广州二手房买卖合同律师 房价上涨增值分割***
广州买房没有签房产买卖合同，房价上涨之后房子归谁？
裁判要旨：
相互负有对等给付义务的合同双方，均既不履行自己的给付义务，又怠于催告对方履行，形成合同长期履行僵局。比如现在很多买卖双方会做低房价，在补充协议中体现了房屋的真实价格或差价，如果发生争议，买方不愿意多***差价，则此时当然要以补充协议为准，买方需向卖方***真实的房屋成交价。到起诉之时，由于情况的变化，合同不论是继续履行还是解除，都可能导致利益严重失衡。此时应当区分具体情况，慎重考虑适用情势变更规则，以在化解僵局的同时维持利益平衡。
案情“
原告与被告为亲戚关系，原先关系较为和睦。买卖双方签署二手房买卖合同，合同约定卖方应当于合同签订后30日内配合买方办理首期款监管和按揭申请手续，但到了合同签订后第25日，买方准备办理首期款监管和按揭申请手续时，卖方拒绝配合。系争房屋为被告所有。被告提供系争房屋给原告居住。不久，原告提出购买系争房屋，原、被告双方遂达成口头协议，由原告出资27万元购买系争房屋，但未就交易细节作其他任何约定。后原告***了房款15万元，被告出具了收条。此后，系争房屋由原告与家人实际居住至今，但剩余房款12万元始终未***，双方也未办理产权过户手续。在房价持续上涨的情况下，被告从2006年起提出对房屋重新议价，双方在数年中多次协商价位，但均未达成一致。到2013年，原告向法A院提起了，要求继续履行原定购房协议，被告则提出反诉，要求解除购房协议，除非原告同意参考当前房价再***房款83万元。本案审理中，双方均无法提供证据证明是对方违约在先。经查，系争房屋在2013年的市场价已达到160万元以上。
裁判：
法A院经审理后认为，原、被告于2002年口头达成系争房屋的买卖合同，本应按约履行。但原告仅***了部分房款15万元，尚有12万元余款未***；被告也仅交付了房屋，未配合原告办理过户手续。因系争房屋原登记在蒋某名下，廖某与产权登记人签订买卖合同本身没有问题，双方陈述的买房过程包括看房、付款等皆存在疑问。鉴于无证据证明双方在口头约定时明确了***余款与办理过户的时间和先后顺序，双方均有同时履行抗辩权，无法确定系其中一方违约在先。在过去十年时间中，系争房屋的买卖合同始终未能完全履行，同时也并未解除，双方都可以通过***途径尽早解决AA***，却始终僵持直至本案。在此期间，市场房价持续上涨，与2002年相比已发生了巨大变化，显然不是原、被告双方在口头缔约之时所能预料。如果继续按照2002年约定的房价履行合同，将对双方造成明显的利益失衡。而双方显然都已意识到这一点，才会多次对重新约定房价进行磋商。因此，法A院认为被告有权要求对房价进行调整。根据本案实际情况，考虑系争房屋当前的市场价、原告已付房款的比例，以及原定房价中的亲情因素，可酌情确定原告还应***的房款余款为53万元。双方之间就系争房屋的买卖合同应在依法调整房价后继续履行。被告应在原告***房款的同时，协助其办理过户手续，将系争房屋登记到原告名下，相关税费由双方依法负担。据此，法A院作出如下：一、原告应于本生效之日起10日内***被告购房余款53万元；二、被告应于本生效之日起10日内协助原告办理过户手续，将该房屋登记到原告名下。
广州张静律师多年来代理大量房产案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖***，商品房买卖***，宅基地房屋买卖***，征A地***补偿***及商铺租赁与买卖***案件，收费优惠，欢迎咨询。
广州购房合同及补充协议争议律师 房产被查封赔偿咨询
广州买二手房遇到中介故意隐瞒房产被查封情况如何索赔？
案例：张先生通过中介与房东何某签订了《房地产买卖合同》，总房价款为120万。中介伪A造卖房人网签签字，网签是否有效分以下几种情况：1、如果是经过卖房人***的（非公证委托***）则合同合法有效，且对卖房人发生效力。在张先生***相应首付款后，按约定过户时发现房屋在2010年是被法A院查封，原来该房屋被何某给***，由于到期未能归还，***至法A院并对此房查封，而何某说查封一事早已告知房产中介，如此一来导致无法过户，交易陷入僵局。
无奈张先生只能减少贷A款，增加首付用来偿还何某***，注销及解封后才得以过户。广州海珠区二手房买卖***律师网签是否有效咨询广州中介伪A造卖家签名进行网签有效吗。所有房屋交易手续完毕后，房产中介主张***佣金。对此，张先生十分气愤，认为自己因中介不诚实行为遭受了很多麻烦，他想知道，如果不***佣金是否违A法?能否就自己的损失向中介索赔?
