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广州什么是定期租赁合同？什么是不定期租赁合同？

1.什么是定期房屋租赁合同?

定期房屋租赁合同是指当事人明确约定了租赁期限的房屋租赁合同。定期房屋租赁合同包括以下形式：

(1)口头约定或者书面约定房屋租赁期限不满6个月的;

(2)书面约定房屋租赁期限在6个月以上的。

2.什么是不定期房屋租赁合同?

不定期房屋租赁合同是指当事人没有约定租赁期限或者约定租赁期限不明确的房屋租赁合同。不定期房屋租赁合同包括以下形式：

(1)非书面形式不定期租赁合同：租赁期限6个月以上，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

(2)约定不明确不定期租赁合同：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，不能达成补充协议的，并且按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的，租房退意向金咨询，视为不定期租赁。

(3)事实不定期租赁合同：租赁期间届满，承***继续使用租赁物，出***没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

①承***可以随时通知出***解除不定期租赁合同;

②出***也可以随时解除不定期租赁合同，但应当在合理期限之前通知承***，给予承***合理搬出出租房屋的期限。

广州道路施工客流减少，导致营业亏损能否减少租金？

刘某租赁王某的临街店铺经营餐馆，合同期内该路段因道路建设被围闭，导致餐馆生意锐减。刘某因此拒交租金，并诉至法z院要求解除合同。本案道路施工对刘某经营的影响属于“不可抗力”还是“情势变更”，《房屋出租协议》经双方同意解除后，刘某的营业损失与王某的租金损失应如何承担？

律师解答：道路建设属于不可归责于双方当事人的事由，作为合同基础的客观情况发生了非当事人所能预见的根本性变化，且在一定时期内造成了刘某经营上的损失，而该损失非刘某主观故意也非经营不善所致，如果该损失由刘某一人承担，租赁的商铺遇***，有违公平原则。因此，合同解除后，对生意凋零的风险损失，应由双方共同承担。

刘某与王某签订的房屋租赁协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反***的禁止性规定，应认定合法有效，双方均应受其约束，按约履行各自的义务。在合同履行过程中，出现了道路建设的客观事件，属于“情势变更”的情形。道路建设按理是政z府造福于民的举措，长远来看也有利于刘某对餐馆的经营。但是，由于近半年的实行半幅交通封闭，引起了承租环境发生重大变化，造成刘某经营状况恶化。根据租赁合同的特点，承租环境应为履行租赁合同的基础，这种变动的情况在当事人双方订立合同时是无法预料的，其变化足以致使订立租赁合同的基础动摇，如果仍然要求刘某继续按照原合同约定***租金，将显失公平。根据《中华人民共和国***通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条规定的“诚实***原则”及“公平原则”，综合考虑道路建设的期限及对餐馆的影响程度，在双方同意解除租赁合同后，对刘某因道路建设造成的损失及应交纳的租金数额应予以适当调整，王某对此应承担相应的责任，本案中，经过法官斟酌权衡，***终***合同解除，刘某不用***剩余的租金，王某也不用退还已收的押金，平衡了双方了利益。

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广州店铺租赁合同解除后，租客能要求房东赔偿转让费吗？

赵某承租孙某的店铺，约定租金2000元/月，并按市场行情进行调整，租期3年。当时赵某***该店面前任房客9000元转让费，孙某对此事也知情。租赁到期之后，赵某与孙某未续约，但一直继续维持租赁。2年后，孙某告知赵某要将店面收回，限期2个月搬离。赵某提出要孙某将该店按市场行情（该地段同等面积转让费20万）补偿就搬离，否则就继续承租该店面。赵某的要求合理吗？

律师解答：房客无权要求房主补偿转让费。原因在于，本案租赁期限届满后，赵某与孙某形成不定期租赁合同关系，孙某可以在合理期限内告知赵某解除合同，店面转让费并不是赵某的可期待利益，本案不存在孙某需对赵某补偿转让费的情形。理由如下：

　　首先，《合同法》第113条第1款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违z约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”， 故在合同法领域，可期待利益的前提应为对方当事人违z约。本案租赁期限届满后，赵某与孙某形成不定期租赁合同关系，只要在合理期限之前通知赵某，孙某便可以随时解除合同，故孙某并不存在违z约情形，广州市越秀区租赁，无需补偿赵某转让费。

　　其次，一方擅自解除合同，在租赁合同未约定店面可以转让的情形下，赵某亦无权转让店面并收取转让费。《合同法》第二百二十四条第二款：“承***未经出***同意转租的，出***可以解除合同”，若赵某擅自转让店面并收取转让费，孙某可以解除其与赵某的租赁合同，在主合同无效的情形下，赵某与他人签订的次租赁合同亦无效，赵某所收取的转让费需退还他人，在此情形下，店面转让费并不是赵某的可期待利益。

　　***后，出***在租赁合同到期或解除租赁合同后依法收回店面，将该店面继续出租并收取转让费，亦系其自身权利，并未造成原承***的损失，无需对原承***进行补偿。笔者认为出***需对承***补偿转让费有两种情形，一种是店面租赁合同中约定承***可以转让但未实际转让，出***违z约，此时法z院需要审查转让费是否为必然发生的间接损失，第二种是店面租赁合同中约定承***可以转让且已实际转让，或店面租赁合同中未约定承***可以转让但已实际转让且出***予以认可，承***已收取转让费，因出***违z约承***需要退还转让费，承***可以要求出***补偿转让费。

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