广州二手房交易过程中，一方去世了怎么办？
律师解答：问：房屋买卖合同中出卖人去世，出卖人与买受人签订的合同是否仍有效，房屋继承人是否有协助过户的义务？
答：出卖人去世后，出卖人与买受人签订的合同仍有效，出卖人的继承人继承房屋同时也继受合同的权利义务，应当协助买受人办理过户手续。当然，出卖人的继承人也有权依据房屋买卖合同要求买受人***价款。
问：房屋买卖合同中买受人去世，出卖人与原买受人签订的合同是否仍有效，买受人的继承人是否应当继续履行合同，***房价款？
答：买受人去世后，出卖人与买受人签订的合同仍有效，买受人的继承人继承买受人的遗产同时也继受房屋买卖合同的权利义务，应当继续履行合同，***房价款。法z院经审理认为，张某与广州某金庄置业有限公司于1999年8月17日签订《商品房预售合同》时才2岁多，属于无民事行为能力人，杨某作为其父亲代签上述购房合同且***全部购房款的行为，对张某来讲是纯获利行为，故该预售合同合法有效。当然出卖人也应当继续履行合同配合过户。但买受人的继承人在继承了买受人的财产后却无力***购房款的情况下，合同应当解除，解除合同的违约责任，由买受人的继承人在所继承的财产范围内承担。
广州受胁迫以房抵债签订的房屋买卖合同合法吗？
张律师解答：不合法。如法z院审理后认定为名为房屋买卖合同实为以房抵债合同，则应向原告释明要求其变更诉z讼请求，如其不变更则驳回其诉z讼请求。
判z决书节选：
一审法z院认为，本案争议的焦点是案涉的《买卖协议书》及《房屋买卖合同》是否有效问题。首先，房屋买卖合同成立与否应以双方是否存在合意为基础。在此种情况下，如果***人要求担z保人履行担z保义务，即使借z款人有能力履行而拒不履行，担z保人也不得以此对抗***人，而应履行付款义务，法z院可强制执行担z保人的财产，工资亦在其内。根据双方当事人自认，涉案房屋的买卖实际上是基于黄某的儿子黄小某欠李某借z款未归还而引起的，双方并无真实的买卖意思表示，只是以房抵债而已。其次，从付款过程来看，李某虽然提供了黄某、黄东成出具的两张收据，但该证据在金额上，时间上并不完全与《房屋买卖合同》确定的***方式相符，且金额较大，其未能提供***转账凭证予以证实。后，从双方签订《买卖协议书》的地点来看，签字地点位于农村公路旁边，李某还对黄某签字情况拍照录像，签字完毕后，黄某手持《买卖协议书》面对镜头拍照。明显地，李某是居高临下的态势。根据日常生活经验，签约时黄某、黄东成明显处于弱势，处于迫于无奈的境地。李某证据只能证明李某与黄某、黄东成之间曾协商处理黄小某的***，期间虽签订《买卖协议书》及《房屋买卖合同》，但不能证明李某与黄某、黄东成有买卖涉案房屋的真实意思表示，李某实际是以房屋买卖的形式来达到以物抵债的目的。至此，本案名为房屋买卖，实为以房抵债。由于黄某、黄东成一直对案外人黄小某所欠***的真实情况有疑问，从而对李某已***房屋的价款有异议。至此，双方签订的《买卖协议书》及《房屋买卖合同》中出售房屋的对价不清，合同的签订也并非双方的真正合意。据此，李某要求确认合同合法有效、要求黄某、黄东成协助李某办理位于广州市南沙区珠江管理区珠江街嘉安花园嘉顺二街四梯X房产所有权的变更登记手续，要求黄某、黄东成***违约金105000元、***律师费25000元的诉请没有事实和***依据，一审法z院均不予支持。李某可就其实际***的案涉款项向相对方另循合法途径解决。
广州二手房买卖***，先起诉继续履行，再起诉解除合同算重复起诉吗？
张律师解答：不算，这是不同的诉z讼请求，不构成重复起诉。另一方面，伍某并未否认其自行收回涉案房屋当时房屋内存放有郭某的物品的事实，只是认为房屋内的物品并无价值。比如下面这个案件，卖家违约不卖，买家先起诉继续履行，后因不能一次性付款，法z院驳回其诉z讼请求，其又起诉解除合同***违约金，法z院就支持了。其实买家也是走了冤枉路，当初第z一次起诉的时候法z院一般会释明，能一次性付款的才会支持继续履行，但法z院释明后买家仍不肯变更诉z讼请求，法z院只能驳回其继续履行的诉z讼请求了。所以建议当事人还说多听律师意见，不要固执己见，以免增添诉累。
判z决书节选：
文某主张李某提起本案诉z讼属于重复起诉的问题。张律师解答：不合法，应通过合法途径，起诉腾房再申请强制执行收回房屋，同时要求***强占期间的房屋使用费。《z高人民z法z院关于适用〈中华人民共和国民事诉z讼法〉的解释》第二百四十七条规定“当事人就已经提起诉z讼的事项在诉z讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉z讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉z讼请求相同，或者后诉的诉z讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。”本案中，李某诉请解除涉案《房地产买卖合同》、由文某返还定金、***违约金等；而（2017）粤0183民初X号案中，李某诉请文某继续履行z《房地产买卖合同》、协助办理过户手续、***迟延履行违约金。据此，虽本案与（2018）粤0118民初X号案当事人相同，诉z讼标的相同，但两案诉z讼请求明显存在差别，故李某提起本案诉z讼并不构成重复诉z讼。
广州二手房买卖合同约定20%房款的违约金算高吗？
张律师解答：不算高。首先，根据我国《物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，但产权证在诉z讼中只是认定事实的优势证据之一，不是认定房屋权属的证据。二手房买卖合同普遍约定一方构成根本违约的违约金为房款全额的10%-20%，如一方构成根本违约，法z院一般不会降低20%的违约金。实践中很多时候并不是完全的一方违约，另一方完全不违约，有时候违约责任划分不明显或双方都有违约行为的时候，法z院就会判解除合同，退还定金，互不承担违约责任，具体请当面咨询律师。如下面这个案件，卖家未按时涂销抵z押构成根本违约，法z院就判按照合同约定***守约方房款的20%作为违约金。
文某上诉请求其无需向李某***违约金269600元的问题。相似案例：卖家吴某（香港居民）与买家于某2016年签订房屋买卖合同。因生效的（2017）粤0183民初X号民事判z决书已经查实认定文某在履行涉案《房地产买卖合同》过程中，拒绝配合履行合同义务，拒绝向***申请提起还款，构成违约。文某上诉主张系因李某无力***还贷z款项导致《房地产买卖合同》无法继续履行，依据不足，且不足以推z翻生效判z决认定的事实。因涉案《房地产买卖合同》第六条第（二）项约定：逾期超过十五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或***等额于总楼价20%的违约金。法z院综合全案案情以及房屋价格上涨利益等因素酌情依约认定由文某向李某***违约金269600元，公平合理。文某上诉主张违约金标准过高，缺乏充分证据，本院不予采纳。