律师解答：在这个案例中，房地产中介对涉案房屋没有审查核实，导致过户被搁置，其未尽到严格审查义务。实践中如果有客户看中房屋，房地产中介应该第A一时间去房地产交易A中心调去相关产权信息资料。
对于房产中介的失职行为，按照《合同法》第425条规定：居间人故意隐瞒与合同有关的重要事实或情况，损害委托人的利益的，不得要求***报酬并应当承担损害赔偿责任。但是具体如何选择，是否只要要求了继续履行合同就能得到法A院支持呢。《城市房地产中介服务管理规定》第23条约定：“因房地产中介服务人员过失，给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任。所在中介服务机构可以对有关人员追偿。”也就是说，张先生不仅可以不付佣金，如果的还可以就造成损失部分要求相应赔偿。
同时，该律师提醒，购房者如果看中房屋，不妨自己去调查下，了解下房屋的真实情况，签合同时做到心中有数。
广州二手房一房二卖违约索赔***律师 预告登记避风险
广州买二手房担心屋主一房二卖可以申请预告登记吗？
咨询：我买了一套二手房，已***购房款，房子也已交付，房主承诺会尽快办理房屋登记手续。但几天前有人联系我说房子是他的。原来房主把房子卖给我后又卖给了他，现在产权已过户至他名下，我该怎么办？
律师解答：不动产买卖需要办理过户手续才能发生转让效力。双方基于自身利益的考虑，相互协商处分自己的权利，达成调解协议符合***的规定。根据物权法，购房人即使签订了房屋买卖合同，但如果不及时办理房屋过户手续，房屋产权还是不能发生转移。在这种情况下卖方再次转让房屋，并办理过户手续，你没办法主张产权，只能要求对方返还购房款，并赔偿给你造成的损失。建议买房人在付款的同时办理预告登记手续，可有效防止一房二卖。
注意房屋买卖预告登记时效
毫无疑问，在目前较为混乱的房屋买卖中，不动产预告登记制度的出台对于房屋的买受人来说无疑是一颗定心丸，但需要注意的是，***面前人人平等，由于一套房屋只能进行一次所有权预告登记，如果***只是单纯地保护预告登记权利人一人的合法权益，而对其他善意购买的第三人置之不理，那么这项制度就存在不合理性，在实际运用中也会遇到一些不可调和的矛盾。相关法条：《合同法》第A一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方***一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。因此，不动产预告登记制度在为房屋的预告登记权利人提供安全保障的同时，也对其权利进行了一定的限制。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定，预告登记后，债A权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。这就说明不动产预告登记制度只是对预告登记权利人合法权益的暂时保护，并不是一项一劳永逸的制度。此款提醒预告登记的权利人在办理完预告登记后，还要及时催促所有权人协助自己办理房屋的产权过户手续。只有这样，预告登记制度才能真正发挥作用，权利人的物权才能够真正得以实现。
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广州越秀区房产律师事务所二手房政策***咨询
广州买二手房时有哪些陷阱？要注意哪些问题？
二手房交易在实践中发生***的事情很多，很大程度上是由于缺乏必要的经验和知识所致，那么购买二手房，应该注意什么?本文内容都是从前人的血泪中总结出来经验！给有需要的人参考。
一、要核实房屋产权情况及性质。
1、要核实房屋所有权人身份。
2、尚未取得房屋所有权证的房屋，无法办理过户手续，谨慎购买。
3、要核实房产性质，确认是否可以上市交易、是否有额外费用。
二、房产如为夫妻共同财产或有其他共有人应征得其他人同意。
