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广州什么情况下认购书相当于正式房屋买卖合同？

认购书属于商品房买卖合同的预约合同，与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。它是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，所以不属于商品房买卖合同。

实践中，出卖人为了尽快达成交易，可能会通过签订预约合同来固定交易机会和稳住买受人的交易愿望，同时也会在没有签订正式房屋买卖合同之前，即要求当事人交付首付款。预约合同通常会采用基本具备正式房屋买卖合同要求内容的文本，这种文本除了在签订合同时间的期限上与正式房屋买卖合同有所区别外，基本已经具备了正式房屋买卖合同的条件。

《***z高人***z院关于审理商品房买卖合同***案件适用***若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。该条规定实际是将认购协议已经实际履行或者部分履行的情况下，为了促成交易的顺利实现，达到预约固定交易机会的目的，商品房退定金厉害，保护交易安全，将预约直接赋予本约的效力，从而该预约获得了强制实际履行的效力，违反该预约的行为视为违反本约。

从该条规定可以看出，认购书成为商品房买卖合同应具备两个条件：

1.具备《商品房销售管理办法》的主要内容。该办法第十六条规定了商品房买卖合同应当具备13项主要内容：（1）当事人基本情况；（2）商品房基本状况；（3）商品房的销售方式；（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及日期；（6）装饰、设备标准承诺；（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（8）公共配套建筑的产权归属；（9）面积差异的处理方式；（10）办理产权登记有关事宜；（11）解决争议的方法；（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项。

在房地产市场不断升温的背景下，开发商为谋取更多的利益而置房屋预约合同于不顾，将房屋另售他人的现象仍层出不穷。此时，根据《合同法》的精神，对房屋预约合同的主要内容，不宜认定应具备《商品房销售管理办法》第十六条中的全部主要条款，广州黄埔区商品房退定金，而只要具备了必不可少的主要条款，如标的物、总价款等，而对其他主要条款又没有争议的情况下，就应当认定为具备了商品房买卖合同的主要内容。

2.出卖人已经按照约定收取了购房款。这里的购房款既包括全部购房款，也包括部分购房款，而且后者在当前商品房买卖中出现的更多。

对已经涉及到销售的实体内容，对与标的物相关的销售价格等实体权利义务有明确约定的认购书，突破了其预约性。因此，对于这类认购书就不宜简单地从“名称”和“形式”上确定其单纯的预约合同性，而应该综观整个合同全部内容确定其性质归属。

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广州买法z院拍卖的商铺是否适用买卖不破租赁呢？

律师解答：根据《***z高人***z院关于审理城镇房屋租赁合同***案件具体应用***若干问题的解释》（以下简称“解释”）第二十条：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承***请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人***z院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

（一）房屋在出租前已设立***权，因***权人实现***权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人***z院依法查封的。

以及，《***z高人***z院关于人***z院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担z保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人***z院应当依法将其除去后进行拍卖。

通过对上述两个条款的分析与解读，得出了以下结论：原则上，“买卖不破租赁”应当适用于拍卖财产。但这一原则也存在以下三点例外。第z一，“先***，后租赁”，不适用“买卖不破租赁”。第二，房屋买卖***律师，“先查封，后租赁”，不适用“买卖不破租赁”。众所周知，查封（常见的是财产保全中的查封和强制执行中的查封）的目的是便于实现债z权人实现债z权，不动产被查封后，其所有人或使用权人即丧失对该不动产的处分权，擅自处分查封财产的，处分行为无效；第三，在“先租后抵”的前提下，本应适用“买卖不破租赁”原则，但是当出现特殊情况时，法z院仍然有权依据“规定”第三十一条去除拍卖财产上本应继续存在的租赁权。例如，如果租赁权继续存在于拍卖财产上，会导致拍卖的价款过低，影响***权实现，执行法z院应当将该租赁权取消，然后再进行拍卖。

***后，友情提示大家，在如今房价飞涨的时代，通过法z院拍卖取得房屋所有权已经逐渐成为一种规避高房价的新方式。但是作为房屋购买人，在拍卖时一定要留意该房屋上是否存在权利瑕疵，而作为房屋的承***，在签订租赁合同之前也要预先留意该房屋是否已经被法z院查封，以防范不必要的******。

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广州买新房时承诺的赠送面积没有了可以要求赔偿吗？

咨询：买房时开发商特别推荐顶楼的花园和阳光房，要收房了他们却说是违z章建筑。我前年买了期房，是多层顶楼的。按楼书和样板房，顶楼业主拥有屋顶花园和屋顶阳光房(楼书写明业主可自制楼梯直达屋顶花园，搭建玻璃阳光房)。现在我去收房，却被告知屋顶阳光房没经过审批，属于违z章建筑，不能搭建，购房合同中也没有任何关于屋顶花园和阳光房的条款。我当时就是看中这个卖点才购买顶楼房屋的，请问开发商这算不算诈z骗？我该怎么维z权？目前我还没去办z理收房手续。

律师解答：楼书和样板房虽然没有直接作为条款写入购房合同，但是如果楼书和样板房对购房者作出购房决定产生了重大影响，甚至对房子的价格产生影响的话，楼书相关内容，样板房的结构和内容都可以作为购房合同的一部分。在本案例中，开发商还存在***承诺的行为，购房人在后续和开发商相关人员交涉过程中可以通过录音的方式对阳光房的事宜做一个证据固定，要求开发商承担相应的违约责任并赔偿由此给购房者造成的损失。

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