广州什么是违z章建筑？征z地***时如何处理？
1、什么是违z章建筑？
违z章建筑是指违反《土地管理法》《城市规划法》《建筑法》和《村庄和集镇建设管理条例》等的规定建设的房屋及其设施。主要包括：
(1)未申请或申请未获得批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑;
(2)擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑;
(3)擅自改变使用性质建成的建筑，擅自将临时建筑建设成为永z久性的建筑。
2、违z章建筑在征z地***时如何处理？
对于违z章建筑的处理问题，首先要解决一个时间节点问题，也就是说，以什么时间作为违z章建筑进行建设认定的截止点和对违z章建筑进行处理的开始点。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条第2款规定，“市、县级人民政z府作出房屋征收决定前，应当***有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。”根据这一规定，对于国有土地上的违z章建筑的认定和处理的时间节点，应按该条例规定确定为房屋征收决定公告之日。其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
在确定违z章建筑具体认定和处理的时间节点后，综合违z章建筑的认定考量因素和处理原则，可以作如下处理：
(1)第z一种情况属于增量“违z章建筑”，也是实实在在由现行行政******规制的违z章建筑。《行政处罚法》第44条规定，“行政处罚决定依法作出后，当事人应当在行政处罚决定的期限内，予以履行。”根据这一规定，政z府部门发现违z章建筑在建时，应依据《城乡规划法》等******的规定作出责令停止建设的行政处罚。如果违建人在行政处罚决定的期限内不予履行，在履行公告、告知复议或***、催告等法定程序后，就可以依法拆除。定期房屋租赁合同包括以下形式：(1)口头约定或者书面约定房屋租赁期限不满6个月的。
(2)第二种情况不属于违z章建筑的范畴，属于因历史原因合法建造的房屋，可依《物权法》第30条取得物权，应当完全纳入***征收补偿范围。
(3)第三种情况属于在当事人无违z法主观认识下客观上形成的存量违z章建筑，如果自具体认定和处理时间节点往前计算在处罚时效内，按第z一种情况处理;如果在处罚时效之外，就应按照《行政处罚法》第29条而不予追究，基于已经稳定的社会关系，应当完全纳入***征收补偿范围。一年后，廖先生以租赁合同未经备案为由主张合同无效，要求解除合同，双方因此产生争议。
(4)第四种情况造成的存量违z章建筑，当事人与政z府均有过错。由于政z府在行政管理关系中的地位处于强势地位，其过错程度也应高一些。在对该等存量违z章建筑进行处理时，应当纳入***征收补偿范围予以适当补偿，比例可以考虑在标准赔偿额的70%以上。而***《土地管理法》对于租赁使用集体建设用地是有着相当严格的限制规定的，具体体现在以下规定：1、《土地管理法》第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。
(5)第五种情况是在政z府默许的状态下造成的违z章建筑。对于政z府应积极履责之行政行为，2年内采取以罚代拆、以罚代管等措施或者不作为也应推定为政z府默许，其原因在于：①过错责任原则;②一事不再罚原则;对于这个情形造成的违z章建筑，如果在处罚时效内，当事人应承担政z府默许的举证责任，自然应当完全纳入***征收补偿范围;如果在处罚时效之外，即为超过追究时效的存量违z章建筑，理应按照第二种情况完全纳入***征收补偿范围。(4)第四种情况造成的存量违z章建筑，当事人与政z府均有过错。
(6)第六种情况系通过受让取得他人的违z章建筑。对于该种情形的违z章建筑具体认定和处理期间应从时间节点溯及至违z章建筑的原占有人的“建成”之时。如果该违z章建筑在处罚时效之内，应给予现违z章建筑占有人以受让对价补偿，以填平补偿当事人的直接损失，使当事人遭受的损失降至***z低;如果在处罚时效之外，也应按照第二种情况完全纳入***征收补偿范围。因分房引发的占房腾房***并不是一概不应受理，一般认为有两种例外情形：一是房屋在分配过程中因职工擅自抢占待分配的房屋，单位诉请法z院解决的，属侵权之诉。
(7)第七种情况为棚户区。应本着实事求是的原则，采取适当补偿为宜。
(8)第八种情况系政z府征收时违z法吊销当事人证照造成事实上的违z章建筑。当事人可以根据《行政***法》第45条等规定要求补偿及赔偿。
广州张静律师在合同***领域具有较高造诣，多年代理大量经济合同***类案件，包括买卖合同，赠与合同，***合同，租赁合同，承揽合同，运输合同，储蓄合同，房屋装修合同，连锁加盟合同，物业管理合同等***。办案经验丰富，胜诉率高，收费优惠，欢迎咨询。
广州哪些情况下租客没有优先购买权？
出***委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承***。承***未参加拍卖的，人***z院应当认定承***放弃优先购买权。
具有下列情形之一，承***主张优先购买房屋的，人***z院不予支持：
（一）房屋共有人行使优先购买权的；
（二）出***将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
（三）出***履行通知义务后，承***在十五日内未明确表示购买的；
（四） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
广州因为房屋性质办不了营业执照，合同解除损失谁赔偿？
租商铺开美容院办不出执照 要求出租方赔偿获支持
付了押金和租金，租来了商铺，又经过装修开设美容院，却在申请办理经营执照时，因其所租商铺系工业用房，不能开设美容院，而申请落空。金女士无奈起诉。日前，法z院***房东向金女士返还租金及保证金，并向金女士赔偿装修损失80%的***。
法z院认为，双方约定，金女士承租涉讼房屋的目的系用于经营，因房东出租的房屋性质为工业用房，工商***根据规定，对金女士在承租场所从事美容经营的申请不予准许，致使无法实现承租经营的目的。依照合同法关于“出***应当按照约定将租赁物交付承***，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，由于长发公司出租的房屋不符合双方约定的用途，金女士与长发公司解除租赁合同的行为并无不当，予以确认。金女士要求退还押金和租金的诉请，予以支持。关于要求赔偿装修损失之请求，因金女士对承租房屋性质未作了解的情况下就进行装修，本身也有过错，确定按审价结论的80%予以赔偿。从违z章建设人有无土地使用权上说，违z章建筑大体可分为两种情况：一是建造人未取得土地使用权，即在他人有合法使用权的土地上建造建筑物。此外，金女士要求房东承担加盟费的***请求没有***依据，不予支持。同时，其未在法z院规定的时间内办理房屋交接手续，其存放于店铺内的***器、美容产品等物品已视为放弃，故对其要求房东承担上述物品损失的***请求，也不予支持。房东的抗辩理由不能成立，不予采信。房东以金女士违z约为由要求确认合同解除及其余反诉请求均不能成立，不予支持。
广州张静律师在合同***领域具有较高造诣，多年代理大量经济合同***类案件，包括买卖合同，赠与合同，***合同，租赁合同，承揽合同，运输合同，储蓄合同，***担z保合同，房屋装修合同，连锁加盟合同，物业管理合同等***。”根据这一规定，政z府部门发现违z章建筑在建时，应依据《城乡规划法》等******的规定作出责令停止建设的行政处罚。办案经验丰富，胜诉率高，收费优惠，欢迎咨询。
