商品房买卖合同律师(图)-双合同如何处罚咨询-广州增城区咨询

广州仅签订了认购书或者预售合同能要求继续履行合同吗？

房屋买卖的预约合同（在一手房买卖中一般表现为认购书或购房意向书，在二手房买卖中一般表现为居间协议或定金协议）是为将来签订本约（《商品房预售合同》、《商品房买卖合同》等房屋买卖合同）而签订的合同。

合同一方当事人违约时，另一方可以选择：1、解除合同并赔偿损失或者2、继续履行并赔偿损失。一般情形下，守约方是可以在上述两种违约责任中选择一种来主张的。但是，在预约合同中，守约方却不可以向违约方主张继续履行合同（签订本约合同，即《商品房预售合同》、《商品房买卖合同》等房屋买卖合同）。为什么？因为本约合同（《商品房预售合同》、《商品房买卖合同》等房屋买卖合同）的很多重要合同条款还没确定，***不能强迫当事人签订一个不完善的合同或者强迫当事人签订一个不符合其真实意思的合同。因此，这实际上就给了预约合同（居间合同、认购书）当事人以以承担违约责任为条件的合同任意解除权。即房屋买卖的预约合同（居间合同、认购书）的责任承担方式只能是解除合同并主张违约金或定金罚则，而不能主张继续履行合同并主张逾期违约金或其他违约金。

那么，房屋买卖的预约合同（居间合同、认购书）的责任范围是什么呢？一般而言，预约合同里会约定定金金额及定金罚则。违约方一般以定金罚则（卖房人违约需双倍返还，买房人违约的卖房人可以没收定金）为限承担违约责任。当然，有些预约合同（居间合同、认购书）约定了违约金，但是诸如房屋总价的20%，房价上涨损失等违约金的约定都是过分高于守约方的实际损失的，违约方可以请法z院依法调低。并且房价上涨的损失只有在本约中才可以约定，在预约合同中也不宜有此约定；

当然，有些预约合同（居间合同、认购书）包含了房屋买卖双方当事人、房屋交易的数量、座落、面积、价款、付款方式、付款期限、网签时间、过户时间、交房时间、违约责任等条款。这样，这些所谓的预约合同（居间合同、认购书）实质上就是本约合同（《商品房预售合同》、《商品房买卖合同》等房屋买卖合同）了。这样的话，守约方就可以要求违约方继续履行合同并承担违约责任或者解除合同并承担违约责任了。违约方承担责任的范围也就不以定金罚则为限了。

广州张静律师多年来代理大量房产***案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖***，商品房买卖***，宅基地房屋买卖***及商铺租赁与买卖***案件，收费优惠，欢迎咨询。

广东合拓律师事务所地址：广州市天河区天河北路183号大都会广场47楼4710室

地铁：林和西站B出口，公交站：林和中路站

体育西路站

广州买房后发现房屋内铺有公共管道可以要求赔偿吗？

律师解答：可以。房地产公司在预售商品房时未告知购房人所购房屋内铺设公共管道，应承担相应的民事赔偿责任。

虽然双方当事人订立的房屋买卖合同中未约定管道铺设内容，但根据《合同法》第42条第2款规定，在订立合同过程中一方故意隐瞒与订立合同有关的这一事实或者提供***情况的，双合同合法吗咨询，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任的规定，房地产公司应承担相应的赔偿责任。关于赔偿数额的确定，可以考虑因房地产公司应告知而未告知，致使购房者多支出的交易成本或者给购房者造成的损失部分。

广州张静律师多年来代理大量房产***案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖***，商品房买卖***，双合同如何处罚咨询，宅基地房屋买卖***及商铺租赁与买卖***案件，收费优惠，欢迎咨询。

广东合拓律师事务所地址：广州市天河区天河北路183号大都会广场47楼4710室

地铁：林和西站B出口，公交站：林和中路站

广州买商铺签了认购书交了定金，不买了定金可以退吗？

签了《认购书》，交了购房定金，然而，在正式办z理购房事宜时，被告知买卖合同和租赁(返租)合同***签订，且条款不可更改。购房者不满，协商未果。那么，先期交的10万元定金能退吗?

2015年10月，吴某认购某商铺一间，签订了《认购书》并交纳定金10万元，并约定开发商包租5年，且如果买受人未按期与出卖人签订商品房买卖合同，则视作买受人自动放弃认购该房产权利，出卖人有权在不事先通知的情况下，单方将上述房屋收回另行出售，因转售而获得的一切款项归出卖人所有，且不退还买受人***的定金。去年9月，吴某妻子杨某前往售楼部办z理正式买卖合同事宜，售楼人员强调合同须***签订且不允许修改。杨某就合同部分条款提出质疑，售楼人员表示该质疑过于繁琐，不想买房退房款咨询，不予解答，并拒签合同。

吴某认为，开发商的行为***了他的合法权益，遂起诉至法z院，要求解除《认购书》，广州增城区咨询，退还定金10万元。开发商称，已尽到了通知义务，不存在违约，定金不退。

法z院经审理后认为，吴某与开发商签订的《认购书》合法有效，依约***了购房定金，针对购买商铺的方式、价格等条款，与开发商进行了磋商，但终因不可归责于双方当事人的事由而导致未能签订购房合同。根据相关规定，吴某交纳的10万元定金予以退还，但不适用于定金罚则。***终法z院***解除双方签订的《认购书》，退还吴某的10万元定金。

广州张静律师多年来代理大量房产***案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖***，商品房买卖***，宅基地房屋买卖***，征z地***补偿***及商铺租赁与买卖***案件，收费优惠，欢迎咨询。

广东合拓律师事务所地址：广州市天河区天河北路183号大都会广场47楼4710室

地铁：林和西站B出口，公交站：林和中路站 体育西路站