企业***补偿(图)-企业***赔偿律师-鄢陵律师

一、依据和背景

我市现行的《汕头经济特区补偿规定》（以下简称《规定》）于1997年5月27日汕头市第九届人民会第34次会议通过，于2000年8月31日汕头市第十届人民会第十四次会议通过了修正决定。该《规定》修正后至今，***和省出台了多个与土地征收工作有关的重要******和政策文件，而且随着我市经济和社会快速发展，物价指数、地价、房价发生了较大的变化和区域发展的不平衡，使得该《规定》的补偿标准越来越不适应实际的工作，特别是由于现行的土地征收补偿标准明显偏低，严重影响了我市的土地征收工作，给土地征收工作带来了较大的阻力和困难，企业***律师咨询，甚至个别地区出现了社会稳定的问题。2017年12月29日汕头市十四届人大会第九次会议审议通过了《汕头经济特区补偿条例》，该条例第二十三条规定：“土地补偿费和安置补助费按照被所在区片综合地价核算。农民宅基地及房屋补偿标准、地上附着物和青苗的补偿费标准，由市土地行政主管部门***编制，经市批准后公布实施，并报市人民会备案”，第二十四条规定：金平区、龙湖区、濠江区行政区域内的区片和区片综合地价，由市土地行政主管部门***编制，经市批准后公布实施，并报市人民会备案”。根据上述规定，我局在***编制中心城区区片综合地价的基础上，制定了《汕头经济特区补偿安置费用标准（代拟稿）》。

二、有关问题的说明

（一）区片类别的划分和区片综合地价

我市中心城区补偿标准从2000年至本次共经历了三次调整，历次补偿标准价格调整如下：

1、《汕头经济特区补偿规定》（2000年修正）补偿标准

《汕头经济特区补偿规定》（2000年修正）将汕头经济特区集体农用地征收划分为四类地区，不同类别地区按耕地、鱼塘和其他农用地等不同地类进行补偿，企业***补偿律师，具体见表1。

表1 《汕头经济特区补偿规定》（2000年修正）

补偿标准类别范围补偿标准一类地区西港河以东，金凤路（从西港河至汕樟路）以南，汕樟路（从金凤路至铁路线）以东，铁路线以西，汕头港北岸线以北的地域。土地补偿费每亩标准：耕地、鱼塘为4万元，其他农用地为3．1万元；安置补助费：每人为1.6万元。二类地区金凤路以北，汕樟路以西，新津河以西，特区北界线以南，鮀浦镇区规划范围及以东（含四千亩片）的一类地区以外的地域。土地补偿费每亩标准：耕地、鱼塘为3．4万元，企业***赔偿律师，其他农用地为2．8万元；安置补助费：每人为1.36万元。三类地区汕头港北岸线以北除一、二类地区以外的地域，达濠区濠江东北，汕头港南岸线以南的地域。土地补偿费每亩标准：耕地、鱼塘为2．9万元，其他农用地为2．5万元；安置补助费：每人为1.16万元。四类地区达濠区濠江以西、西南区域和河浦区地域。土地补偿费每亩标准：耕地、鱼塘为2．5万元，其他土地为2．2万元；安置补助费：每人为1.0万元。

2、现行中心城区区片综合地价

《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）要求各省、自治区、直辖市“制订并公布各市县的统一年产值标准或区片综合地价”，2005年发布了《关于开展制订统一年产值标准和区片综合地价工作的通知》（国土资发〔2005〕144号）。根据省国土资源厅的统一部署，2007年我市***制订了全市区片综合地价，将中心城区原《规定》划分为四类地区调整为五类地区，调整后一类地区包括龙湖区珠池街道、新津街道、龙祥街道行政辖区范围，区片综合地价（包括土地补偿费和安置补助费，不包括青苗补偿费和地上附着物，按耕地测算，下同）为9.49万元/亩；二类地区包括金平区的梅溪河以东，金凤路、大学路以北，鮀莲街道界线以东，龙坑山分水岭以南的地域，即金平区月浦、岐山、鮀江街道行政辖区范围；龙湖区鸥汀街道、外砂镇、新溪镇行政辖区范围，区片综合地价为8.5万元/亩；三类地区包括金平区的鮀江街道界线以西，西港河（大学路以南）以西，金平区界线和牛田洋以北，桑浦山分水岭以南的地域，即鮀莲街道行政辖区范围，区片综合地价为7.5万元/亩；四类地区包括濠江区达濠街道行政辖区范围，区片综合地价为6.5万元/亩；五类地区包括金平区的东方街道浔洄居委会在潮阳区的“插花地”和濠江区广澳街道、礐石街道、马滘街道、河浦街道、玉新街道、滨海街道行政辖区范围，区片综合地价为6.0万元/亩。上述区片综合地价的制订按规定要求测算，并已在实际工作中实施。

