广州买二手房入住后发现房屋漏水怎么办？
张律师解答：鉴于房屋已经过户，法z院一般不会判解除合同，但可以要求卖家维护房屋，另外承担几个月的租金损失。
相关案例：
温某购买李某房屋后，***了首期房款42.8万元，剩余50万元房款约定以按揭贷z款的方式***。房屋产权后登记至温某名下。温某接收房屋后开始对房屋进行装修，装修时发现原本贴了墙纸的房间墙壁存在多处渗水、漏水和发霉的痕迹，卫生间也漏水严重，温某立即将该情况告知李某并要求其维修，李某以房屋出售时不存在漏水问题、温某及家人已多次查看过房屋为由拒绝维修，温某即刻通知贷z款***暂停***房款。《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实***原则，薛卖家作为出卖人在收齐房款并已办理过户的情况下仍拒不交付房屋有违上述规定。双方因此发生***。
法z院经审理认为，房屋已交付买方使用并办理了产权变更登记手续，买方应依约***房款。即使房屋存在漏水、渗水现象，亦属于质量瑕疵担z保的问题，买方应以正当的方式主张权利，其擅自停止付款的行为已构成违约，故判令买方向卖方***剩余房款及***。
因房屋一经交付给买方即发现有漏水、渗水现象，买方亦及时通知了卖方，故房屋虽已交付使用，卖方仍应承担房屋的质量瑕疵担z保责任，故判令卖方对房屋漏水、渗水处予以修复并承担修复费用。另因漏水、渗水对于正常使用房屋确有一定影响，房屋维修亦需要时间，综合考虑日常维修的时间、双方对于损失产生的过错程度等因素，酌定由卖方承担房屋维修租金损失。张律师解答：根据具体案情，一般没有明确说明是赠予的话，法z院会认定为借z款。遂判z决买方温某向卖方李某***50万元房款及***，卖方李某聘请有资质的***维修单位对案涉房屋的漏水、渗水部位予以修复，买方温某在卖方李某进行维修时承担开门、提供维修便利等协助义务，维修费用由卖方李某***，卖方李某向买方温某***涉案房屋4个月的租金损失。
广州买房登记在未成年子女名下，多年后能起诉过户回来吗？
张律师解答：登记在未成年子女名下，则视为赠予。且时隔多年，再要求过户回来法z院不予支持。
原告杨某，被告张某，系父子关系。原告与被告母亲张某于1996年相识，1997年生下被告。1998年，原告与被告母亲离婚。律师解答：二手房交易过程中，经常会出现网签合同与三方合同约定的房价金额不一致的情况，导致后续产生很多***。同年，杨某以儿子张某名义出资购买了位于广园中路某602房。杨某认为，以被告名义买房，一方面是怕前妻纠缠，另一方面也是为了避免其他******被查封或处理自己名下财产。
2000年，杨某因刑z事犯z罪，被判处无期徒刑。2017年10月，杨某在减刑后被刑满释放。杨某向被告张某及母亲要求返还房屋时被拒，目前名下无房产，居无定所。在本案中，姚某称双方签订《合同》时李某（卖家）表示涉案房屋存在银z行抵z押贷z款，并没表示涉案房屋存在抵z押给个人的情况。2018年5月，杨某以张某为被告向白云法z院提起诉z讼,以其出资购买房屋等为由，要求被告张某将房屋归还至杨某，并协助办理房屋过户手续。
法z院经审理认为，张某与广州某金庄置业有限公司于1999年8月17日签订《商品房预售合同》时才2岁多，属于无民事行为能力人，杨某作为其父亲代签上述购房合同且***全部购房款的行为，对张某来讲是纯获利行为，故该预售合同合法有效。
根据合同相对性原则，张某为涉案房屋的买受人。现涉案房屋已登记在其名下，根据物权公示的原则，张某为涉案房屋的所有权人，现杨某主张确认该602房的所有权归其所有，并由张某协助办理房屋所有权转移登记手续及过户的诉请于法无据，法z院不予支持。
考虑到杨某刚刚刑满释放，无生活来源，且居无定所，张某作为原告的成年子女，对父母具有赡养、扶助和保护的义务。希望张某尽到赡养老人的义务，使父亲老有所养，老有所依。
广州因行政区划变更导致学z位房失去学z位，可以解除合同吗？
张律师解答：若学z位是二手房买家购房的主要原因，因行政区划变更后导致涉案房产不再带学z位，则双方对交易的不再履行都不具有过错，双方都不承担违约责任。卖家已收的定金应返还给买家。
