拆迁赔偿与评估-营口拆迁评估-千百万资产评估

假设开发法在实践中运用不多，例如我所律师在贵州云岩区遇到的案例，开发商反过来作为被拆迁人与政府交流，必然运用到假设开发法来进行实际评估，开发商需要土地利用实际开发，土地开发后目的可能作为商业、住宅也有可能是厂房，需要运用土地开发满足开发的主体要件。 　　所以要预估出土地开发后的价值，扣除相应的税费、土地利用后相应的损耗等，所体现出的市场价值。 　　假设开发法很多中小型企业都希望适用这种方式方法，特别针对一些未利用的土地，也就是开发商购买后没有实际利用，还在进行申请审批规划等相关文件的时候，占用土地的行为就应该运用假设开发法来进行评估。例如，唐山某钢铁企业，企业进行外迁，剩余土地与政府进行协商如何评估剩余土地的价值，必须运用假设开发法来进行评估土地使用权的价值，实践当中运用相对较少。

依据国家法律法规，遵照科学、客观、认真负责的原则，开展资产评估的程序如下：

　　一、签约：评估前客户需要与本公司签定协议，就评估范围、目的、基准日、收费、交付评估报告的时间等项内容达成一致意见，正式签署协议，房屋拆迁评估价格，共同监督执行。

　　二、组建项目组：视评估项目大小、难易程度、组成由行业专家、评估专家，经济、法律、技术、社会、会计等方面专业人员参加的项目评估组，拆迁赔偿与评估，实施项目评估，项目组实行专家负责制。

　　三、实地考察：项目组深入企业进行实地考察，考察了解企业的发展变化，经济效益，市场前景，技术生命周期，设备工艺，经济状况，查验各种法律文书会计报表，听取中层以上领导干部汇报。

　　四、市场调查：采用现代手段在不同地区、不同经济收入的消费群体中进行调查。有的评估工作还要进行国际市场调查，取得评估的一手资料。

　　五、设计数学模型：采用国际上通行的理论和方法，营口拆迁评估，根据被评估企业实际情况设计数学模型，科学确定各种参数的取值，并进行计算机多次测算。

　　六、专家weiyuan会讨论：专家咨询weiyuan会论证评估结果，专家咨询weiyuan会必须有三分之二以上人员出席，必须有行业专家出席，半数以上专家无记名toupiao通过，评估结果才能获准通过。

　　七、通报客户评估结果：将评估结果通报客户，客户付清评估费用。

　　八、印制评估报告，将评估报告送达客户。

按照房地产评估规范、2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及建设部颁发的《国有土地上房屋征收评估办法》当中一共列举五种评估方法。在实践当中有四种是频繁使用的，今天着重介绍一下这几种评估方法。评估的方法直接影响了最后所得出来的评估价值以及认定房屋土地价值所在。到底选用哪种评估方法来进行实际评估对被拆迁企业来讲是很重要的，因选取的评估方法不同在实践当中补偿价格相差数十倍之多都是很正常的。 　　zheng地拆迁中五种评估方法分别是：重置成本法、收益法、市场比较法、假设开发法、基准地价修正法。 　一、重置成本法 　　重置成本法最常见的评估方式，也就是所谓企业的地上建筑物、厂房进行重置。选择一个评估时间点，假如要求五月一日起进行实地征收，政府评估拆迁，由这个实际的评估时间点所得出的重置价值。例如，土建的价值 人工的价值 相关税费的价值=所得重置价值，再扣除相应的折损率（70％或80％等）。 　　成本法在以前运用相当广泛，土地价值，房屋价值都可以运用成本法进行评估，但现在590号令以及建设部的房屋征收评估办法都要求按照市场比较法。
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