广州买法z院拍卖房要注意哪些问题?
律师解答：担心房子“货不对板”?准备工作一定要做足。拍卖信息通常通过媒体公告进行发布，***人***z院***资产网也会有相关汇总。
找到“心水”房子后，一定要到现场看房，了解房屋产权使用年限、房屋质量、原业主是否迁出、租赁是否到期等。曾有市民在房产过户后碰到原业主拒不执行的情况，虽然***后可通过法z院强制实行来维护购房者权益，但过程比较麻烦。赖某抗辩其于2006年1月5日与谭某签订租赁合同，承租涉案房屋，租赁期限为30年，因此，不应向松某公司返还房屋。此外，竞拍前要了解房屋是否存在费用拖欠情况，如税费、土地出让费、物业管理费、水电费等，这部分费用在拍卖前并不会公布，***终由购房者承担。
想知道房子笋不笋，光看起拍价还不行。拍下一套房产，购房者除了要承担拍卖价外，还要算上二手房税费、拍卖行佣金和其他欠费。在地籍调查时，县国土资源局发现该房屋建于1995年，占用的是国有土地，无合法用地批准手续，属于违z法占地，遂以“土地违z法违规行为尚未处理”为由，根据《土地登记办法》的规定，对李某的申请作出不予登记的决定，并将材料移交给执z法监z察部门。其中，二手房税费包括1.5%的契税，房产未满5年需交5.5%营业税、交增值部分20%个人所得税;佣金费一般按拍卖价的5%~10%算;其他费用指房屋之前欠下的物管费、水电费等。有些房产如果以前没有过户，还要缴交两次过户费用。
广州原业主对生效判z决不服能拒绝搬出已被拍卖的房屋吗？
张静律师解答：不能。如原业主对已生效判z决不服，应通过申请再审或提请检z察院抗诉的方式启动再审程序，推z翻之前的判z决（实践中基本上无法推z翻），而不能不履行已生效的判z决。重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价及其它合理费用损失，由原买受人承担。新业主通过法z院拍卖途径购买到房屋，就有权起诉原业主搬出房屋并按市场租金标准***房屋使用费。如下面这个案子就是这样判的。
判z决书节选：
法z院认为，本案为返还原物***。王某通过司z法拍卖取得涉案房屋的所有权，其所有权应当受到***保护。郑某、陈某占有使用涉案房屋没有***依据，依法应当向王某腾空交付涉案房屋并***占有使用期间的房屋占有使用费。王某的全部诉z讼请求合理合法，法z院予以支持。县国土资源局根据案件材料，以“李某于1995年未经批准擅自占用50平方米土地建房”为违z法事实，对李某作出“没收非z法占用土地上新建的建筑物，并处罚款”的处罚决定。其中需要说明的是，涉案房屋位于广州市白云区×市×景花园，建筑面积133.06平方米，故王某主张每月5000元租金没有超出市场租金价格，法z院予以确认。对于郑某、陈某的抗辩意见，法z院认为，首先，郑某、陈某为一家人，均居住于涉案房屋，且不同意腾空交付房屋，故陈某为本案适格被告；其次，郑某、陈某就郑某之前***发生原因及法z院审判执行提出的异议，与本案返还原物***没有直接关联性，郑某、陈某可循合理途径表达。因此，法z院对其抗辩意见不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条的规定，判z决如下：一、被告郑某、陈某于本判z决生效之日起30日内向原告王某腾空交付位于广州市白云区骏×街×号30×房；二、被告郑某、陈某于本判z决生效之日起30日内按照每月5000元的标准向原告王某***自2018年2月22日起至腾空交付之日止的房屋占有使用费。虚z假租赁合同下，租赁双方所签订合同多采用格式化的条款，不排除当事人临时拷贝了一份租赁合同用以应急之用。
广州购买拍卖房后，起诉***房屋使用费的标准如何计算？
张静律师解答：实践中都是按房管部门公布的同期同地段同类住宅广州市房屋租金参考价标准计算（网上可查询，如不会查询请找律师帮忙查）。但房屋使用费标准应以有资质的评估机构评定的该房屋的租金参考价为标准，且使用费标准应以任某主张的每天200元为限。即使没有租赁合同等证据，法z院也应按***公布的标准计算使用费。如下面这个案件，一审法z院花都区法z院以原告没有举证证明租金标准而没有支持使用费，二审法z院改判了，认为即使没有证据证明房屋租金，也没有申请评估租金，也应当直接按房管部门公布的同地段租金标准计算使用费。另，如房管部门公布的租金标准里没有涉案房屋楼盘的标准，则可能要申请评估租金标准。
判z决书节选：
本院认为：冷某梅通过参加司z法拍卖方式获得涉案房屋的所有权，而李某未能提供其继续使用涉案房屋的合法依据，故冷某梅主张李某***占用涉案房屋期间的使用费合理合法。但与在市场上购买新房和二手房相比，参加拍卖会购买房产标的可能具有更多的不确定因素。至于房屋使用费计算标准问题，冷某梅在诉请中已提出计算标准的依据，虽然李某有异议，但并无提出相反证据反驳该标准过高，故冷某梅在原审主张的房屋使用费计算依据应予采纳，无需再行鉴定评估。因此，本院认为，李某应向冷某梅***从2013年1月16日至交还涉案房屋之日止的房屋使用费，使用费以涉案房屋建筑面积122.49平方米为基数，按房管部门公布的同期同地段同类住宅广州市房屋租金参考价标准计算为宜。鉴于冷某梅在原审诉z讼中明确其主张使用费为9800元，故房屋使用费以不超过上述数额为限。原审法z院认为冷某梅未能举证证明其房屋占用使用费的计算标准，且以不申请评估鉴定为由驳回冷某梅该诉请不妥，本院予以纠正。