三、房产如果有贷z款或，要确保解押。
很多二手房是有贷z款的，设定的房产可以签约买卖，但没解押前不能过户。这种情况下，往往卖方需要买方的首付款来偿还贷z款解押。交易时要设定条款，确保款项用于解押。否则卖方把房款挪作他用，买方即使起诉，也要先解决问题才能过户。
是否设定或是否被法z院查封保全，可以向房管登记部门核实。
四、要考虑限购政策、贷z款政策、税费标准对交易的影响。
1、要确保买方有购房资格。
目前各地还是有限购政策的，购房前买方要自己确认一下自己是否有购房资格。
2、要根据双方房产情况核实可能的税费数额。
虽然***规定了税费分别由买卖双方承担，但交易中通常是约定由买方承担的，税费的数额也是买方是否构成的重要因素，这是要重视的。但在实践中，目前的二手房买卖合同一般都不会约定交易完成期限（如过户完成时间、交楼完成时间、收到全款时间），只会约定当事人的办理期限或申请期限，因此，该种情形的适用少之又少。同样一套房子，卖方是否唯z一住房及拥有年限、买方是否唯z一住房都可能影响税费的减免及标准。对此，z好签约前计算清楚，对相关情况作个明确约定或承诺。
3、如果需要贷z款购房，也要考虑贷z款政策对贷z款比例及***的影响。
买方拥有的房产数额或曾经贷z款次数可能对是否能取得贷z款及贷z款比例、***有影响，这些标准在不同地区、不同时间段也是不同的，z好在购房时根据自己情况核实清楚。
五、购房时要核实房屋本身的哪些基本情况？
一般需核实土地使用权的年限、房屋的面积、房屋的基本情况、如果是学区房，要向周边学校核实房子中的学籍。
六、房屋周边的情况也要调查什么？
购房是了为居住，而环境是影响居住的重要因素，如周围邻居都是什么人，附件有无广场舞？小区是否紧临公路、铁路、飞机航线等
七、合同中的基本条款有哪些？
房屋面积、价款、交房时间、过户时间、相应违约责任是必须明确的。
八、要及时办理网签备案手续
目前各地存量房买卖，都实施网签制度，办理网签备案可以确保房屋不会被过户给其他人，对买方是一种保护，因此签订书面买卖合同后，一定要尽早办理网签备案手续。
九、要明确约定装修的处置，及房屋的相应附属物的归属。
很多二手房原房东都已装修或入住，所以涉及一些房屋的装修和房屋的附属物的归属问题。建议在签订合同时把这些情况在协议中明确。
十、要注意房屋及相关设施是否涉及欠费。
购房入住后才发现前房主有欠费，找原房主不管，又因此影响了水、电、暖使用的案例有很多，尤其是欠供暖费的，可能要到供暖季才发现。
十一、要注意户z口的问题的特殊处理。
户z口制度是我国特色，购房时很多人不注意，结果购房后才发现前房主甚至前前前房主的户z口没迁出去，可要求对方迁户z口法z院是没法受理和执行的。其中的尾款交付期限有赖于房产过户期限，因此过户期限以及过户手续由哪方主办、哪方配合，必须事先确定并在合同中写清楚。建议在合同中明确原房主的迁出义务，保留部分尾款，待迁出后***，同时约定一个违约金标准，如果房主晚迁出一天，就***一定数额的违约金，就违约金***问题如果起诉到法z院，法z院是可以受理并的。
十二、交易过程注意保留证据
签订合同只是完成了交易的第z一步，后面发生***的机会也很多，所以要注意保留每个环节的证据，尤其是自己履行义务的证据。黄埔区打二手房买卖官司厉害的律师二手房过户时间咨询广州二手房买卖合同中过户时间约定不明如何处理。原房主交房时建议双方做两份书面确认文件，对交房时间、相关设施情况，共同签字，各自保留。购房者付款时别忘记让对方明确出具收条，且z好依据合同条款，在收条内容中明确是付哪个环节的房款。
过户是重要的环节，建议双方带证z件亲自到交易z中心提交，确认手续都没有问题后，就是房管部门核发新的产权证了，一般不会发生什么问题，但提交这一步很重要，建议不管是否委托中介参与，一定要亲自参与此环节。
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