著z名的二手房律师-黄埔区二手房-胜诉后付费(查看)

广州借名买房协议有效吗？

借名买房协议有没有效，各地法z院的判法都不一样，甚至同一法z院不同法官的判法都可能不一样。有判有效的，有判无效的。近些年，随着各地房价不断攀升，***层面上已经多次强调要加强房地产市场的调控，北京、上海、福州、厦门、广州等地方***陆续出台限购政策调控房价，伴随着限购政策而出现的借名买房行为屡见不鲜，由此产生了大量的借名买房合同***案件。2017年8月4日***z高人***z院发布的《关于进一步加强***审判工作的若干意见》第十八条规定：“统一借名买房等规避***房地产限购政策的合同效力的裁判标准，引导房产交易回归居住属性。”但目前***z高院尚未出台借名买房的统一裁判标准。那么，规避限购政策的借名买房合同是否无效？

《合同法》第五十二条规定了五种导致合同无效的情形，具体为：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害***利益；（二）恶意***，损害***、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非z法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反***、行政***的强制性规定。

那么，规避限购政策的借名买房合同是否属于损害社会公共利益或违反***、行政***的强制性规定的情形呢？

第z一种观点认为规避限购政策的借名买房合同损害了社会公共利益，属于无效合同。主要理由是：限购政策是***遏制房价过快上涨的重要措施，其目的是***”炒房“***行为，稳定房产地市场，住房问题是影响社会稳定的民生问题，体现了社会公共利益。规避限购政策的借名买房行为导致***调控房地产市场的目的落空，扰乱了市场经济秩序，损害了社会公共利益。因此，规避限购政策的借名买房行为违反了《合同法》第五十二条的规定，应认定为无效。相关判例：【(2016)闽0105民初444号】、【（2014）粤高法民申字第1692号】。

第二种观点认为规避限购政策的借名买房合同并未反***、行政***的强制性规定，合同有效。主要理由是：限购政策属于行政规章或***的规范性文件，并非z***、行政***，二手房著z名律师，根据《合同法》***解释一第四条的规定：“合同法实施以后，人***z院确认合同无效，应当以***人大及其常z委会制定的***和国z务院制定的行政***为依据，不得以地方性***、行政规章为依据。”规避限购政策的借名买房合同并未反***、行政***的强制性规定，合同有效。

广东省高z级人***z院对规避限购政策的借名买房行为的意见：

《广东省高z级人***z院关于审理房屋买卖合同***案件的指引》第二十八条规定：“借他人名义购买房屋，借名人请求确认房屋归其所有的，不予支持。借名人请求出名人（登记权利人）协助办理房屋所有权转移登记的，可予支持，但房屋在限购范围内，借名人不具有购房资格的除外。”

从以上审理意见中可以看出，目前，对借名买房合同的效力是予以认可的，否则，如果合同无效也就不存在“借名人因自身条件变化或政策发生调整等原因符合住房限购政策的”可***依据借名合同办理权属转移登记的问题。但是需要注意的是，著z名的二手房律师，若借名人直接主张确认房屋产权，法z院的主流观点是不予支持，而是要主张要求出名人（登记人）办理房屋所有权转移登记，特别需要注意的是，如果借名人仍然属于被限购对象，主张房屋产权转移登记的诉请也是得不到法z院支持的。但是要注意，未来各地法z院为了相应***“房子是用来住的，不是用来炒的”的号召，不排除会逐渐***以炒房为目的的借名买房协议无效，而以自住为目的的借名买房协议有效的可能性。

广州张静律师多年来代理大量房产***案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖***，商品房买卖***，宅基地房屋买卖***及商铺租赁与买卖***案件，收费优惠，欢迎咨询。

