广州房屋买卖协议没有网签是否就不生效呢？
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二手房买卖，通常由中介***买卖双方对房屋买卖的价格、付款期限、付款方式、中介费用等内容进行协商，达成一致后签订书面的三方房屋买卖协议，各权利义务主体根据协议约定完成网签、贷z款、资金托管、过户等手续。如果在签订房屋买卖协议后双方即产生矛盾，没有进行网签，那么之前所签订的房屋买卖协议属于购房意向还是生效的买卖合同呢？后由于开发商提供的商品房预售格式合同中有样板房仅供参考等不利于购房者的条款，购房者对该格式条款提出异议要求删除，开发商不能立即给予答复。
近日法A院审结一起房屋买卖合同***，买房人主张签订的书面协议只是意向，只有网签的正式房屋买卖合同才对双方有约束力，未获得法A院支持。
方女士将自己的房屋出售给华先生，华先生***1万元定金后就再没付款。方女士诉至法A院，要求判令华先生按合同约定***违约金5万元。华先生辩称其与方女士签订正式的存量房买卖合同，即网签合同之前，方女士无权要求其***任何款项。
法A院经审理认为，双方签订的《房屋买卖协议》中约定了房屋的基本情况、房屋性质、***情况、成交价格等不违反******、行政***的强制性规定，已经成立并生效。网签是房地产主管部门因市场管理需要而规定的公示程序，是否网签不影响双方签订的合同的效力。该证书是权利的外在表现形式，只具有推定的证据效力，与实际权利状况不一定完全吻合。
根据《房屋买卖协议》的约定，华先生需先向方女士***30万元用于注销***权、拿回产权证，然后双方办理资金托管过户手续，故华先生应当在合同约定的办理资金托管与过户手续前***30万元。现因华先生未能履行上述义务，方女士可以依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）款的规定解除合同。由于华先生违约导致合同解除，应当根据约定承担房价3%的违约金。关于善意买受人应该返还给出卖人的房屋使用费标准，因为买受人在签订合同时是善意的，所以应该以买受人在合同中的意思表示为标准。故***华先生向方女士***违约金5万元。
广州没有房产z证的房子可以强制执行吗？
1、人***A院在裁判房屋所有权前必须审查其合法性，按《***A高人***A院关于依***范人***A院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二条规定处理，但是很多法A院在实际工作中并没用严格按照***规定操作，导致处置后发生执行不能的后果；目前很多地方的房屋登记机构都已经可以提供房屋信息网络查询服务，法A院可以加强这方面的沟通，通过信息平台的对接来解决查询登记增加的工作量问题，如诉争房屋没用办理房屋登记的，则还需审查其是否有合法的土地和规划手续，属于什么原因未办理房屋登记，***z好与相关行政主管***核实相关情况（如是否有合法手续，是否有合***划许可，是否可以补办相关手续等），并到现场核实勘察，以避免处置后房屋承受人无法获得所有权的问题。如行政主管部门明确告知无法补办相关手续的，法A院在审查后，则不宜直接采取执行措施。如是某些验收手续或者费用的问题，或者是被执行人怠于登记等可以完善后取得合法产权的，则可以进行执行，并给相关行政部门下达协助执行文书。律师解答：这种方式虽然具有可操作性，但不合法，并对钱女士来说存在一定的风险，因此不建议钱女士接受这样的操作方式。
2、房屋登记部门收到法A院协助执行文书时，如发现是无登记信息的，应当在协助执行文书的送达回执上注明无登记信息的情况，并由送达法官签收复印留底，以表明该协助暂行无法办理。而且房屋登记机构可以加强和法A院的沟通，建议在协助执行文书中明确由房屋买受人或承受人代为办理首z次登记的事项。房屋买受人或承受人可以凭法A院生效***文书到相关部门完善首z次登记所需要的房屋登记手续后代被执行人到房屋登记部门申请首z次登记，待办理完首z次登记之后，再办理相应的转移登记。两次登记如果有条件的，可以合并受理；如果无法合并受理的，可以在房屋登记系统中备注依据何等生效***文书裁定给登记机构的事项。那么在这漫长的5年内，极有可能由于房价的上涨导致卖方在巨大利益面前违约，侵害买方的权益。
广州二手房买卖中税费由谁承担？
根据***相关规定，在二手房交易的税费中，买方需缴契税，卖方缴营业税和个税。但现实情况是，在二手房买卖交易时，税费全部由买方承担的情况居多。
不过，随着房地产市场的不断规范，以及***对该市场的调控不断深入，这一现象开始发生转变。卖方市场已逐渐向买方市场转变，二手房税费谁来***的问题摆上案头。目前我国二手房的交易税费种类，主要分为营业税、个人所得税、土地***、印花z税、契税等。其中常见且额度较大的为营业税、个人所得税、契税等三大类。70年仅是业主行使土地使用权的时间，而业主对房屋则拥有无限期所有权。各类税费根据不同的情况，缴纳的标准也不一样。具体情况主要划分为三大类，包括普通住宅与非普通住宅、产权满五年与未满五年、首z次置业与二次以上（包括二次）置业。
根据当前实施的税费征收规定，产权未满五年的房产，需缴纳5.6%的营业税，1.5%的个人所得税，在此前提下若为普通住宅，且首z次置业，那么契税缴交标准为：90平方米以下1%，90至144平方米1.5%，144平方米以上3%；二次以上（包括二次）购房则无论面积大小均为3%。产权满五年的情况下，个人所得税、契税的缴纳标准和上述一致。营业税方面，普通住宅可以免交，高z档住宅则要按差额缴纳，差额即为本次交易价减去原来购买价的数额。对于未满五年的房产，和144平方米以上的非普通住宅来说，税费会比满五年、144平方米以下房产高出许多。咨询：商品房毗邻交通干线，受超标噪声污染，购房人能否以此为由要求解除合同。