广州将违z法建筑或没有房z产证的房屋出租要受何惩罚？
建设工程规划许可证是城乡规划行政主管部门依法核发的，确认相关建设工程符合城市规划要求的***凭证。
《城乡规划法》第64条规定：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人z民***城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违z法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的房屋及其他建筑（包括超出批准使用期限的临时建筑）规避了***对于城乡规划体系、建筑产品质量、房地产市场的监管，损害了***和社会的公共利益，也违反了《城乡规划法》的强制性规定，以此类房屋对外出租所签订的房屋租赁合同应为无效合同。
2009年***z高法z院《关于审理城镇房屋租赁合同***案件具体应用***若干问题的解释》第 2 条规定，出***就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承***订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人***z院应当认定有效。解释第 3 条规定，出***就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承***订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人***z院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人***z院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
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广州租赁合同没有备案有效吗？
咨询：廖先生将自有的200平米商业用房出租给李女士经营餐馆，双方签订五年期租赁合同，并对租金、***及合同解除等条款做了明确约定。合同签订后，李女士依约交付了租金并装修房屋，开始营业。因该房屋地理位置好，生意兴隆。一年后，廖先生以租赁合同未经备案为由主张合同无效，要求解除合同，双方因此产生争议。请问：租赁合同未经备案是否无效呢？
律师解答：***z高人***z院《关于审理城镇房屋租赁合同***案件***解释的理解与适用》第四条规定，当事人以房屋租赁合同未按照***、行政***规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人***z院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，白云区咨询，对方接受的除外。
李女士与廖先生的合同在缔约之际是双方真实意思表示。合同法第四十四条第z一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”据此，廖先生主张合同无效，不予支持。
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广州村集体土地可以租赁吗？
律师解答：广东省满足条件的情况下可以，其他省看各省的地方性规定。
由于集体土地的租金相对比较便宜，在现行经济活动中，租用集体土地兴办企业及建造厂房的情况在实践中普遍存在。但是在目前的***环境下，“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设”，仍然是***严格限制的行为；在审判实践中，擅自出租集体土地使用权行为也多被法z院认定为无效行为。因此，对于签订集体土地租赁合同取得企业经营用地，需要谨慎对待并尽量避免相应***风险。
2005年10月1日起颁布实施的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第8条明确规定了“下列建设项目可以使用集体建设用地：1.兴办各类工商企业，包括国有、集体、私营企业，个体工商户，外资***企业（包括中外合资、中外合作、外商独资企业、“三来一补”企业），股份制企业，联营企业等；2……。”这一地方***的出台，突破了《土地管理法》仅限于兴办集体企业才能使用集体建设用地的规定，其更重要的意义在于给工商企业通过出让、租赁等方式取得集体建设用地确立了合法操作的政策基础。
但是，对于尚未制订***明确政策的省市，包括北京，对于集体土地使用权的流转问题仍然要适用《土地管理法》的规定。而***《土地管理法》对于租赁使用集体建设用地是有着相当严格的限制规定的，具体体现在以下规定：
1、《土地管理法》第四十三条 任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济***农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
前款所称依法申请使用的国有土地包括***所有的土地和***征用的原属于农民集体所有的土地。
2、《土地管理法》第五十九条 乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，房东隐瞒***信息咨询，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。
3、《土地管理法》第六十条 农村集体经济***使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政z府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政z府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
4、《土地管理法》第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
由上述规定可知：
（1）任何单位或个人进行建设，如果不符合规定的集体土地使用权主体资格，则必须依法申请使用国有土地。
（2）集体建设用地仅限于（a）兴办乡镇企业（b）村民建设住宅（c）乡镇村公共设施和公益事业建设等3种使用范围。
(3) 不符合上述规定的集体土地使用权主体资格，既不能在集体土地初级市场取得集体土地使用权，也不能在集体土地二级市场以出让、转让或出租形式获得。
（4）对于集体土地企业使用权的对外出租，租户起诉房东***咨询，***是有限制条件的，即仅限于出租与集体经济***开办的或以入股、联营形式与他人共同举办的乡镇企业。
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