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广州二手房买卖中卖房人不迁走户A口，买家可以起诉吗？

广州张静律师多年来代理大量房产***案件，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖***，商品房买卖***，宅基地房屋买卖***，征A地***补偿***及商铺租赁与买卖***案件，收费优惠，欢迎咨询。

当前，户A口仍然是影响入学、就业、社会保障等方面的重要因素。例如部分购房人高价购买学区房的主要目的就是为了子女就学，因此户A口能否如愿迁入对于购房人影响重大，部分房屋买卖过程中会对于户A口的迁移问题作出详细的约定。但由于户籍管理属于公z安部门的行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围，法A院无权干涉。故对于买受人起诉要求出卖人迁出户A口的，无论当事人在买卖合同中就户A口迁移事宜是否作出了约定，法A院均不会受理，已经受理的，亦应裁定驳回起诉。

法A院不受理房产***中的户A口问题，买房人如何***？

户A口迁移问题虽然不属于民事案件的受理范围，但迁移户A口确系一项合同义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故对于违反户A口迁移约定时，买受人可以在合同里约定违约赔偿责任，依照合同约定主张出卖人***违约金或赔偿损失的，应属于民事案件的受理范围，此种情况下对于买受人的***请求应予支持。

广州买房过程中可能遇到哪些风险？律师陪购有什么作用？

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广州买房过程中可能遇到哪些风险？律师陪购有什么作用？

随着房地产市场的持续升温，购房置业成立了居民人生第z一大事。由于房地产市场还不够健全，目前房地产开发企业处于有利地位以及二手房交易市场还存在很多不规范的行为，不少房地产公司及卖方利用其优势地位，共有房产被独占咨询，在商品房买卖合同中制订有利于己方的格式条款，并强迫购房者接受。面对形形色z色的购房陷阱，购房者防范风险的能力并不强，尤其是缺乏购房经验。因此，购房者如果没有房地产***人士的指导帮助，抱着侥幸心理同开发商、二手房卖方协商购房，将面临巨大的风险。我们推出商品房买卖律师陪购服务，就是要通过律师的***服务，来防范商品房买卖中的交易风险，揭穿“霸王合同”，切实维护购房者的合法权益。

房产交易中存在的***风险

1、使用假房z本进行欺诈

有很多***为谋取暴利，通过租赁手段将房子租到手后，再制作假房产z证，然后以较低的价格将房子快速出***携款消失。

2、产权过户风险

　　根据广州现有的二手房的产权情况来看，产权主要有以下几类：已购公房、二手商品房和二手经济适用房还有小产权、央产、军产、校产、乡产等等，对其上市的要求也不尽相同，此外产权房是否即将***、是否已经***或涉案等也都是影响房屋能否上市的因素。有些买方都已装修入住了，过户手续却迟迟无法办理。

　　3、无效交易风险

　　在二手房交易中还存在着无效交易行为，比如：夫妻双方为共有人的房产，其中一方背着另一方将房屋***交易，待另一方知道后致使交易无效，而房款已被卖房人用了，因而对购房人造成损失。

　　4、***风险

　　很多购房者尤其是外地来京购房者，对广州的规划和***情况不了解，再碰到不负责任的中介或房虫，买到将要***的房子，装修费赔了不说，还落得个无家可归的境地。

　　5、中介风险

如果购房者或是卖房者不幸遇到黑中介，就可能会钱、房两空，黑中介卷款潜逃的事时有发生。

二、预售商品房律师服务的工作内容

1、针对性提供购房知识及房地产******咨询；

2、审查开发商售楼资质、***；

3、陪同看房、审阅售楼资料

4、对拟购房产是否存在***、查封等权利限制状况进行调查

5、审查、修改、补充购房认购书

6、审查、修改、补充购房合同

7、代理购房者与房产商（或者出售人）谈判、签订购房合同

8、为购房合同提供律师见证服务

9、***购房登记、产权登记手续

10、***个人住房、商业用房贷z款手续

11、***房屋验收交接手续

12、起草、审查、修改装饰装修合同

13、起草、审核装饰装修项目清单及购买相关材料清单

三、二手房买卖律师服务的工作内容

1、提供购房***咨询

2、对拟购房产的权利人及是否存在***、查封等权利限制状况进行前期调查

3、审查、修改、补充购房意向书、居间合同、定金合同、房地产买卖合同

4、***产权过户登记手续

5、***个人住房、商业用房按揭贷z款或转按揭贷z款手续

6、购房资金监管

7、***水、电、煤、有线、宽带、电话过户或开通、落户等手续

8、起草、审查、修改装饰装修合同

9、起草、审核装饰装修项目清单及购买相关材料清单

10、律师还将审查二手房有无下列禁止买卖情形：

（1）******和行政***依法裁定，决定查封或者以其他方式限制二手房权利的；

（2）已被***有关***依法收回土地使用权的；

（3）权属有争议的；

（4）未依法登记领取权属证书的；

（5）列入动***范围的；

（6）***、行政***规定禁止转让的其他情形。

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广州借名购房发生***如何处理？

实践中，购房人由于属于限购或限贷人群，通过借用他人的名义购买房屋。出现名义购房人与实际购房人均主张其为所购房屋的产权人，争夺房屋所有权的***，也出现因拖欠贷x款导致***起诉名义购房人要求偿还贷x款，名义购房人以其非真实权利人为抗辩的***。

律师解答：此时应当维护交易的安全，保护善意交易相对方的利益，以名义购房人作为合同主体，交易相对人可以基于欺诈主张解除合同并赔偿损失。实际购房人要求请求确认房屋归其所有的，房产分割案件咨询，除政策重新调整允许其取得产权外，不予支持。以打击规避调控政策的不诚信行为，维护房地产调控政策的效果。

关于回购价格

合同对回购价格有约定的，按照约定处理；合同对回购价格没有约定的，应按照原价回购还是市场价回购，实践中存在争议。此种情况应如何处理呢？

律师解答：应当按照市场价格回购。因为在房价上涨的情况下，按照市场价回购后，回购人可以市场价再行出卖，对其利益并无损害。而对于买受人而言，根据《合同法》第163条的规定，海珠区咨询，标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归买受人所有。因房价上涨产生的收益系房屋的自然增值，在交付后应归属于买受人。故按市场价出卖对买受人较为公平。另外，在房价下跌的情况下，根据《合同法》第142条关于风险转移的原则，按市场价回购也符合***的规定。