承***不同意能***吗-***租户补偿***律师-天河区咨询

怀疑房东没有权利出租商铺，租客可以解除合同吗？

王先生诉称，他从2014年4月中旬承租了海珠区下渡路一个底层商铺，***了保证金2.4万余元，进场费3万元，以及5、6月的租金。但后来王先生向工商及房管部门查询，竟无法查出张某系该商铺的业主。如果张某不具备出租商铺的权利，那么《分租协议》的签订则属于张某的无效处分行为。为此，王先生多次口头向张某要求查看该商铺权限的***文件，也曾发函，但张某拒不理会。同年7月初，王先生退出商铺。搬离商铺后却没有将商铺钥匙交还给张某，也没有与张某办理商铺交还手续。张某则因打电话王先生不接，在同年8月自行收回商铺。王先生起诉要求张某双倍返还保证金、返还进场费、返还两个月租金，以及赔偿装修损失等合计12万元。

张某则提起反诉，他认为王先生承租两个月后，在租期未届满情况下拒绝继续缴租，不承担承租义务，也不按照双方分租协议的约定提前一个月告知解除合同，单方解除合同，属于单方违z约，应承担全部违z约责任。而且王先生是从上一手未到期的租客接手该商铺的，显然充分知晓其有充分合法的转租权。张某要求王先生***拖欠的租金及滞纳金5.5万元，违z约金2.4万元等。

法z院经审理认为，根据查明事实，王先生在向张某承租涉案商铺前已经清楚张某可以出租涉案商铺。王先生并未提供充分证据证明，多次要求张某提供涉案商铺的相关权属及处分权限等文件，以协助王先生办理合法经营所必需的工商、税务登记手续。法z院认定王先生在租期未满时单方搬离涉案商铺，且未将商铺交还给张某，也未继续向张某***租金，已构成违z约，天河区咨询，判令解除合同，王先生拖欠的租金及电费1.2万余元，驳回其他诉求。

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广州什么是违z章建筑？征z地***时如何处理？

1、什么是违z章建筑？

违z章建筑是指违反《土地管理法》《城市规划法》《建筑法》和《村庄和集镇建设管理条例》等的规定建设的房屋及其设施。主要包括：

　　(1)未申请或申请未获得批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑;

　　(2)擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑;

(3)擅自改变使用性质建成的建筑，擅自将临时建筑建设成为永z久性的建筑。

2、违z章建筑在征z地***时如何处理？

　　对于违z章建筑的处理问题，首先要解决一个时间节点问题，也就是说，以什么时间作为违z章建筑进行建设认定的截止点和对违z章建筑进行处理的开始点。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条第2款规定，“市、县级人民政z府作出房屋征收决定前，应当***有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。”根据这一规定，对于国有土地上的违z章建筑的认定和处理的时间节点，应按该条例规定确定为房屋征收决定公告之日。

　　在确定违z章建筑具体认定和处理的时间节点后，综合违z章建筑的认定考量因素和处理原则，可以作如下处理：

　　(1)第z一种情况属于增量“违z章建筑”，也是实实在在由现行行政******规制的违z章建筑。《行政处罚法》第44条规定，“行政处罚决定依法作出后，当事人应当在行政处罚决定的期限内，予以履行。”根据这一规定，政z府部门发现违z章建筑在建时，应依据《城乡规划法》等******的规定作出责令停止建设的行政处罚。如果违建人在行政处罚决定的期限内不予履行，在履行公告、告知复议或***、催告等法定程序后，就可以依法拆除。

　　(2)第二种情况不属于违z章建筑的范畴，属于因历史原因合法建造的房屋，可依《物权法》第30条取得物权，应当完全纳入***征收补偿范围。

　　(3)第三种情况属于在当事人无违z法主观认识下客观上形成的存量违z章建筑，如果自具体认定和处理时间节点往前计算在处罚时效内，按第z一种情况处理;如果在处罚时效之外，就应按照《行政处罚法》第29条而不予追究，基于已经稳定的社会关系，应当完全纳入***征收补偿范围。

　　(4)第四种情况造成的存量违z章建筑，当事人与政z府均有过错。由于政z府在行政管理关系中的地位处于强势地位，其过错程度也应高一些。在对该等存量违z章建筑进行处理时，应当纳入***征收补偿范围予以适当补偿，比例可以考虑在标准赔偿额的70%以上。

　　(5)第五种情况是在政z府默许的状态下造成的违z章建筑。对于政z府应积极履责之行政行为，2年内采取以罚代拆、以罚代管等措施或者不作为也应推定为政z府默许，其原因在于：①过错责任原则;②一事不再罚原则;对于这个情形造成的违z章建筑，如果在处罚时效内，当事人应承担政z府默许的举证责任，自然应当完全纳入***征收补偿范围;如果在处罚时效之外，即为超过追究时效的存量违z章建筑，理应按照第二种情况完全纳入***征收补偿范围。

　　(6)第六种情况系通过受让取得他人的违z章建筑。对于该种情形的违z章建筑具体认定和处理期间应从时间节点溯及至违z章建筑的原占有人的“建成”之时。如果该违z章建筑在处罚时效之内，应给予现违z章建筑占有人以受让对价补偿，以填平补偿当事人的直接损失，使当事人遭受的损失降至***z低;如果在处罚时效之外，也应按照第二种情况完全纳入***征收补偿范围。

　　(7)第七种情况为棚户区。应本着实事求是的原则，采取适当补偿为宜。

(8)第八种情况系政z府征收时违z法吊销当事人证照造成事实上的违z章建筑。当事人可以根据《行政***法》第45条等规定要求补偿及赔偿。

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广州没有合法报建的房屋租赁合同有效吗？无效后损失如何处理？

1、没有合法报建的房屋租赁合同有效吗？

答：未经合法批准建造的房屋，该房屋具有违z法性，所以租赁合同是无效的。租赁合同涉及的房屋虽然没有“建设工程规划许可证”或者“未按照建设工程规划许可证的规定建设”，但在法z院“打官司”的一审开庭终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，法z院仍然会认定合同有效。

2、房屋租赁合同无效的情况下，租金还要给吗？

答：房屋租赁合同无效的情况下，出租方仍可要求承租方按实际使用期***“房屋占有使用费”，标准可参照租赁合同约定的租金标准。

3、租赁合同无效的，双方的损失怎么办?

答：承***经出***同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出***同意利用的，可折价归出***所有;不同意利用的，可由承***拆除。因拆除造成房屋毁损的，承***应当***原状。已形成附合的装饰装修物，出***同意利用的，可折价归出***所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

4、扩建的费用谁负担？

承***未经出***同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承***负担。出***有权要求承******原状或者赔偿损失的。

承***经出***同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的;办理合法建设手续的，扩建造价费用由出***负担;未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

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