判z决书节选：
本案争议焦点为买卖双方是否违约，法z院在此作如下分析：
首先，胡某虽主张徐某及广东某家房地产经纪有限公司广州***承诺案涉房产系云山小学学z位房，因行政区划改变导致其购买越秀区学z位房的目的不能实现，但其所举证据仅录音，无其他证据佐证，且《存量房买卖合同》亦仅载明学z位未被占用，并未明示案涉房产具体对应的学z位，故胡某以此主张徐某违约，理据不足，法z院不予支持。问：房屋买卖合同中买受人去世，出卖人与原买受人签订的合同是否仍有效，买受人的继承人是否应当继续履行合同，***房价款。
其次，房屋归属的行政区划涉及学z位、户籍等实际利益，是房屋交易中的重要因素。而行政区域的划分是***行为，案涉房屋的行政区划信息已由***于2016年公开发布，胡某、徐某均可通过公开渠道获知。因此，徐某作为案涉房产的所有权人及卖方，有义务向买方提供准确的相关信息，但其在签订合同一时没有披露案涉房屋的准确行政区划，存在过错。在涉案合同未解除的情况下，徐某（卖家）拒绝继续履行构成违约，应承担相应的违约责任。同理，胡某作为正常成年人及买方，应尽到审慎的注意义务，理应核实房屋的相关信息后再决定是否购买，如若行政区划和学z位是其购买案涉房产的首要考虑因素，则胡某更应全z面、慎重核实房屋所属行政区划，而并非仅凭***及徐某、某家公司陈述就签订合同，故胡某亦存在过错。
再次，徐某主张胡某以各种理由（包括无法供楼、贷z款利率可能上调、***可能不批贷z款）拒不履行案涉合同，虽然其提交的短信及微信聊天记录中，胡某多次提及若贷z款利率上调即要求徐某解除合同并返还定金，但仅为胡某假设性语言，且根据聊天记录可知，胡某积极配合按揭公司及某家公司提供办理按揭贷z款及网签、过户手续的相关资料，而案涉房产预约过户取消的原因系因行政区划变更，徐某需重新办理不动产证书，非胡某之过错，故徐某主张胡某违约，法z院不予支持。判z决书节选：关于薛卖家主张424号《合同》因违反******、***的规定无效的问题。
综上，双方均对合同不再履行存在过错，徐某应向胡某返还定金10万元；z胡某并未取得法定或者约定的解除权；胡某诉请徐某***违约金理据不足，徐某反诉请求胡某***违约金理据不足，法z院均予以驳回。
广州二手房买卖合同约定20%房款的违约金算高吗？
张律师解答：不算高。二手房买卖合同普遍约定一方构成根本违约的违约金为房款全额的10%-20%，如一方构成根本违约，法z院一般不会降低20%的违约金。实践中很多时候并不是完全的一方违约，另一方完全不违约，有时候违约责任划分不明显或双方都有违约行为的时候，法z院就会判解除合同，退还定金，互不承担违约责任，具体请当面咨询律师。首先，从合同约定的内容看，424号《合同》明确约定“甲乙双方于房地产行政主管部门设置的房地产交易信息平台打印并签订的《广州市存量房买卖合同》仅用于办理产权过户手续，若与本合同不一致的，均以本合同为准。如下面这个案件，卖家未按时涂销抵z押构成根本违约，法z院就判按照合同约定***守约方房款的20%作为违约金。
文某上诉请求其无需向李某***违约金269600元的问题。因生效的（2017）粤0183民初X号民事判z决书已经查实认定文某在履行涉案《房地产买卖合同》过程中，拒绝配合履行合同义务，拒绝向***申请提起还款，构成违约。文某上诉主张系因李某无力***还贷z款项导致《房地产买卖合同》无法继续履行，依据不足，且不足以推z翻生效判z决认定的事实。因涉案《房地产买卖合同》第六条第（二）项约定：逾期超过十五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或***等额于总楼价20%的违约金。至于父母予以资助之后，是否要求子女偿还，系父母行使单方权利范畴，与***本身的客观存在无关。法z院综合全案案情以及房屋价格上涨利益等因素酌情依约认定由文某向李某***违约金269600元，公平合理。文某上诉主张违约金标准过高，缺乏充分证据，本院不予采纳。
