擅长二手房案件律师(图)-买家无法办理贷z款咨询-黄埔区咨询

广州二手房买卖***中，法z院可以随意变更违约金吗？

律师解答：可以的。合同法第z一百一十四条规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民z法z院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民z法z院或者仲裁机构予以适当减少。而实践中，法z院变更违约金z多的情况就是二手房买卖合同***案件了，基本上是一言不合就变更违约金。如下面这个案件，卖家违约不肯卖房，一审法z院判z决继续履行后，还判z决按照合同约定***迟延履行的违约金，一天1000元左右，几个月的话，也有10多万违约金。二审法z院则认为房屋升值了，买家既然可以继续买房，没有什么损失。终酌情降低违约金至10万元。其实相差也不大，但法z院就是这么任性，喜欢降低违约金，注意一般是降低，很少会增加。

判z决书节选：

李某（买家）按照合同第十三条约定，主张迟延履行违约金，要求从2017年5月23日按合同总价211万元，每日***0.05%的迟延履行违约金，二手房交易程序咨询，直至涉案房屋过户至李某名下，合理有据，予以支持。

在涉案合同未解除的情况下，徐某（卖家）拒绝继续履行构成违约，应承担相应的违约责任。二审中，徐某提出违约金标准过高要求调低。由于徐某违约导致李某需要一次性***房款，产生一定的融资成本，且徐某、冯立广提起管辖异议拖延诉z讼程序，也增加了李某的经济负担，但考虑到李某合同目的可以实现，房屋存在升值，李某仅***了10万元定金以及李某对其具体损失金额没有提交充分证据予以证实等情况，本院酌情调整违约金为100000万元。

广州***人自己有房产足够还债，还需要拍卖担z保人的房产吗？

张律师解答：一般保证不可以，连带保证可以。

根据物权法的规定，担z保人的担z保属于人的担z保，人的担z保中又分为一般保证和连带保证，一般保证的情况下，保证人承担z保证责任的前提是借z款人无力偿还，担z保人才承担z保证责任。如果该担z保属于一般保证，在借z款人有能力偿还的情况下，法z院可以强制执行借z款人的财产，但不能强制执行担z保人的财产。 连带保证即双方对保证的方式没有约定或者约定不明的情况下为连带保证，或者明确约定保证人承担连带保证责任。此种情况下，***人可以要求借z款人或者保证人承担付款责任，二没有先后顺序的限制。在此种情况下，如果***人要求担z保人履行担z保义务，即使借z款人有能力履行而拒不履行，担z保人也不得以此对抗***人，而应履行付款义务，法z院可强制执行担z保人的财产，工资亦在其内。

广州二手房买卖***中吗，违约金条款用错了还能赔偿吗？

张律师解答：不能，法z院会驳回你的诉z讼请求。如下面这个案件，二手房的买家以卖家逾期交房构成违约主张卖家违约***违约金，法z院审理后认为卖家不存在逾期交房的违约行为，但存在逾期过户的违约行为，终判合同解除。但因为买家依照逾期交房的条款计算违约金，违约金计算错误，驳回了***违约金的诉z讼请求。

判z决书节选：

法z院认为：《商铺买卖合同》是陈某（买家）与林某（卖家）的真实意思表示，内容未违反***、行政z***的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行。

关于陈某要求解除《商铺买卖合同》的诉z讼请求，其一，林某提供的《委托书》、《商铺收楼确认书》、商铺收楼时状态确认件与《商铺委托经营管理协议》的内容能够形成完整的证据链，法z院对林某关于其已经将涉案商铺交付给陈某的受托人潮流公司，合同应写条款咨询，在《商铺买卖合同》约定的期限内履行完商铺交付义务的陈述依法予以采信。陈某以林某存在逾期交付涉案商铺违约行为为由主张有权解除《商铺买卖合同》缺乏理据，黄埔区咨询，法z院对陈某该主张不予采信。其二，虽林某辩称陈某不配合办z证故逾期办z证责任在于陈某，却未提供证据证明其向陈某发出了办z证通知，陈某亦否认其收到了办z证通知，故应由林某承担举证不能的***后果，法z院对林某该项辩称意见不予采纳。根据《商铺买卖合同》第四条、第九条第二款、第十条第二款的约定，林某办理交易递件手续的期限届满时间应为2016年12月20日（自2016年2月22日计算210个工作日），而陈某自2017年3月20日起因林某逾期办z证而享有合同解约权，现陈某诉请解除《商铺买卖合同》，有事实和***依据，法z院依法予以支持。

关于陈某要求林某***违约金182849.2元的诉z讼请求。如前所述，买家无法办理贷z款咨询，法z院对陈某以林某存在逾期交付案涉商铺违约行为故陈某有权解除《商铺买卖合同》的主张未予采信，故陈某依据《商铺买卖合同》第八条第2款约定要求***违约金亦缺乏理据。故对陈某的该项诉z讼请求，法z院依法不予支持。