为根据合同法的规定，一方违约，给对方造成损失的，对方可要求损失赔偿，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。
开发商没有按照上述说明和允诺建造绿地、花园、车库以及电梯等设施，应承担违约责任，并赔偿经济损失。
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广州没交管理费交房时不给钥匙合法吗？
入住时没交配套费、管理费，开发商不给钥匙怎么办？
实践中，开发商将商品房的钥匙交给物业管理公司，让购房人从物业管理公司领取房屋钥匙，而物业管理公司往往把购房人是否交纳物业管理费作为领取房屋钥匙的前提，由此也产生了大量***。
首先开发商的做法是错误的。合理的配套费是应当交纳的，但如果双方合同没有约定要交纳配套费，开发商就不能将此作为领取钥匙的前提条件。因为购房人与开发商签订《商品房买卖合同》，并依据合同向开发商***了房价款，开发商应按合同的约定向购房人交付商品房(即交付房屋钥匙)。从***关系来说，物业管理公司只是开发商的代理人，购房人只要不存在合同中约定的开发商可拒绝交付房屋的情形，物业管理公司就不能拒绝向购房人交付房屋钥匙。开发商在宣传资料和口头介绍里都承诺了楼盘的相关附属设施，后因其不愿将相关内容写进补充协议，属于双方对正式合同条款无法达成一致，开发商应将定金退还于你。
对于管理费。物业管理公司收取物业管理费是基于《房屋使用、维修、管理公约》和《物业管理委托合同》，购房人不交纳物业管理费，物业公司可依据上述合约的相关条款，追究购房人相应的***责任，而不能以此为由拒绝向购房人交付房屋钥匙。
广州打各类房产官司厉害的律师开发商逾期办******咨询
广州开发商逾期办房z产证，合同约定的违约金过低可以要求增加吗？
2010年期间，覃某等97户业主与某房地产公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定开发商应于交付房屋后的720日内完成办房z产证义务。合同签订以后，业主们如期履行了付款义务，而开发商在合同约定的期限内未能完成办房z产证义务。
2016年1月，97户业主将开发商告上了法庭，要求开发商承担逾期办房z产证的违约责任，并主张合同约定按已付房价款的1%计算违约金过低，要求按中国人z民***同期贷z款利率上浮40%上调违约金。开发商出庭应诉，辩称逾期办房z产证属实，但根据合同约定，开发商承担的违约金应按已付房价款的1%计算。在法庭上，原、被告双方就逾期办房z产证的违约金应按何种标准计算进行了辩论。方先生看楼时售楼人员答应有优惠，交纳定金后给了优惠券，但优惠券未标明金额优惠券的金额。
法z院经过审理认为，双方之间的商品房买卖合同，意思表示真实，内容未违反***、行政***的强制性规定，应属合法有效，双方均应严格依据合同约定履行各方义务。根据合同约定，开发商逾期办房z产证构成违约，应按已付房价款的1%向业主***违约金。业主们未能就其实际损失提供相应的证据，因此其要求调高违约金，没有事实和***依据。法z院据此***开发商按已付房价款的1%向覃某等97户业主***逾期办房z产证违约金。暂不能申领房A产证的住户，大多属以上情况，但这些问题都较容易解决。
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