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（4）房地产市场评估价格：房地产市场评估价格是指由符合规定的***估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，估算和判定出的房地产在估价时点的客观合理价值。

（5）基准价格：依据深圳市规划和国土资源公布的《深圳市房屋征收补偿基准价格》确定的价格。

（6）重置价：是指由估价机构评估的采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物或构筑物、附着物等的正常价格。

（7）重置成新价：是指用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用并且在相同成新状态下的建筑物或构筑物、附着物等的正常价格。

（8）安置房成本价格：包含勘察设计和前期工作费、建筑及设备安装工程费、小区内基础设施和非经营性公用配套设施建设费、管理费等；不包含征收补偿费、地价，有线电视、网络、燃气等费，公共设施专用、费等。安置房成本价格由建设单位负责核算并报区***批准后实施。

（9）生活特别困难人员：是指按照有关规定享受生活保障待遇的本市户籍居民。

（10）“三证一书”：是指在原村民住宅类房屋建设过程中取得的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程验收许可证》和《选址意见书》。二证一书：是《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《选址意见书》。

（10）建筑：不符合“两规”和《决定》处理范围房屋;未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。

5.4【其它相关问题的处理】

（1）评估报告异议的处理方法

被征收人对评估报告有疑问的，房地产价格评估机构应当作出解释说明。被征收人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产评估机构申请复核评估。申请复核评估的，***律师***咨询，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。

房地产价格评估机构自收到复核评估申请之日起10日内给予答复。评估结果发生变化的，应当重新出具评估报告；评估结果没有发生变化的，应当书面告知复核申请人。

被征收人对房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地房地产评估***会申请鉴定。

房地产评估***会自收到鉴定申请之日起10日内对申请进行审查，同意受理的，则指派3人以上单数成员组成鉴定组，处理房屋征收评估鉴定事宜，并出具书面鉴定意见；不同意受理的，则书面答复鉴定申请人。

（2）不履行补偿决定的处理

房屋征收部门与被征收人在本方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请辖区***作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

因被征收人不同意评估机构、测绘机构进场等原因导致房屋征收的评估、测绘无法正常进行的，房屋征收部门应当依法进行证据保全后，会同依照292号文确定的评估、测绘机构以实测占地面积、目测房屋层数等合理方式估定相关评估、测绘参数，以相关参数作为房屋征收的评估、测绘工作依据，***终确定被征收房屋补偿金额并作出房屋征收补偿决定，有类似被征收房屋的也可以比照类似被征收房屋的补偿金额予以确定。

被征收人对补偿决定不服的，在补偿决定送达之日起60日内可向深圳市申请行政复议，或于6个月内向有管辖权的人民提起行政***。

被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政***，在补偿决定确定的搬迁期限内又不搬迁的，由大鹏新区土地整备局就被征收房屋的有关事项依法进行证据保全后，辖区***应当在法定期限届满之日起3个月内依法申请人民强制执行。

为加快我区城市升级和旧城改造进程，完善交通基础建设，实现惠民利市的公共利益，切实维护保障被征收人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等规定，结合张槎街道、祖庙街道和石湾镇街道实际，制定本方案。

一、农村集体土地征收补偿标准

征收补偿包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、地上附着物补偿费，具体按以下标准执行：

（一）土地补偿及安置补助费（合并补偿）标准。

1.农用地补偿标准。

（1）农用地不分地类，每亩补偿75000元。

（2）滩涂地、荒草地及其他未利用土地，每亩补偿40000元。

2.建设用地补偿标准。

（1）***后安排且已完善手续的留用地：按留用地原批准用途的评估价，扣除应缴纳的土地出让金后进行补偿。

（2）留用地以外，其它有合法用地手续的建设用地：按该建设用地批准用途的基准地价，扣除应缴纳的土地出让金后进行补偿。

（3）符合《关于解决石湾区镇村建设历史遗留问题的意见》（佛府〔2002〕49号）规定的，参照以上第（2）款，扣除当前办理农用地转用手续所需税费后进行补偿（扣除税费包括耕地占用税50元/平方米、耕地开垦费28元/平方米，合计52000元/亩）；不符合《关于解决石湾区镇村建设历史遗留问题的意见》（佛府〔2002〕49号）规定的，按每亩75000元补偿。如有填地的，另加每亩30000元填土费补偿。

