装修合同能退款吗-退定金首付款找律师-广州海珠区咨询

广州什么情况下认购书相当于正式房屋买卖合同？

认购书属于商品房买卖合同的预约合同，与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。它是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，所以不属于商品房买卖合同。

实践中，出卖人为了尽快达成交易，可能会通过签订预约合同来固定交易机会和稳住买受人的交易愿望，同时也会在没有签订正式房屋买卖合同之前，即要求当事人交付首付款。预约合同通常会采用基本具备正式房屋买卖合同要求内容的文本，这种文本除了在签订合同时间的期限上与正式房屋买卖合同有所区别外，基本已经具备了正式房屋买卖合同的条件。

《***z高人***z院关于审理商品房买卖合同***案件适用***若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。该条规定实际是将认购协议已经实际履行或者部分履行的情况下，广州海珠区咨询，为了促成交易的顺利实现，达到预约固定交易机会的目的，保护交易安全，将预约直接赋予本约的效力，从而该预约获得了强制实际履行的效力，违反该预约的行为视为违反本约。

从该条规定可以看出，认购书成为商品房买卖合同应具备两个条件：

1.具备《商品房销售管理办法》的主要内容。该办法第十六条规定了商品房买卖合同应当具备13项主要内容：（1）当事人基本情况；（2）商品房基本状况；（3）商品房的销售方式；（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及日期；（6）装饰、设备标准承诺；（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（8）公共配套建筑的产权归属；（9）面积差异的处理方式；（10）办理产权登记有关事宜；（11）解决争议的方法；（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项。

在房地产市场不断升温的背景下，开发商为谋取更多的利益而置房屋预约合同于不顾，将房屋另售他人的现象仍层出不穷。此时，根据《合同法》的精神，对房屋预约合同的主要内容，不宜认定应具备《商品房销售管理办法》第十六条中的全部主要条款，而只要具备了必不可少的主要条款，如标的物、总价款等，而对其他主要条款又没有争议的情况下，就应当认定为具备了商品房买卖合同的主要内容。

2.出卖人已经按照约定收取了购房款。这里的购房款既包括全部购房款，也包括部分购房款，而且后者在当前商品房买卖中出现的更多。

对已经涉及到销售的实体内容，对与标的物相关的销售价格等实体权利义务有明确约定的认购书，突破了其预约性。因此，对于这类认购书就不宜简单地从“名称”和“形式”上确定其单纯的预约合同性，而应该综观整个合同全部内容确定其性质归属。

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广州购买商品房商铺后无法办z理房产z证如何维z权？

咨询：我与一家房地产开发公司签订了一份商品房预售合同，合同约定房屋交付后九十日内，双合同合法吗咨询，房产公司为我办z理房产z证手续。可是，我拿到房已近一年半的时间了，至今产权证也办不下来，我一次次去催办，房产公司就说正在办z理，等等就下来了。我查看了我们双方的合同，对房产公司迟延办z理房产z证的赔偿事项没有约定，请问律师我能向房产公司主张赔偿和要求退房吗？

律师解答：您可以申请退房，并请求赔偿相应损失。***z高人***z院关于审理商品房买卖合同***案件适用***若干问题的解释规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》规定(预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办z理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人自销售合同签订之日起90日内，办z理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办z理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。办z理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办z理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。因此，你可以申请退房，同时请求法z院***房产公司赔偿相应损失。

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广州租赁的商铺将要被拍卖，会影响租赁合同吗？

2013年5月，李某租赁曹某的商铺，并签订为期五年的租赁合同。2015年6月因曹某的债z务问题，法z院决定拍卖该套房屋。李某得知后非常担心，自己刚刚向曹某交了2015年5月到2016年5月的租金，如果该房屋被拍卖，自己会不会面临被赶出去的局面？

　　律师解答：李某租赁的商铺到2018年5月才到期，如果因为商铺卖给第三人而无法继续经营的，李某将面临30多万元的损失，包括已经***的租金和装修投入等。那么李某的担忧是否会变成现实呢？不会。

　　《民通意见》119条规定“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效”，该条规定即通常所说的“买卖不破租赁”。《合同法》第229条同样规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。《***z高人***z院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》对此也做出了规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其它的用益物权不因拍卖而消灭，……”

根据前述规定可知，在合同约定的租赁期间内，如果曹某将商铺卖给第三人，除非事先取得李某同意，否则无论卖给谁，李某都有权要求继续按照其与曹某签订的《租赁合同》继续履行直至期限届满，新房东无权要求李某退出或者擅自提高租金。并且无论是法z院拍卖，还是房东自行出售，只要是先签订的租赁合同，承***都有权要求按照原来的合同继续履行。所以李某的担忧不会成为现实。

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