海珠区咨询-房屋买卖合同纠纷律师-单方变更履行方式

广州买二手房时如何避免买到抵债房？合同一定会被撤销吗？

咨询：实践中有很多公证委托售房的，如何避免买到抵债房？买卖抵债房的合同一律会被撤销吗？

律师解答：所谓的出售抵债房，实际上是指民间借z贷关系的贷z款人（出借人）以委托售房形式变相处理借款人房屋的情况。购房人如果购买此类房屋时知道代理人实际没有代理权或滥用代理权，或者与代理人恶意串通的，单方变更履行方式，买卖合同可能被认定为无效。而且，如果借款人即房屋所有权人认为合同约定的房屋转让价格明显过低，显失公平的，可以依据合同法的规定行使撤销权。转让的价格是否明显过低的标准一般参照当时交易地的市场交易价来判断。如果合同约定的房价不到市场交易价的百分之七十，一般可以视为价格明显过低。当然，法z院也需综合审查授权委托书内容、买卖合同订立和履行情况等因素予以认定。总之，如果购房人发现房屋明显低于市场价格，不能只顾贪图便宜，一定要仔细审查代理权限。必要时，可以要求与房主当面确认。

广州张静律师多年来代理大量房产诉讼案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷及商铺租赁与买卖纠纷案件，收费优惠，欢迎咨询。

广州二手房买卖合同没有约定尾款支付时间，银z行一直不放款怎么办？

张小姐在广州市增城区有一套房要出售，海珠区咨询，与买方及中介公司签订三方房屋买卖合同，张小姐收取定金十万元，银z行出具了同贷书后，依约将房屋过户给买方，但买方办z理了按揭贷z款手续之后，银z行迟迟不放贷z款，也没有明确什么时候放款，买方表示他已按合同约定办了贷z款手续没有违约，张小姐房屋不在手里，钱也大部分没收到，心急如焚。那么，银z行迟迟不放款，怎么办呢？

律师解答：1.核实买方是否违约。向买方、中介、银z行、房管部门等调查清楚卖方有没有按合同约定履行各项贷z款手续，包括同贷书、贷z款合同、交房z产证、办z理他项权利登记（抵押）。

2.买卖双方到银z行，要求银z行放款。（此方法有时有用，有时并无效果）

3.买方没有按约定办z理上述手续，可以起诉买方要求其支付房款和违约金（合同对违约金的约定很重要）

4. 假如买方说，我按约定办了贷z款手续，没有违约，是银z行迟放款。一般来说，房屋买卖合同，买方的主要义务是支付房款，卖方的主要义务是交付房屋。既然付款是买方的主要义务，他就必须履行，他选择银z行按揭的方式支付，即买方委托第三方向卖方履行支付义务，在第三方没有按约定履行义务的情况下，买方应向卖方承担违约责任。所以，在这种情况下，卖方可以起诉买方，要求其支付房款和违约金（如有约定）

5. 如果没有明确约定付款日期。没有约定，不代表没有限期。根据我国《合同法》第六十二条规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债z务人可以随时履行，债z权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。即是说，如合同无明确约定付款时间，协商或交易习惯也不能确定，可以委托律师事务所出一封《律师函》，敦促买方在合理期限内（例如十天）付款，否则，向人民法z院起诉。

律师提醒：

起诉时要注意的事项

1.核实买方是否违约。向买方、中介、银z行、房管部门等调查清楚卖方有没有按合同约定履行各项贷z款手续，包括同贷书、贷z款合同、交房z产证、办z理他项权利登记（抵押）。

2.检视己方的履行是否有违约情况，不要告人反被人告。

3.收集相关证据，毕竟打官司是讲证据的。

4.视对方的财产状况，考虑是否需要查封房屋。

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广州没有购房资格导致房屋买卖合同解除还要给中介费吗？

付某通过某著z名房产中介公司，向丘某购买一套位于广州某区价值为850万元的房屋。付某不具备广州购房资格的情况下（即不具备缴纳连续三年（律师提醒，2017年3月17日之后3年社保变5年）广州社保或个税，或广州户z口），中介公司工作人员口头承诺可以帮助付某处理社保流水拿到购房资格，付某信之便与邱某签订《房屋买卖合同》，后因中介方无法兑现给付某拿到购房资格的承诺，丘某以付某没有购房资格为由，不再同意出卖房屋给付某。然中介公司以付某签字的《咨询及中介服务费确认书》为由，卖家不肯配合贷z款咨询，一纸诉状将付某告到法z院，要求法z院判令付某向中介公司支付咨询及中介费9万元。

付某与中介公司签订的《咨询及中介服务费确认书》内容写明：付某系广州市某区某路某号某房的《存量房买卖合同》当事人，现确认中介公司独z家提供咨询及中介服务，成功签订房屋买卖合同，为此，付某同意支付9万元给中介公司作为咨询及中介服务费，本确认书自本人签署之日生效。

诉讼中，中介公司提交了付某签署的《购房资格调查确认表》，显示付某连续缴纳个税或广州社保最长时段从2013年11月至2016年11月等，如何认定谁违约咨询，付某确认落款是自己签名，但是表格内容为中介公司工作人员填写。付某提交了其在广州缴纳社保的历史明细表，显示其从2014年1月起才开始缴纳社保。也就是说，付某实际缴纳社保时间与《购房资格调查确认表》中的时间不一致。付某没有提交任何中介公司工作人员承诺可以帮助付某做社保流水拿到购房资格的证据，因此，法z院不予认定该事实。

法z院认为：中介公司促成了付某与丘某签订了《存量房买卖合同》，付某明知自己不具备购房资格的情况下，仍然签署《存量房买卖合同》及《咨询及中介服务费确认书》，其作为一个具有完全民事行为能力的成年人，应对自己的行为负责，付某现以自己不具备购房资格为由，存在过错。另一方面，中介公司作为房地产中介的专业机构，应当清楚了解房地产相关政策法规，从本案中介公司提交的《购房资格调查确认表》的内容来看，明显与付某从2014年1月起才开始缴纳社保不符，故中介公司未能如实审核付某的购房资格文件信息，也存在一定失职，综合考虑过错程度，基于公平原则，酌情确定由付某向中介公司支付中介服务费72000元，中介公司提出的超出该金额的诉讼请求不予支持。

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