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广州合同约定的违约金多高为过高？法z院可以直接降低违约金

咨询电话：18078803465（张律师），《合同法解释(二)》第二十九条第二款规定的“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的”应如何理解？

律师解答：根据《中华人民共和国合同法》第z一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人***z院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人***z院或者仲裁机构予以适当减少”，即违约金虽然为当事人约定事项，但是当违约金过低或过高时，不能以意思自治为由完全放任当事人约定，在一方当事人提出调整的请求时，人***z院应当根据合同***定的诚实***原则、公平原则，予以合理调整。在调整时，应当以违约造成的损失为基准。约定的违约金可以高于造成的损失，但不能“过分高于”，这体现了补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质。至于何为“过分高于”，《***z高人***z院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》[以下简称《合同法解释(二)》]第二十九条第二款规定了一个一般性参考标准，即“损失的百分之三十”，此处的“超过造成损失的百分之三十”，应理解为约定的违约金数额大于损失的百z分之一百三十时，可认定为“过分高于”。比如损失为100万时，约定的违约金数额若大于130万，则可以认定为“过分高于”。

当然，此处的“损失的百分之三十”只是一般情形下的参考标准，不可机械适用。根据《合同法解释(二)》第二十九条第z一款，人***z院在调整违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实***原则予以综合权衡，避免简单采用固定比例等“一刀切”的做法。

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广州二手房买卖中哪些情况下中介要承担责任？

1、隐瞒房屋弊端。带领买房人实地看房是房屋中介机构的一项重要义务，但在诸如联系不上出卖人，***请求怎么办写咨询，承***不配合看房等特殊情况下，中介机构常会带领买受人查看其他类似房屋作为替代，买卖双方可能就房屋的装修、使用状况、周边环境等问题产生争议，影响合同顺利履行。

2、未履行提醒、告知义务。二手房买卖合同通常是由中介机构提供的格式文本，只有合同的核心内容，如价款金额、付款时间及方式、违约责任等事项需要房屋买卖双方协商确定。实践中，部分中介机构或经纪人经验不足，对相关事项未尽提示义务，导致双方未进行充分协商，或未将双方口头达成的一致性意见载入合同。

3、未提示特殊二手房的交易风险。二手房的性质复杂多样，除普通商品房外，***对于经济适用房、央产房、军产房、小产权房、农村房屋等特殊性质房屋的交易有特别规定。部分中介公司审查不严，或明知不可为而为之，引发大量***。

4、审查不到位。中介机构在一定程度上负有审查房屋真实权利人的义务，包括核实登记所有权人与出卖人是否一致，询问所有权人的婚姻状况，要求共有权人作出同意出售承诺等。而有些中介机构未尽到对房屋权属的审查义务，导致买卖合同在履行过程中出现障碍或者无法履行。

5、怂恿签订阴阳合同。在二手房签约之前，部分中介公司为了以较低的税金吸引买卖双方，制造出总价款较低的网签合同，用于申报税款，而包含双方真实意思的合同用于实际履行，且未进行备案。这种操作方式给***税收造成了巨大损失，同时也给一些当事人恶意不履行合同提供借口。特别在房价大幅上涨之后，卖房人可能会以此为借口提出合同无效。

6、虚构***、规避限z购令。在交易的时候，存在少数中介机构为不具备购房资格的人开具******证明。中介机构的这种行为违反了***规定，也由于整个交易建立在违z法与欺诈的基础上，买卖双方所签订的合同可能被法z院确认为无效。

广州张静律师多年来代理大量房产***案件，不服一审***上诉咨询，有丰富的执业经验，事人一致好评。特擅长二手房买卖***，商品房买卖***，宅基地房屋买卖***及商铺租赁与买卖***案件，收费优惠，欢迎咨询。

广州购买***房需要注意哪些事项？

律师解答：不是说***房屋不能购买。事实上，二手房交易中，大多数房屋上都有未还清的银z行贷z款，也就必然存在***。如果排除此类房屋，购房人可选择的房源就太少了。我们所讲的慎选***房屋，是说在房屋买卖过程中，应当对所购房屋的***情况有清醒的认识，意识到***房屋交易过程中的特殊性。按物权法的规定，广州咨询，***期间，***人未经***权人同意，不得转让***财产。如果购房人在房屋过户之前不解除之上的***，需要哪些证据咨询，是无法完成过户手续的。

购房者应当仔细查验所要购买房屋的产权登记情况。***规定，在房屋上设立***的，***权自***登记时设立。所以，有效的***权必然在管理部门有登记。必要时，购房人可以要求卖房人通过房屋核验提供相关材料。另外，有房屋中介公司提供居间服务的情况下，也可要求中介公司提供相关服务。一般来说，房屋买卖合同签订及履行耗时较长，其间可能出现的问题较多，买卖双方应当小心防范因房屋存在***给交易造成的障碍。

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