广东村委会未经村民同意把土地承包给外村人合法吗？
咨询：我是一名村民，我听说我们村的村民委z员会把村里的土地未经村民同意承包给了外村人，而且费用很低。我们本村村民也很想承包这些土地，请问村委这样做合法吗？
律师解答：根据《中华人民共和国土地管理法》及2003年3月1日起实施的《中华人民共和国农村土地承包法》的规定，农民集体所有的土地依法属于农民集体所有的，由村集体经济***或村民委z员会作为发包方对外发包。农民集体所有的土地可以由本集体经济***以外的单位或者个人承包经营，但必须经本村村民会议三分之二以上成员或三分之一以上村民代表同意，并报乡（镇）人民政z府批准。否则发包方属于越权发包，即使签订了土地承包合同，人民z法z院也会因违z法***规定而认定无效。因此在本案中，农民半数以上的村民，可以依法提起诉z讼，要求确认承包合同无效或终止该承包合同。但是为了使土地能正常使用，在司z法实践中如何承包合同自签订之日超过一年或虽未超过一年，但承包人已实际做了大量投入的，对于上述请求人民z法z院不予支持。但人民z法z院可以根据实际情况，依招公平原则，对承包合同有关不合理的内容进行适当调整。例如发包方将土地发包给本集体经济***成员之外的单位或者个人，但是却没有经过村民会议2/3以上成员或者村民代z表大会2/3以上村民代表的同意。
广东什么情况下可以变更或解除承包合同？
《农村土地承包法》第29条规定，承包期内，承包方可以自愿将承包地交回发包方。承包方自愿交回承包地的，应当提前半年以书面形式通知发包方。承包方在承包期内交回承包地的，在承包期内不得再要求承包土地。
《农村土地承包法》第41条规定，承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源的，经发包方同意，可以将全部或者部分土地承包经营权转让给其他从事农业生产经营的农户，由该农户与发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。
根据《农业法》、《土地管理法》等***规定，有下列情形之一的可以解除、中止土地承包合同：
(1)经承包及发包方双方协商同意，在不损害***集体及其他人利益的情况下，承包方自愿放弃承包土地的；
(2)承包方家庭成员全部外迁或者主要劳动力外迁，转入城市或其他村，户z口也外迁的；
(3)由于***建设需要征用土地，承包方承包的土地全部被征用或者被批准占用的；
(4)承包方在承包期内违反******政策的规定，或者违反合同约定，闲置、抛荒耕地2年以上的，发包方有权收回该耕地，解除承包合同；
(5)由于洪涝地z震等自然灾害的不可抗力原因使所承包的土地遭到严重破z坏，所承包的土地合同已无法履行。
广州村集体将国有土地出租，租赁合同有效吗？
律师解答：无效，如土地的性质为国有土地，则村集体对国有土地即无所有权也无使用权，无权出租。租赁合同双方对合同无效都有过错，各自承担各自的损失。
经一审法z院向广州市国土资源和规划局调查，涉案《租地协议》项下土地无用地单位权属资料，该土地权属性质为国有；一审判z决后，广州南沙开发区土地开发中心向一审法z院说明涉案《租地协议》项下土地的权属自2009年2月19日广州市番禺区某经济合作社交地之日起就不再属于该经济合作社，而是属于国有土地。因此，在没有征得国有土地管理部门批准同意使用及租赁的情况下，某村委会与某工程部签订涉案《租地协议》，由某村委会出租国有土地给某程部使用的行为，属于侵z占土地的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款关于任何单位和个人不得侵z占土地的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项关于违反***、行政z***的强制性规定的合同无效的规定，涉案《租地协议》为无效合同。某村委会认为涉案《租地协议》项下土地属于其及其有权使用该土地的主张，依据不足，本院不予采信。一审判z决认定某村委会对涉案《租地协议》项下土地享有使用权，理据不充分，本院予以纠正。某工程部认为涉案《租地协议》为效力待定合同的上诉主张，缺乏***依据，不能成立，本院不予采纳。虽然本院审查涉案《租地协议》效力的事实和理由并非某村委会起诉请求的事实和理由，但人民z法z院在民事诉z讼中有依法审查合同效力的职权，且涉案《租地协议》侵z犯了***利益，故本院仍对一审法z院作出的确认涉案《租地协议》无效的判z决予以支持。某村委会未经国有土地管理部门同意而出租国有土地，某工程部未了解土地权属而承租国有土地，双方对涉案《租地协议》无效均有过错，故双方分别预交的一、二审案件受理费由双方各自负担。土地承包经营权流转中，本集体经济***成员在流转价款、流转期限等主要内容相同的条件下主张优先权的，应予支持。
广州没有经过村民同意将集体土地厂房出租合同有效吗?
律师解答：无效。出租集体土地或上盖房屋必须经过社员大会讨论决定
法z院认为：某四社是集体经济***，涉案厂房属被告某四社成员集体所有，根据《中华人民共和国村民委z员会***法》第二十四条第z一款第（八）项规定，以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产的事项涉及村民利益，需经村民会议讨论决定方可办理。因此，本案争议焦点：涉案合同是否经过社员大会讨论决定。徐某提供的社员签名表原件没有明确地块性质，没有落款时间，也没有明确合同主体及合同具体内容，表决事项不明确，难以证明涉案合同经社员大会表决通过。而且同一份社员签名表适用于徐某与某四社签订的三份合同，明显存在不合理。因此，对徐某主张涉案合同经过社员大会表决通过的意见，法z院不予采纳。因涉案合同未履行民主决议程序，损害了某四社全体成员的合法权益，故依法确认某四社与徐某2011年7月18日签订的《租赁厂房使用协议书》无效。如果合同未到期的，该农民无权要求耕种原土地，而应当按照合同的约定履行。
综上所述，原审法z院依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项，《中华人民共和国村民委z员会***法》第二十四条第z一款第（八）项的规定，判z决如下：“确认被告广州市白云区某经济合作社与被告徐某于2011年7月18日签订的《租赁厂房使用协议书》无效。农村土地承包合同与其他合同相比，具有长期性，一般为30年，这种具有长期性的土地承包合同签订后，承包人为顾及长久利益，其初始投入往往较大，成本应分摊在整个承包期。