（二）青苗补偿费标准。

青苗补偿费是对范围内现状农作物作出补偿，时地上没有农作物的不予补偿，预公告发出后抢种的农作物不予补偿。具体补偿标准如下：

菜地、旱地、普通鱼塘、牧草地，每亩补偿3000元。

（三）留用地。

按总面积的10%--15%安排留用地。留用地由被单位提供并配合办理相关手续，***负责落实用地指标及办理用地手续的相关税费，留用地不纳入***范围，不予补偿。

被单位没有相应土地可提供留用地的，***不作留用地安排而转为***补偿，即按被征收地块所在位置的工业用地级别基准地价补偿。

二、国有土地征收补偿标准

（一）国有出让土地。

国有出让土地的征收补偿标准按该宗地次出让取得的成本价的剩余使用年限余额给予补偿。如经多次转让或协商不成时，可由征收实施单位与被征收人共同委托或通过合法程序选定具有房地产评估资质的房地产机构进行评估，按土地评估价予以补偿。

（二）国有划拨土地。

1.市政公共基础设施用地的补偿，参照农用地补偿标准（不含奖励）进行补偿，***律师***电话咨询，填土费按30000元/亩计算。

2.其他用地性质的土地，通过聘请具有土地评估资质的房地产机构进行评估，按评估价进行补偿。

三、规、税费

按《广东省交通基础设施建设***补偿实施办法》（粤府办〔2003〕46号文）的规定执行，若建设工程在用地报批材料上报之前***对现行规、税费进行了调整，上海律师，则按调整后的有关规定执行。

四、地上附着物补偿标准

（一）住宅。

1.***补偿。

（1）***综合补偿标准：由征收部门聘请有资质的房地产价格评估机构对征收范围房屋进行预评估，根据预评估价格进行调整制定得出。

（2）***补偿款的***方式：按《房屋征收补偿安置合同》的有关约定履行。

2.房屋产权调换。

（1）按核定的房屋套内建筑面积1：1调换。

（2）配房（库）应计入住宅面积，再选择房屋产权调换方式或按同类住宅***补偿标准进行补偿。对在征收范围内仅有车房（库）的只作***补偿。

（3）按“面积近似”原则选择安置房。安置用房的套内建筑面积和被征收房屋核定的套内建筑面积差异部分，按建筑面积进行***结算。

①安置用房的套内建筑面积大于被征收房屋核定的套内建筑的，由被征收人增购。增购建筑面积不超过5平方米（含5平方米）的，按综合成本造价结算；超过5平方米的部分，按钢混结构***补偿标准进行结算。

②安置用房套内面积少于核定的被征收房屋套内建筑面积的，少于部分建筑面积按钢混结构***补偿标准计算补回给被征收人。

选择房屋产权调换的，在同一时间段签订征收合同的被征收人选择安置用房的顺序通过抽签决定。

3.房屋（住宅）附属的天井、庭院、花园、空地（土地登记面积扣除建筑物占地面积）。

房屋附属的天井、庭院、花园，少于20平方米（含20平方米）的，按50%折算补偿面积；超过20平方米的部分，按30%折算补偿面积。

4.土地使用权证用地范围内超出批准建设的建筑面积的处理。

对不能通过相关******及政策进行核定的面积部分，按建筑物的残值进行补偿，按以下标准补偿：

（1）钢混结构：1300元/平方米。

（2）混合结构：1200元/平方米。

（3）砖木结构：1100元/平方米。

（4）简易结构：250元/平方米。

5.其它说明。

（1）集体土地上自建住宅按房、地一齐补的原则。

（2）未办理土地使用证、房屋产权证但经有关部门认定应予补偿的房屋，在选择***补偿时，按核定面积的95%计算，奖励部分不受影响。

（3）本方案的住宅***补偿标准均包含地价和600元/平方米的基本装修补偿。对超出基本装修标准的，可由被征收人申请，双方共同委托有资质的中介评估公司评估后，按评估价扣减基本装修费600元/平方米后进行补偿。