3、汕头市中心城区在省保护标准（2016年修订调整）所属地区类别

《广东省补偿保护标准（2016年修订调整）》规定全省各地补偿不得低于《标准》。各县（市、区）以上可根据当地实际，具体制定本地区区域性补偿标准，并报省国土资源厅备案。汕头市中心城区在广东省补偿保护标准（2016年修订调整）所属地区类别和保护标准见表2和表3。

5、被征收房屋所有权人在安置房发生出售、交换、赠与(不含继承)时，需按规定补缴土地出让金。被征收房屋所占土地不再核定留用地指标。

（二）***补偿

1、被征收房屋所有权人不选择产权调换的，湘西律师，按照被征收房屋重置价加被征收房屋所占土地区位补偿价给予***补偿。被征收房屋所占土地不再核定留用地指标。***补偿金额的计算公式为：被征收房屋重置单价×征收部门核定的房屋套内建筑面积 被征收房屋所占土地区位补偿单价（按被所在区域用地基准地价***别价2440元/平方米的50%计算）×征收部门核定的土地补偿面积。

2、在签约限期内签订补偿协议选择***补偿并搬迁的，可按照征收部门核定的房屋套内建筑面积（不超过280平方米）给予购房补助6000元/平方米。

第九条 未完善手续建筑的补偿

（一）对2007年6月30日之前建设的建筑，若已完善历史用地手续且符合《广州市农村村民住宅建设用地管理规定》（市***令〔2001〕第5号），经村集体批准使用宅基地的，对现状房屋不超过280平方米套内建筑面积按“拆一补一”产权调换，超出部分建筑面积不予产权调换，按被征收房屋重置价给予***补偿；不选择产权调换的，按照被征收房屋重置价加被征收房屋所占土地区位补偿价给予***补偿。属于未经村集体批准，私自占地建设的不予产权调换，按建安成本价给予***补偿。

未完善手续建筑补偿认定需符合以下条件：

1、符合完善历史用地手续条件；

2、农村村民一户只能拥有一处住宅建设用地；

3、不存在出卖、出租、赠与住宅或将住宅用于其他用途后，再申请住宅建设用地行为；

4、被征收房屋所有权人向所属村民提出用地申请，经村民会议或者农村集体经济***全体成员会议讨论同意。

2007年6月30日之后建设的建筑，不予补偿。

遇特殊情况，如漏登记发证、属于***安置重建房等情形，由征收实施单位上报区“三纵三横”重要市政设施工程建设指挥部审核。

第十条 村集体物业和村民非住宅房屋补偿

征收有合法产权的农村集体经济***物业，可以进行产权调换，也可按本方案第八条第（二）款第1项进行***补偿。

对征收农村集体经济***物业造成所有人等停产停业损失的，参照《广州市关于印发广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法的通知》（穗府规〔2017〕18号）有关补偿标准予以补偿。

征收有合法产权的被农民非住宅房屋原则上不作产权调换，可参照本方案第八条第（二）款第1项实行***补偿。

根据《关于新建深圳至茂名铁路江门至茂名段(江门段)工程建设用地的批复》[国土资函〔2015〕901号]精神，经部批准，同意将罗坑镇天湖经济联合社属下的8.9008公顷集体土地转为建设用地，并办理征收为国有土地手续，安排作为城镇建设用地。现按土地管理有关******及规范性文件规定，将征收土地的有关事项公告如下：

一、公告期限：2016年5月17日至2016年5月31日

二、建设用地项目名称：新建深圳至茂名铁路江门至茂名段(江门段)工程建设用地。

三、被征收土地位置：罗坑镇天湖村委会南蛇线、虎眼尾等(土名)(具体位置见附图)。

四、被征收土地单位、面积、地类：罗坑镇天湖经济联合社，面积8.9008公顷(折合133.512亩，其中林地6.6455公顷、坑塘水面2.2553公顷)。

五、根据《中华人民共和国土地管理法》、《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等有关******以及《关于印发广东省补偿保护标准(2010年修订调整)的通知》(粤国土资利用发〔2011〕21号)、《转发省劳动保障厅关于做好被农民基本养老保障工作意见的通知》(粤府办〔2007〕91号)、《转发劳动保障部

关于切实做好被农民社会保障工作有关问题的通知》(粤劳社发〔2007〕22号)等有关文件的规定，征收土地补偿安置包括以下部分：

1.土地补偿费和安置补助费合共2.023万元/亩，青苗补偿费0.5万元/亩。

2.留用地按省留用地相关政策执行。

3.被农民的基本养老保障按有关文件执行。

六、地上附着物或建(构)筑物的***和安置按有关规定执行。

七、根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条的规定，对批准后的征收土地补偿安置方案有争议的，可依法向省申请裁决，但不影响工作的***实施。

特此公告

实施单位：罗坑镇

公告发布单位：江门市国土资源局

日期：2016年5月17日