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广州购买还没有出房z产证的房屋时要注意什么？

未办理产权证的商品房如何交易，主要有两种方式可供选择：

解决方式1：还清贷z款

双方约定好交易后，卖方将银z行的贷z款还清，随后拿银z行出具的贷z款结清证明，去房管部门拿出正在***的合同。此时，开发商带着上述与卖家签定的合同和注销备案登记表去房管部门办理该房屋此前备案的注销手续，注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同，再到房管部门重新备案。这种方式的优点是手续比较简单，但银z行方面表示，因为房产目前还没有拿到产权证，所以买方必须全额购买，不能再使用按揭贷z款了，对买方来说将会面对比较大的资金压力。且全程需要开发商配合，中间有大量的空白期，风险比较大。

解决方式：2：等待产权证

双方可以先签一份协议，约定首付款项、过户时间（不动产证下来就立即过户）以及预付首付款。等到卖方的产权证办理下来再办理过户，过户后再交付尾款。这种方式属于二手房买卖。优点是能及时过户，风险较低；缺点是税费较高，且时间成本比较长。

以上两种方法均不属于传统意义上的“过户”，因为双方都并未取得产权证。从******层面来讲，没有产权证的房产是不允许交易的。我国***规定，房产买卖以办理权属转移登记（即“过户”）为准，没有产权证的房产是不可以办理过户的。因此目前在这类交易的处理上主要以撤销原备案，还清银z行贷z款、重新签订合同来改变原始登记记录，从而完成不动产权益的转移，待到产权证下发时自然就是买房人的名字。值得一提的是，在办理过程中涉及的部门多，流程繁琐，因此大部分开发商要么不愿意协助办理，要么要求收取一部分手续费。

律师建议

1.没有不动产证的房子在交易时风险比较大，买方和卖方都应谨慎，除非是信得过的朋友，能够知根知底。

2.如果遇到特殊情况一定要买（卖）尚未拿到产权证的房子，双方应对该房产进行详细了解，明确产权证何时能拿到，并约定适当的违约金标准，同时也要有心理准备，明白风险的存在。

3.对买方来讲，降低风险可从两方面入手，一是在取得不动产证之前，尽量少交房款；二是应先取得房屋的使用权和控制权，这样***会向购房者倾斜。

4.考虑到房价经过一段时间会有波动，买卖双方应约定违约金标准，以避免房价波动较大时，一方违约。

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广州合同约定的违约金多高为过高？法z院可以直接降低违约金

咨询电话：18078803465（张律师），《合同法解释(二)》第二十九条第二款规定的“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的”应如何理解？

律师解答：根据《中华人民共和国合同法》第z一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人***z院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人***z院或者仲裁机构予以适当减少”，即违约金虽然为当事人约定事项，广州越秀区拍卖房，但是当违约金过低或过高时，不能以意思自治为由完全放任当事人约定，在一方当事人提出调整的请求时，人***z院应当根据合同***定的诚实***原则、公平原则，予以合理调整。在调整时，应当以违约造成的损失为基准。约定的违约金可以高于造成的损失，但不能“过分高于”，这体现了补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质。至于何为“过分高于”，《***z高人***z院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》[以下简称《合同法解释(二)》]第二十九条第二款规定了一个一般性参考标准，即“损失的百分之三十”，此处的“超过造成损失的百分之三十”，应理解为约定的违约金数额大于损失的百z分之一百三十时，可认定为“过分高于”。比如损失为100万时，约定的违约金数额若大于130万，则可以认定为“过分高于”。

当然，此处的“损失的百分之三十”只是一般情形下的参考标准，买拍卖房能贷z款吗，不可机械适用。根据《合同法解释(二)》第二十九条第z一款，什么是不交吉房屋，人***z院在调整违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实***原则予以综合权衡，避免简单采用固定比例等“一刀切”的做法。

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广州买房不立即过户，怎样降低风险？

其实大家都知道买房要办完过户手续才算取得所有权，但仍有很多人基于各种原因暂时不办z理过户，当然有各自的利益考虑。如果非要说降低风险的方法，我可以给大家一些建议，供参考：

1、在取得产权证前，***z好不要交全款，款项交的越少，风险越小；

2、要求卖方把房z产证等交由买方或中介持有，未取得房z产证的，可要求将原购房合同及税费***交出。

3、在不能尽快过户的情况下，应尽早要求卖方交房，没有所有权，也要先取得房屋的使用权、控制权。

4、对过户时间要有非常明确的时间或条件约定，并约定适当的违约金标准。

5、考虑到房价经过一段时间会有波动，双方在合同中应约定适当的违约金标准，买拍卖房限购吗，对房价大幅波动时，对方是否决定违约，会有一定制约作用。

6、要考虑到将来因政策波动造成贷z款政策变化、税费标准变化、甚至一方或双方交易资格发生变化后如何处理的问题，对相关问题***z好事先约定解决方案。

7、如果卖方的该套房产有贷z款，应约定适当的交易方案，确保买方***的相应款项用于还贷。

8、如果可能的话，对交易的房产先以购买人为权利人，设定***登记，确保未过户前卖方无法擅自处置房产。

当然，需要强调的是，这些建议只能起到降低风险的作用，只要不过户，就不能做到绝z对安全！

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