广州二手房过户后还有户z口未迁出怎么办？

2015年，卖家董女士与买家王女士签订了《存量房屋买卖合同》，约定由王女士购买董女士名下一处房屋，总价值305万元。合同约定，董女士方应当在该房屋所有权转移之日起10日内，黄埔区二手房，向房屋所在地的户籍管理***办理完成原有全部户z口迁出手续。如因董女士自身原因未如期或无法迁出的，应当向王女士***房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户z口迁出义务。此后，王女士依照约定取得涉案房屋所有权，但是房屋内仍有董女士的继子户z口未迁出。后王女士诉至法z院请求***被告董女士依照合同约定***房屋总价款的10%作为违约金，并继续履行迁出户z口的义务。

法官认为：

依法成立的合同对当事人具有***约束力。当事人应当对自己的行为产生预期，并承担相应***后果。本案中的户籍问题是二手房交易中经常遇到的情况。户z口迁移不是平等民事主体之间的民事***行为，本质上属于公z安***行政行为，并不受***调整。但是，户z口迁移的义务可以作为约定内容写入合同条款，并明确相应违约责任。

本案中，双方约定的逾期迁户条款，系双方自愿达成协议，合法有效，咨询二手房***问题，***予以保护。我院依据合同约定及查明的事实，结合合同履行情况、被告过错程度及有无实际损失，***被告***了部分违约金。因此，在交易实践中，涉及户z口迁出问题可以通过约定违约后果来督促卖方积极履行户z口迁出义务。

广州张静律师多年来代理大量房产***案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖***，商品房买卖***，宅基地房屋买卖***及商铺租赁与买卖***案件，收费优惠，欢迎咨询。

广州房产中介未审查产权人致交易无法履行，要承担责任吗？

由于房产中介业务员急于促成房屋买卖，未尽审查义务导致二手房无法过户，造成买受人经济损失，房产中介被告上法庭。日前，法z院经审理后作***某房产中介应归还原告郁某中介费2万元，并赔偿原告郁某房屋差价款10.6万元。

郁某为改善居住条件，在出售自己住房后留意市场合适房源。在某房产中介处，郁某对挂牌售卖的一套房屋较为中意。2016年8月2日，郁某与出售人厉某签订《房地产居间协议》；过了几日，厉某以前妻即产权人黄某名义与郁某签订《房地产买卖合同》，约定郁某以105万元购买301室房屋，该合同上黄某签字系厉某所签，房产中介收取了郁某中介费2万元。

2016年9月，厉某将301室房屋交付郁某，郁某按合同约定付清购房款后，要求厉某、黄某协助过户，因遭拒绝而诉至法z院。法z院***解除郁某与厉某所签《房地产买卖合同》；由厉某返还郁某房款105万元并赔偿郁某32万余元（房屋差价53万元的60%及评估费5805元的60%）；并由郁某将301室房屋归还黄某。

据郁某说，当时，其发现厉某非301室房屋产权人并提出异议时，业务员为促成生意听信厉某称该房屋为夫妻共有之说，力劝其与厉某签订《居间协议》。事后，按居间协议约定要签订房屋买卖合同，业务员又听信厉某称301室房屋变更过户时由产权人黄某来签字之说，故其与厉某签订了《房地产买卖合同》。

2017年9月，郁某提起***，要求判令房产中介归还其中介费2万元，并赔偿相关损失。法z院认为，原告与案外人厉某签订的《房地产买卖合同》解除后，被告作为居间人收取的报酬即中介费应予返还。被告作为***的房地产中介机构，对厉某与房屋产权人黄某的关系未尽审查义务，并在明知黄某未到场、厉某亦未提供***委托书的情况下任由厉某代黄某名义签署房屋买卖合同，存有过错。故原告要求被告返还中介费之诉请并无不当。

关于原告主张的房屋差价35万元，因法z院在原告与厉某、黄某房屋买卖合同一案中确认房屋差价为53万元，并由厉某承担60%的责任；而原告在签订居间协议、房屋买卖合同时未要求厉某出示黄某身份z证、结z婚证、***委托书等材料，亦存有过错；故法z院认定由原、被告对房屋差价之厉某未承担部分承担20%的责任，并由被告赔偿原告10.6万元。

广州张静律师多年来代理大量房产***案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖***，商品房买卖***，宅基地房屋买卖***及商铺租赁与买卖***案件，收费优惠，欢迎咨询。