购买拍卖房，欠缴的水电费谁出？
律师解答：通常在拍卖公告里，法z院都会写下这样的内容：“办理过程中所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费及有可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人自行承担。具体费用请竞买人于竞买前至相关单位自行查询。”
这句话，大有乾坤。作为物，拍卖房有可能长期闲置，也可能租给其他人使用。那么，原业主如果拖欠大量的物管费、水电费，又或者租约未到期，租户不配合，都会引发后续的***。所以，在购买前，要查询清楚相关欠费情况，z好聘请律师陪购，降低风险。
购买法z院拍卖房，只有一个竞拍人可以买吗？
律师解答：以前和现在是竞拍人必须超过2人，否则流拍。2017年1月1日起，1个人也可以拍啦。
z高人z院关于人z院网络拍卖若干问题的规定（自2017年1月1日起施行）
第十一条 网络拍卖不限制竞买人数量。一人参与竞拍，出价不低于起拍价的，拍卖成交。
广州购买司z法拍卖房后需要起诉腾房吗？
律师解答：如屋里居住的人不肯搬出来，就需要另外起诉腾房案件。胜诉后申请法z院强制执行，执行法官会把房屋腾空交付给购买人的。具体操作请当面咨询律师。
判z决书节选：
法z院认为：《物权法》第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书与记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿有错误外，以不动产登记簿为准。”第十九条规定“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正”。2013年12月23日，广州市国土资源和房屋***核发吴某为涉讼房屋所有权人的房产权，对外产生公示的效力。黄某和陈某所提交的证据不能证明不动产登记簿记载有错误，或不动产登记簿无效，黄某或陈某为涉讼房屋合法的占用、使用人的事实。《物权法》第三十九条规定“所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”。第三十七条规定“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”。法官说法：依照“买卖不破租赁”的***规定，房屋所有权的转移在一定条件下不影响租赁合同的继续行使。吴某于2013年12月23日取得涉讼房屋产权，黄某、陈某负有将涉讼房屋移交给吴某的***义务，但黄某、陈某负以其为房屋权属人为由，一直控制占用涉讼房屋，显属无理，其应将涉讼房屋交回给吴某管业。现陈某飞拒不交付涉讼房屋，致使吴某无法使用房屋获得利益，损害其的物权，因此陈某应赔偿吴某的经济损失，***房屋使用费给吴某，吴某要求从房管部门确定其取得房屋产权日次日即2013年12月24日起计付使用费，法z院予以支持，标准应参照广州市房地产租赁管理所公布的涉讼房屋同地段同类型同时期房屋租金标准，或具有***房屋租金评估资质机构评定的同期房屋租金标准，计至涉讼房屋交回给吴某管业之日止。
广州什么是不交吉房屋？
律师解答：就是房屋里还有人住，房屋未腾空，买房人取得***后，可能还需要另案起诉腾房的房屋。因其不能立即交付，所以房价也比交吉的房屋便宜很多。实践中大部分拍卖的房屋都是不交吉房屋。购买者在购买之前，可了解清楚房屋的现状，只要不是特别难处理的情况（如有老年人住在里面以死对抗搬出），房屋还是可以购买的，起诉腾房即可。如提醒买受人正确处理历史遗留问题，阐明行政主管部门对违z法建筑物有权采取“限期改正并处罚款、限期拆除、没收实物或违z法收入”等处罚措施。具体请当面咨询律师。
在拍卖市场上，我们经常会看到那些标有“不交吉”的物业，那么“不交吉”究竟是什么意思呢？一般来说，“不交吉”是指买受人对被执行标的有产权、无使用权。不交吉标的有两种：一种是标的带租约，目前在被使用中，租客与原房主有租赁协议在先，买家可与租客保持出租与承租的关系，定期收到租金，即买卖不破租赁。实践中很多租赁关系是虚z假z的，此种情况下，只要提出该租赁关系不符合常理的一些意见，法官可认定不存在租赁关系，仍判z决腾房。实践中，不少法z院事先与行政主管部门充分沟通，解决违z法建筑物登记问题后再行拍卖，此举有助于提升竞买人的竞买意愿，提高违z法建筑物的拍卖成交率。
另一种“不交吉”是标的不带租约，但目前被原业主或其亲友经业主允许使用。此种情况也可起诉腾房，既然产权人已经变更，其亲友无权再使用房屋。
广州购买的拍卖房有违z法加建有影响吗？
律师解答：对过户及收房没有影响，如原业主主张有加建属违z法建筑，属行政管理范围，可投诉城z管拆除违建部分，与腾房没有关联。
法z院认为：涉案房屋是黄某经过合法的拍卖程序竞拍而得，并已办理黄某名下的房地产权证，故确认黄某对涉案房屋享有完整的所有权。至于赖某抗辩称涉案房屋的四层并不在房屋产权证登记的面积范围内，黄某因此对四层无所有权，法z院认为，从涉案房屋的《房地产平面附图》来看，该房屋含首层、二层、三层及天面层，黄某所主张的顶层实际上就是该天面层，黄某通过竞拍取得的是涉案房屋的全部整体，至于赖某所称四层是否属于违z章建筑并非z法z院审理民事***的范围，不宜在本案中处理，赖某的上述抗辩无理，不予采纳。现赖某已确认其擅自搭建铁梯延伸至黄某所有的涉案房屋的天面层并破墙而入，并用铁块封堵涉案房屋三层通往天面层的楼梯通道，赖某还擅自居住在涉案房屋的顶楼（天面层），赖某的该行为已侵z犯了黄某合法财产权利，妨碍了黄某对涉案房屋的正常使用，赖某应就此承担相应的侵权责任。因此，基于“不能让违z法者受益”的要求，执行法z院有权调整违z法建筑物的支配状态，将原先由被执行人占有、使用和收益的事实状态，变更为由竞买人等享有。现黄某起诉要求赖某立即停止对涉案房屋天面层的非z法侵害，排除妨碍，立即拆除其非z法搭建至黄某房屋的户外楼梯及三层通过天面层的楼梯铁板，***涉案房屋天面层和楼梯扶手的原状，事实依据充分，予以支持。
