见证过就有效吗咨询-广州白云区咨询-宅基地使用诉z讼律师

1、以赠与协议的形式买卖宅基地房有效吗？

咨询：我想买一座宅基地房，后面听说宅基地房买卖不合法，我们就签了赠与协议，再另外签了协议我给了对方二十万房款，请问这样有效吗？

律师解答：赠与协议无效。首先，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人***价款的合同。你与卖方签订的私房无偿赠送协议，从形式上看卖方将系争房屋无偿给予受赠人你，但你又于同日回赠卖方二十万钱款。鉴于双方之间并无亲属、朋友等特殊身份关系，应当认定，该钱款为你从卖方处取得系争房屋所***的对价。故你与卖方之间名义上是赠与合同关系，实质为买卖合同关系。宅基地房屋转让行为违反***有关规定，应确认为无效。

2、买宅基地房后自己的户Z口迁到了本村，买房有效吗？

咨询：我在广州郊区买了一套宅基地房。后面因为与本村人结婚，户Z口也迁到了本村，请问我之前买的宅基地房有效吗？

律师解答：根据我国国Z务院《关于深化改革严格土地管理的决定》“加强农村宅基地管理，广州白云区咨询，禁止城镇居民在农村购买宅基地”，城镇户Z口的公民是不可以在农村购买房屋和宅基地的。因为宅基地属于集体所有，所以宅基地的转让只能在本集体经济***成员内进行。你并不是本村的村集体经济***成员，因此，原则上不能购买该村的宅基地，但既然你购买了该村的宅基地，结婚后又把户Z口也迁至该村，则你的购房行为有效。

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广州外地户A口居民购买宅基地房***怎么办?

问：

　　您好，我是城市居民，九三年的时候，在农村购买了一处院落，现在该院落面临***，我想知道该处院落涉及房屋征A地***会如何处理？

答:

你好，对于农村房屋买卖涉及征A地补偿安置的处理，一般遵守***部门的处理与协商决定，并尊重房屋买卖双方的协议。无效房屋买卖合同中房屋可视同折价转让于买受人，作为买受人的你虽然不能取得合法的房屋所有权，见证过就有效吗咨询，但仍可以享受依附于无效合同权责关系的债A权性财产权利，同时，出卖人所取得的房款中，实际上包含了宅基地部分的非A法收益，在***时对买受人一方而言构成无效房屋买卖合同中的损失。

因此，对于房屋征A地***中价值转换形式的***安置利益，买受人享有一定的权利，主要包括：一是房屋作价款（一般是房屋重置价结合房屋成新情况）应***买受人所有；二是带有出卖人身份性质的安置利益，***相关用地部门一般会确认归于出卖人，则现在出卖人应当以其中的一部分作为对买受人因无效合同所致安置利益损失的赔偿。法Z院在审理过程中通常会综合考虑公平诚信原则，根据导致房屋买卖合同无效的过错情况，合同无效处理咨询，出卖人家庭成员***受益情况以及买受人现实居住情况，合理分配安置利益的归属，一般情况下，买受人可以获得安置利益中的大部分。根据安置利益的不同形态，所作的处理不同。如果安置利益为经济补偿，则由买卖双方分别取得补偿款，性质上是安置补偿款归出卖人，由出卖人以其中的一部分对买受人予以赔偿。如果安置利益是优惠购买安置房屋，则按安置放市场价与优惠价之间的差价由双方分得。如果安置利益是另行安排给出卖人集体宅基地或者连带房屋的，则由出卖人给买受人适当居住利益损失的补偿。

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广东可以申请法Z院强制执行拍卖宅基地房吗？

基层法Z院执行案件的被执行人大多户籍在农村，当其无其他财产偿还债Z务时能否处置其农村房屋，相关***没有作出明确的规定。由于农村房屋和宅基地使用权是农民赖以生存的基本生活资料，是居住权的基本保证，因此法Z院在执行农民住房时应当慎之又慎，应做到既维护申请执行人的合法权益，又不妨碍被执行人的基本生活，从而保障社会的和谐稳定。

根据我国《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，村民出卖、出租住房后，不再批准其宅基地申请。因此，当被执行人只有农村一处住房时，法Z院不能执行其住宅。如果将其住房予以强制执行，则有可能使农民永Z久地丧失宅基地使用权，导致其基本的生存权得不到保障。但是，如果被执行人迁出原集体经济***，或者虽未迁出，但另有住房的，法Z院对其农村房屋可以执行。

根据***Z高人***Z院关于执行过程中拍卖、变卖财产的规定，对财产进行处理的首Z选途径应该是拍卖，但由于宅基地属于村集体的土地，其使用权也只能为本经济***农民所有，因此对农村房屋的拍卖又与其他财产的拍卖有很大的区别。法Z院在执行农民的住房时，若要对房产采取拍卖变卖措施，或是以物抵债，对于购买或接受农村住房者的范围应当有所限制。因为从理论上讲，一个集体经济***的宅基地只有本集体经济***的成员才能有权使用，本集体经济***以外的人，包括城镇居民无权使用本集体经济***的宅基地。一旦城镇居民或本集体经济***以外的人大量购买该农村住房，按照“地随房走”的原则，购房者购买住房的同时取得了宅基地使用权，使用了该集体经济***的宅基地，就会造成农村宅基地大量流失，集体经济***其他成员的利益就会受到严重损害。因此在***没有做出明确规定前，针对宅基地使用权进行拍卖时，应当严格限定参与竞买的主体，即只有同一集体经济***的内部成员才有资格参与竞买，而且参与竞买人本身还必须符合申请农村建房的条件。如果竞买人不是本集体***成员，或者虽是本集体***成员，但不符合建房条件的，则不能购买该农村房屋。当村委会参与竞买时，应当在同等价格下给予优先购买权，以便于村委会行使对村集体土地的管理和使用权。

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