广州买新房面积差异 格局变化 质量***退房赔偿请律师
广州业主擅自改建房屋，***承重会被限制过户吗？
数年前，郑先生夫妇将自己的7套房屋进行大规模改建后用于酒楼经营。有关部门屡次要求郑先生夫妇将房屋***原状，但其始终无动于衷。开发商目前采用的购房合同多是房产管理部门的范本，此范本并没有房价下降买方要求退房或者补偿差价之类的规定，除非开发商与买方有补充约定。如今，当他们打算将这些房产出售时发现，这些房屋已经被限制交易，在房地产登记簿备注栏中载明，因业主擅自改变房屋用途和结构，根据相关规定，限制上述房屋交易登记。
为顺利卖房，郑先生夫妇多次与房管局、房地产交易A中心等进行交涉，希望能解除限制。但有关部门表示要想解除限制必须将房屋***原状并经有资质的部门出具竣工验收报告和已完成整改的证明文件。但如果是一些笼统含糊的宣传，如：欧式风格、法兰西浪漫风情等，是不会被视为开发商承诺的。可事实上，该幢房屋已很难***原状。郑先生夫妇认为，房管局的行为侵害了业主对合法财产的处分权利，遂提起行政，请求法A院撤销。
庭审中，区房管局出示了房地办作出的《关于限制房产进行交易的请示》，其中认定郑先生夫妇擅自改变涉案房屋用途和损坏房屋承重结构，拟建议对上述房屋限制房地产交易。黄浦区房管局在收到上述请示后在次日批复同意房地办对房屋情况的认定和相关建议。法A院审理后认为，房地办经现场勘查，查明业主郑先生夫妇损坏房屋承重结构的违A法事实，遂作出《关于限制房产进行交易的请示》报请房管局。房管局辩称，该份请示只是建议房产交易A中心限制房产交易，后的决定并不是该局所作，该局只是对房地办作出的认定予以确认。
法A院审理后认为，房地办经现场勘查，查明业主郑先生夫妇损坏房屋承重结构的违A法事实，遂作出《关于限制房产进行交易的请示》报请房管局。房管局根据相关规定作出批复同意，该行为是对业主损坏房屋承重结构作出的行政确认行为，该行为事实清楚，适用***正确。父母购买房产让未成年子女落户厦门，后又将该房产转让给他人抵债。郑先生夫妇要求撤销被诉行政行为的请求缺乏事实和***依据，法A院不予支持。
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广州看房时承诺有优惠，交了定金优惠变少了怎么办？
方先生看楼时售楼人员答应有优惠，交纳定金后给了优惠券，但优惠券未标明金额优惠券的金额。谁知签合同时优惠券价值从5千降为2千。即：“如有异议，（业主）应当在验收期限届满之日起日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。幸好方先生手上还有一张开发商的销售公告，上面写明房屋总价为59.9万，如果销售券的金额是200则房屋售价应为60.2万。法A院据此认定开发商违约，双倍返还定金。
随着近年来房地产市场呈现的繁荣景象，商品房销售***也不断出现。律师提醒广大购房者，在商品房预售中，售房人与购房人在签订正式预售合同之前往往要先签订一份房屋预售认购书，由购房人向售房人缴纳一定数额的定金。律师解答：对于你所说的问题，首先要看在合同中是否有写明“***审批”的情况为不可抗力，如果确定有写明不可抗力因素，而且开发商能举证审批没能通过的文件，那业主也没办法。在法A院审理的案件中，经常遇到当事人双方因种种原因未能签订正式买卖合同，而对定金是否返还或是否双倍返还发生争议。
在现实生活中，许多购房者根据楼盘宣传广告前往看房时，在售楼人员的一些颇具吸引力的“描述”下，往往容易对房屋产生“好感”而冲动签下认购书交付定金，到后却发现“不是那么回事”，但为了不浪费定金还是不得不低头。还有一种情况是，本来楼宇应全部是住宅，有的开发商为“实现利润***A大化”，擅自将底楼住宅改建为商业用房出售，这种现象也较普遍。通过以上案例，法A院建议购房者要谨慎分析销售人员的促销手段，交付定金时要“三思而后行”，避免因一时头脑发热而被“套牢”，同时对于以上案例中销售人员的给予优惠价格、可以办理按揭等口头承诺，为了防止口说无凭，可将这些内容明确写入认购书，并约定一旦这些约定不能实现的后果，避免后续产生***导致经济损失。
广州增城房地产律师事务所 萝岗区房产律师
广州开发商交楼时要提供房屋面积测绘资料吗？
开发商交付商品房时，还应向购房人出示该商品房的实测面积数据。
依据《商品房销售管理办法》第三十四条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。”
对于期房来说，《商品房买卖合同》约定的商品房面积是根据设计图纸测出来的，商品房建成后的测绘结果与合同中约定的面积数据有差异，商品房交付时，开发商与购房人应对面积差异根据合同约定进行结算；另外，物业管理公司也是依据商品房的实测面积数收取物业管理费的。咨询：我3年前在一个小区买了套房子，当时宣传单上和销售人员口头都说2年后小区会通3条公交线路，会修建3个免费健身场地，还有游泳池，网球场等承诺，可现在3年了，承诺的东西一样没兑现，开发商说***审批没通过，不是他们的错。
义务三：向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
根据建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条：“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”
开发商交付房屋时，若未向购房人提供上述两项文件的，购房人有权拒绝接收此房屋，由此产生的延期交房的责任由开发商承担。
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广州开发商发入住通知书相关规定
开发商义务：通知购房人办理入住手续并配合购房人查验、接收房屋
开发商应当在合同约定的交付日期前向购房人发出《入住通知书》，书面通知购房人前来接收房屋。《入住通知书》一般应包括以下内容：①办理入住手续的时间、地点；问题是，通知已经送达，但对方一旦提出异议之诉，主张合同解除的通知人对于合同解除的效力便处于不确定状态，须由法A院裁判。②购房人需携带的文件、资料；③购房人需交纳费用的说明；④提醒购房人因购房人自身原因未能在规定的期限和地点办理入住手续的***后果；⑤基本流程及相关注意事项。
《入住通知书》以挂A号信或特快专递的形式发出为宜。购房人在入住通知书规定的时间前来办理入住手续时，开发商应***相关人员配合购房人查验、接收房屋。律师解答：根据你的反映，垃圾场是在该楼盘之外，如果证实是不属于楼盘小区内部的，也就表明不在该楼盘开发商物权范围内，垃圾场的兴建则与开发商没有直接关系。查验房屋符合合同约定的，开发商应与购房人签署《交付合验单》；查验房屋发现问题的，开发商应请购房人填写《返修单》，***人员及时返修并将返修结果通知购房人。
