广州二手房买卖合同争议 贷z款合同解除律师
广州张静律师多年来代理大量房产案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖***，商品房买卖***，宅基地房屋买卖***，征A地***补偿***及商铺租赁与买卖***案件，收费优惠，欢迎咨询。
广州二手房房龄已超30年，无法办理按揭贷z款咋办？
咨询:我想购买一套学区房，因为经济能力有限，无法一次性***全部购房款，就打算办理按揭贷z款。看中一套房，并签订合同之后，才发现该房的面积过小，而且房龄已经超过30年。这样的话，商业***不给予办理z***按揭贷z款，请问，我该怎么办？
律师解答：要看双方事先是否知情，购房前应了解贷z款条件。
如果在签订购房合同时，约定付款方式为按揭贷z款，但双方对该房屋不能办理按揭贷z款均不知情的，因双方均无过错，双方可以约定变更付款方式为一次性付款或分期付款，并且卖方应当在变更付款方式后，给予买方一定的合理期限筹备资金以***购房款。若买方明知房屋不能办理z***贷z款，依然签订购房合同，则其应当自行承担签订合同后可能面临的不利后果，即在不能办理z***贷z款时仍应当依约按时***足额购房款给卖方；若卖方明知房屋不能办理z***贷z款却隐瞒这一事实，买方终不能办理z***贷z款，导致购房目的不能实现，则买方有权解除购房合同。商品房买卖合同因出卖人责任被确认无效后，应按无效合同的处理原则进行处理。
因此，购房者需要贷z款购房的，应当先向当地***了解哪些房产不能办理按揭贷z款，在买房时注意房产面积及房龄，以免签订了购房合同却无法贷z款。
广州购买划拨土地上的房屋，买卖协议有效吗？
沈某等人购买了益律公司一处房产，土地权属为有偿划拨性质。双方还约定若遇到***征收***，***补偿款都归沈某等条款。吴某认为购买了房屋，取得了产权证书，双方签订的协议无效，双方属于债z务***，不能对抗吴某取得所有权。后果遇***，益律公司与相关征A地单位签订***补偿安置协议书，并领取相关***款，只***其中部分款项给沈某等人而未***全部。沈某等人诉至法A院。
法A院审理后认为，该案主要涉及讼争《房产买卖协议》的效力问题。讼争土地使用权系通过有偿划拨方式取得，虽为有偿，但仍属划拨性质，应按划拨土地使用权进行管理。首先，房屋出卖后，原房主在此处已没有了固定住所，不具备在此处登记户A口的条件，不应当继续以该房屋所在地为其户籍地。根据***规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应报有批准权的人民A***审批。其立法目的在于通过对划拨土地流转的限制，防止***利益受损。本案双方当事人签订的《房产买卖协议》未经有批准权的人民A***批准，应认定该协议无效。
关于合同无效后如何处理的问题。根据合同法的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因房子已经归给新房主所有，缴纳水电费的义务人也是新房主，则水电户名理应与新房主一致。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。讼争协议被确认无效后，益律公司应返还沈某等人购房款，沈某等人应相应返还讼争房产，但不能狭义的认为，只需返还已付的购房款即可，应兼顾合同法公平原则并考虑双方对协议无效的过错责任，益律公司应当退还相应的购房款，并***讼争房产在签订合同时以及***时的价值差部分。
广州二手房买卖合同中买家为卖家赎契有什么风险？
受骗z人杨先生因为相信了业主的话，而将16万元的按揭房款存到业主名下的按揭存z折中，结果业主将这笔钱取走，并没有还给***，导致杨先生就此损失了16万元。那么，二手房买卖过程中买家赎契有哪些风险呢？
