广州咨询-房屋买卖合同***律师-需要哪些证据咨询

广州二手房卖家签了合同不卖房了，说老婆不同意可以吗？

王某***近看好一套二手房，很顺利的签订了居间协议，于是就交了5万的定金；之后就去征z信查询，办z理贷z款等等手续准备工作。就在准备就绪的时候，却过不了户了，为什么呢？对方告知，媳妇不同意买这套房子，难道卖房子这么复杂吗？原来卖家两口子闹矛盾，老公就偷着想卖了房子，这一下可惹到了妻子，心都凉了，因为这房子是婚后制备的，老公一个人没权利处置。这下可难住了王某，交了定金，关键是确实想买这套房子，于是咨询律师能不能起诉，***继续交易呢？

律师解答：不能，夫妻共有财产一个人是没有处理的权利的。

第z一：什么是夫妻财产？夫妻财产就是婚后夫妻共同制备的财产就是夫妻共有财产，包括动产和不动产，房子就是不动产了。上述案例中的这套房子，属于夫妻共同财产，一个人无权处理；

第二：那么起诉，要求继续交易有可能吗？有可能，除非他妻子同意了，否则***可能，为什么呢？物权法第九十七条：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。房产属于共同财产，夫妻财产就意味着每人一半，达不到三分之二的支持率；那么即使起诉，也得不到法z院的支持。

第三：那这个居间协议虽然有效，属于不可执行范畴，应该怎么办呢？只能依法解除房屋买卖合同，依法追究违约责任，如何认定谁违约咨询，是可行的。双倍返还定金或赔偿违约金。

律师提醒：本案说的是夫妻另一方确实不知情的情况，是不可以要求继续履行的。如果只是因为房屋涨价了，就把另一方搬出来说不同意，是不可以的。买家只要有另一方知情出售房屋的证据，比如与另一方的微信聊天截图，电话录音，或另一方还贷z款或收房款的证据，都可以证明其实际是知情，这样都还是可以起诉要求继续履行合同。

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广州二手房买卖中哪些情况下中介要承担责任？

1、隐瞒房屋弊端。带领买房人实地看房是房屋中介机构的一项重要义务，但在诸如联系不上出卖人，广州咨询，承***不配合看房等特殊情况下，中介机构常会带领买受人查看其他类似房屋作为替代，买卖双方可能就房屋的装修、使用状况、周边环境等问题产生争议，影响合同顺利履行。

2、未履行提醒、告知义务。二手房买卖合同通常是由中介机构提供的格式文本，只有合同的核心内容，如价款金额、付款时间及方式、违约责任等事项需要房屋买卖双方协商确定。实践中，部分中介机构或经纪人经验不足，对相关事项未尽提示义务，导致双方未进行充分协商，或未将双方口头达成的一致性意见载入合同。

3、未提示特殊二手房的交易风险。二手房的性质复杂多样，除普通商品房外，***对于经济适用房、央产房、军产房、小产权房、农村房屋等特殊性质房屋的交易有特别规定。部分中介公司审查不严，或明知不可为而为之，引发大量***。

4、审查不到位。中介机构在一定程度上负有审查房屋真实权利人的义务，包括核实登记所有权人与出卖人是否一致，询问所有权人的婚姻状况，要求共有权人作出同意出售承诺等。而有些中介机构未尽到对房屋权属的审查义务，导致买卖合同在履行过程中出现障碍或者无法履行。

5、怂恿签订阴阳合同。在二手房签约之前，部分中介公司为了以较低的税金吸引买卖双方，制造出总价款较低的网签合同，用于申报税款，需要哪些证据咨询，而包含双方真实意思的合同用于实际履行，且未进行备案。这种操作方式给***税收造成了巨大损失，同时也给一些当事人恶意不履行合同提供借口。特别在房价大幅上涨之后，卖房人可能会以此为借口提出合同无效。

6、虚构***、规避限z购令。在交易的时候，存在少数中介机构为不具备购房资格的人开具******证明。中介机构的这种行为违反了***规定，也由于整个交易建立在违z法与欺诈的基础上，买卖双方所签订的合同可能被法z院确认为无效。

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广州二手房买卖合同中约定买家可要求过户至第三人名下有效吗?

有些购房人***签订房屋买卖合同，遇到限购后不能办z理过户手续，购房人想把房屋转卖给他人，这种转卖行为是否有效?有些购房人在与房东签订的买卖合同里约定房东需配合将房屋过户至购房人或购房人指z定的第三人名下，购房人依据该约定要求房东将房屋过户至新的买家名下。这些要求合法吗？法z院会支持吗？

律师解答：第z一种情况，购房人直接将购房主体变更为第三人，合同当事人一方可以将合同约定的权利义务概括转移给他人，卖家不肯配合贷z款咨询，但需要取得合同相对方的同意，购房人签订房屋买卖合同时，第三人是谁，不能确定，我们认为该约定不明，出售人可以拒绝将房屋出售给新的购房人。第二种情况，购房人与新的购房人签订买卖合同，能否要求出售人直接将房屋产权过户至新的购房人名下，我们认为，出售人也可以拒绝。首先这是两个买卖***关系，不能突破合同的相对性。其次购房人出售房屋时尚未取得产权，新的买卖合同无法履行，只能是购房人取得产权后合同才能履行；再次房屋直接过户至新的购房人名下有逃避***税收，损害***利益之嫌。

虽然有些预售合同的模版里有约定将房屋产权过户至购房人制定第三人名下的约定，但该约定需要出售人的配合。或者购房人在签订买卖合同时就约定好了第三人是谁，约定明确，购房人承担购房的所有付款义务，然后双方做个补充协议，约定过户至指z定第三人名下的程序及生效的方式，我们认为约定明确并且可操作，该约定不违反***规定还是有效的。

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