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一、开发商没有预售许可证签订的合同有效吗？

出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

二、房地产广告宣传与实际不符要承担违约责任吗？

商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

三、签订了认购书不买房了定金能退吗？

出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担A保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照***关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

律师提醒：实际中，双方对商品房买卖正式合同条款无法达成一致这种情况可以要求退定金等，其他情况都不能退。

四、认购书哪些情况下可认为是正式合同？

商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

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广州开发商逾期办房z产证，合同约定的违约金过低可以要求增加吗？

2010年期间，覃某等97户业主与某房地产公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定开发商应于交付房屋后的720日内完成办房z产证义务。合同签订以后，业主们如期履行了付款义务，商品房交楼标准咨询，而开发商在合同约定的期限内未能完成办房z产证义务。

2016年1月，97户业主将开发商告上了法庭，要求开发商承担逾期办房z产证的违约责任，并主张合同约定按已付房价款的1%计算违约金过低，要求按中国人z民***同期贷z款利率上浮40%上调违约金。开发商出庭应诉，辩称逾期办房z产证属实，但根据合同约定，开发商承担的违约金应按已付房价款的1%计算。在法庭上，原、被告双方就逾期办房z产证的违约金应按何种标准计算进行了辩论。

法z院经过审理认为，双方之间的商品房买卖合同，意思表示真实，内容未违反***、行政***的强制性规定，应属合法有效，双方均应严格依据合同约定履行各方义务。根据合同约定，开发商逾期办房z产证构成违约，应按已付房价款的1%向业主***违约金。业主们未能就其实际损失提供相应的证据，因此其要求调高违约金，没有事实和***依据。法z院据此***开发商按已付房价款的1%向覃某等97户业主***逾期办房z产证违约金。

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广州房屋漏水的保修期从何时开算？

王女士买商品房后2年，家里就出现了漏水的情况，广州黄埔区咨询，而且非常严重，开发商来维修过两次仍没有改善。而今年年初再去报修，物业给出的答复是“已经过了质保期”，虽然知道有质保期，但到底何时起何时终，让她摸不着头脑。

律师提醒，居民在买房时就要计算好自己房子的质保期到期时间，买房注意事项咨询，在房屋防水五年的质保期内，防水出现问题，一定要留好固定证据。拥有了固定证据，能够证明房屋漏水是五年质保期内损坏仍未修好，这样即便是过了五年质保期，居民还是可以找开发商协商，然后由开发商找施工方等进行维修。

　　还有一个救济办法是投诉。房屋是有质保期的，房屋的防水质保期是五年，五年内老城区验收合格的房屋归开发商维修，质监站进行管理，如果开发商不维修，可以投诉到质监站。同时开发商还在建筑部门都留有质保金，如果开发商拖延维修，居民可以申请使用。而各开发区的房屋，则由开发区负责。对于五年质保期外的房屋漏水维修，则由物业或产权人自己负责。

房屋的质保期要从房子竣工验收合格之日算起，这是很多居民都不太了解的，很多居民只知道有问题找开发商，而开发商进行维修也草草了事。这样房子过了质保期，开发商更加理直气壮，告诉居民与开发商无关，居民需要找物业或者自己维修。对于房子的竣工验收合格日期，已经备案的房屋在市质监站就可以查阅到，而对于没有备案的房屋，查找起来相对要困难一些。

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