按揭过的二手房要交易,先要还清***的贷z款,才能取消完成过户。所谓“赎契”是指原业主提前还清按揭贷z款，赎出交易物业的房产z证，并在房管部门涂销该物业的记录，然后进入下一步的交易程序。该解答已明确，***成立前发的老地契已经没有***效力提醒：赠予过户获得的住房，如果是直系亲属之间赠予，再次出售和买卖过户获得的住房一样正常交税(营业税、个税和契税)，满五年且为家庭唯x一住房可免征营业税和个税。“赎契”有两种情况，一种是买家采用一次性付款方式购买正在按揭供款状态下的物业；另一种情况，买家也选择按揭贷z款方式，但在转按揭无法实施的情况下，也只有先“赎”出房产z证，买家再申请按揭贷z款。然而，赎契是具有一定风险的。
一般情况下，如果是业主自己出资赎契后，再进行新的交易，则基本上不存在什么风险。如果由买家出资为业主赎契时，可能遭遇资金损失的风险。3、业内人士预计缴***费70年后或者未来十几年，***会有***出台来明确房子产权，大概率情况是房子还是你的，不过估计要缴税了，根据房屋面积的大小来定。风险一：如买家已出资赎契，但还未完成过户手续，而这时交易物业因故被法A院查封，会导致买家的资金被“套牢”。风险二：买家将资金存入卖方的供款账户后，卖方在***划账之前将钱提走而不进行交易，甚至卷款逃之夭夭，则买家就会遭遇损失。
律师提示：针对赎契过程中可能存在的风险，z有效的风险规避选择是由原业主(即卖方)出资办理赎契。而如果卖方本身无法筹集足够资金，而买家也愿意代其出资赎契，作为中介方的按揭代理机构，就一定要控制好赎契的过程，以实现安全的交易。可以由房屋业主联名提出，补交土地出让金，这个价格应该低于同类的土地出让金的价格，类似于成本价和市场价的差额。一般来说，为了确保交易正常及维护买卖双方的利益，大型中介代理公司都会对交易物业进行查册，并收齐卖方的个人资料，了解清楚物业的基本产权情况。如果是预售契约的，还要看一看发展商有没有不良的记录，查证房产是否确权等等。
广州一套房有两本房产z证，发生***如何索赔？
广州一套房有两本房产z证，发生***如何索赔？
案情:
李某借给王某200万元，双方约定了期限和***，王某将名下房产一处给李某，双方到房管局办理了登记。债z务到期后，王某因无力偿还债z务以***债。李某到房管局办理过户时，被告知另有人对该房屋持有房产z证，且登记时间早于王某，因此不能办理过户。实际购房人要求请求确认房屋归其所有的，除政策重新调整允许其取得产权外，不予支持。由于王某无其他可执行的财产，李某无法实现债z权，于是提起行政赔偿，要求房管局赔偿损失200万元及***。经查，王某所持房产z证是王某通过虚构事实骗取的。本案应如何处理？
律师解答：
本案赔偿责任由房屋登记***错误登记行为产生，性质属行政赔偿责任，法A院应根据房管局过错程度确定赔偿责任。
1.房管局未尽合理审查义务。物权法第z一百八十四条规定，所有权不明或者有争议的财产不得办理。典型意义：集体土地建设用地使用权证是指经土地使用者申请，由县级以上人民A***颁发的确认集体土地建设用地使用权的***凭证。城市房地产管理法第三十八条也有相同规定。本案房管局在为他人登记发证后，又为王某颁发了房屋所有权证，造成“一房两证”，尔后又对该房产进行登记，明显违背以上***规定。因此房管局办理房屋登记的行为违z法且存在明显过错。
2.房管局因错误登记而形成的责任的性质。***赔偿法实施后，这类行为被规定为行政赔偿责任。物权法第二十一条规定：“当事人提供材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。”
3.房管局应依其过错程度承担行政赔偿责任。《A高人A院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十二条规定：“申请人提供材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。例如，双方当事人在商品房的认购、订购、预订等协议中未约定的与商品房买卖有关的内容，在签订正式商品房买卖合同时，经磋商无法达成一致意见的。”本案中，王某明知房产已由他人办理了房屋登记，又为自己办理房屋产权登记和登记，属于故意欺骗，存在过错明显。李某基于对房管局登记行为的信赖，将200万元借出，房管局未尽到审慎职责，也有过错，因此法A院根据房管局过错程度及其在损害发生中所起作用，房管局承担相应赔偿责任。