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白云区打二手房买卖官司厉害的律师 共有人不同意卖房咨询

广州共有人不同意卖房还能要求继续履行合同吗？

张某与何某签订《房屋买卖合同》，约定郭某购买何某的一处房屋，后因何某妻子刘某不同意出售该房屋，双方发生争议，张某起诉至法A院要求继续履行合同。一审法A院审理以合同未经共有人同意直接认定合同无效，驳回了张某的请求；二审法A院虽认定合同有效，但同样驳回了张某的请求。

律师点评：这是一起比较典型的共同人出售房屋引起***的案件，一、二审法A院对合同是否有效做出了完全不同的认定。该案的争议焦点是合同能否继续履行，但继续履行的前提是合同是否有效。这也是法A院审理合同***案件，必先认定合同是否有效的原因。

1、房屋买卖合同是否有效。张某与何某签订的房屋买卖合同是真实的双方意思表示，合同本身也未违反***规定，该合同合法有效。

虽然刘某作为财产共有人，表示不同意出售房屋，但根据《A高人A院关于审理买卖合同***案件适用***问题的解释》第三条关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人A院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，一般违约根本违约咨询，买受人要求出卖人承担违约责任或者解除合同并主张损害赔偿的，人A院应予支持”的规定，是否经其他共有人同意，并不影响买卖合同的效力。困此，二审法A院认为合同有效并无不妥。

2、合同能否继续履行。案涉房屋属于何某与刘某的夫妻共有财产，而刘某明确表示不同意出售房屋。因此，由于部分共有人擅自处分了共同共有财产，又不能使其他共有人同意，导致该合同不能继续履行。

3、虽然张某认为在购买房屋时为善意，主张应继续履行，但缺乏***依据。张某如认为己方权利受损，增城区咨询，有权利另案主张违约赔偿。

律师建议：

1、购房者在购买二手房前应对房屋的产权状况做充分的了解如是否有共有人，是否有、查封等情形；

2、如果房屋是共同财产应要求共有人在合同上共同签名；

3、还有种情形是，房A产证上虽只有一个人，但可能是夫妻共同财产，仍要求双方共同签名比较妥当；

4、当购房者权利受损时，要积极要求对方承担违约责任，赔偿损失。

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广州海珠区房屋买卖合同***咨询 赔偿差价损失问律师

广州二手房买卖中卖家违约，买家可以要求赔偿房屋差价损失吗？

案情：李先生与卖房人通过中介公司签订《房屋买卖合同》，合同约定了卖方人违约时需要***给李先生30万违约金。但是，签约后，卖房人由于房屋升值巨大，不愿履行合同。现在房屋升值远远大于合同约定的30万违约金。李先生在请求解除合同的情况下，能否请求将房屋差价作为损失由违约方予以赔偿？

??律师解答：李先生所提及的问题在实践中比较普遍。合同法第A一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

在有效的房屋买卖合同履行过程中，由于出卖人拒绝履行合同，导致买受人需要另行购买相类似的房屋，则其需要***的另行购房成本就同其之前签约的购房成本之间存在明显的价值之差，此种房屋差价是由于违约方的违约行为造成的，可以作为守约方所遭受的损失。就李先生提及的问题，在当事人已经约定了固定违约金的情况下，能否违约方承担房屋差价的违约责任，则涉及到合同法第A一百一十四条第二款规定的适用问题。对此，属于事实认定问题，应由人A院根据案件具体情况加以处理。当然，如果人A院能够认定约定的违约金低于造成的损失，则可以适用合同法第A一百一十四条及相关解释的规定，对违约金予以调整，将房屋差价作为非违约方的损失，由违约方予以赔偿。但实际生活中，买家无法办理贷z款咨询，法A院一般认为房价的上涨是卖家在签订合同时不能预见的，所以不支持差价损失，只有数的判例支持了差价损失的赔偿。而网上的大部分文章都说法A院会支持房屋差价损失，希望当事人不要被网上文章的错误观点所误导，遇到类似情况时，还是带上材料咨询***房产***律师，以免写错请求影响胜诉。

相关法条：

《合同法》第A一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方***一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人A院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人A院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方***违约金后，还应当履行债A务。

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广州买房时交多少定金合适？

一般在确定交易条件后，都会于当天***一定数量的定金。这时也许双方已签订了正式的买卖合同。也许尚未签订正式合同，只是先签订定金合同，并约定多长时间内签订正式合同。定金的作用是保证合同的履行或签订，违反约定，交付定金的一方无权要求返还定金，收取定金的一方要双倍返还定金。这个环节，交多少定金是个很重要的问题。

实践中定金的数量常见有有两种选择：一是确定一个比较少的定金数额，比如几万元定金。二是***数十万元不等的较高额度的定金。

律师分析建议：

对于数百万的房产来讲，价格浮动大时，一两周的时间价格就可能差出几十万甚至更多，定金的数额如果只有一两万元，其实对双方的约束力是比较低的。一旦房价波动较大，低数额的定金罚则根本起不到稳定交易的作用。

从稳定交易的角度讲，定金数额杨律师不建议太低，至于到底定到多少数额，只能根据不同交易情况由双方确定了。但按***规定定金数额z高不能超过合同金额的百分之二十。

特别提示：

１、买方***高额的定金的前提是要确定交易对象的卖方是有权交易的主体，且身份真实，交易的房屋的情况肯定属于自己理想的购买的房，且交易肯定没有各种障碍。如果碰到骗z子，定金条款就没什么约束力了。

２、如果情况不是很明确，或者对是否交易还有犹豫，只是在中介等因素的影响下才决定签约，那还是先少交点，万一有什么问题损失也不不大。

３、只签订简单的定金合同而未签订正式买卖合同的，定金数额不宜过高，因为如果关于交易的重要条款和一些细节在定金合同中没有，一方想毁约很可能在签订正式合同时从条款协商不成角度入手，这时定金未必能起到约束作用。而且，如果只签订了定金合同，也建议尽早把正式合同内容签署确认，稳定交易。

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