（二）工业厂房、仓库。

1.根据相关******及政策规定认定应予补偿的建筑物、构筑物，根据不同的结构、使用年限，按以下标准补偿：

（1）框架结构：850元/平方米。

（2）混合结构：650元/平方米。

（3）砖木结构：450元/平方米。

（4）简易结构：250元/平方米。

（5）棚屋：150元/平方米。

（6）水泥地面：100元/平方米。

对以上补偿标准有争议的，由征收部门按相关******及政策按评估价进行***补偿。

2.停产停业损失补偿：在合同约定时间内签约并腾空交出房屋的被征收人，其被征收建筑物有合法产权或相关******及政策规定认定应予补偿，且征收决定发出之日处于合法正常经营生产状态或正在出租而租赁合同未到期的，给予停产停业损失补偿。

（1）停产停业损失补偿：以每月30元/平方米的租金标准一次性给予6个月租金作为补偿。

（2）员工生活补助：按征收决定公告时劳动部门公布的本区工资标准一次性补偿6个月的员工生活补助给用人单位。用人单位统筹安排，作为搬迁期间停产工人的生活补助。工人人数以部门核定连续参保6个月以上（含6个月）的人数为准。

（三）非住宅（商铺、办公用房）。

1.选择***补偿的，通过聘请有资质的评估机构对被征收的建筑物进行整体评估，按评估结果***补偿费用。

2.选择产权调换的，按照等值调换的原则确定调换面积后进行产权调换。

（四）房屋附属物、附着物的补偿。

条 为确保白云区迎亚运机场高速环境整治工程顺利进行，圆满完成建设前期的***补偿工作，根据本项目的有关要求及《城市房屋***管理条例》、《广州市城市房屋***管理办法》、《市政***补偿安置标准与操作规程》（穗扩〔2001〕 82号）、《广州市市政公共设施建设项目临时借地及宅基地房补偿标准》（穗扩〔2003〕183号）、《广州市集体土地房屋***补偿标准规定》（穗国房字〔2007〕955号）、《关于修订广州市城市住宅房屋***补偿标准、搬迁补助费标准、临时安置补助费标准的通知》（穗国房字〔2007〕951号）、《关于报审白云区河涌综合整治***补偿方案的函》（云府函〔2009〕9号）等有关规定，结合白云区迎亚运机场高速环境整治工程的实际情况，定本办法。

第二条 此办法仅适用于白云区迎亚运机场高速环境整治项目范围内建（构）筑物***补偿，不涉及土地征用，如在实施过程中需要借用土地进行施工的，借***准详见《广州市市政公共设施建设项目临时借地及宅基地房补偿标准》（穗扩〔2003〕183号）。

对于区***允许予以复建的土地，除复建部分用地外的土地用于绿化等景观节点建设的，一律不予借地补偿。

第三条 根据相关***政策及该项目的***工作要求，相关街镇作为***主体须于2009年11月底完成***工作。

第四条 ***建（构）筑物面积由有房地产测量资质的机构测量确定。

第五条 ***国有土地建（构）筑物补偿标准

（一）属于国有用地性质且具有合法产权的房屋，应委托有相关资产评估资质的评估公司对其需拆除的房屋进行评估，并按被***的建筑合法产权面积20元/平方米每月的标准给予3个月的临时安置补助费。

（二）属于国有用地性质但没有办理房屋产权的建（构）筑物，根据本方案第十一条规定，按历史用房标准进行补偿，并按被***的建筑合法产权面积20元/平方米每月的标准给予3个月的临时安置补助费。

第六条 ***村集体物业建（构）筑物的补偿标准

（一）具有合法用地手续且拆除后在原址有复建条件的，门脸***律师，***复建补偿费用和租金补偿。

1、亚运会召开前能完成原址复建的，按本方案第十条标准***复建补偿费用，并按当地平均租金标准，给予1年的租金补偿。

2、亚运会闭幕后在原址进行复建的，按本方案第十条标准***复建补偿费用，并按当地平均租金标准，给予2年的租金补偿。

（二）具有合法用地手续但在原址不具备复建条件的按本方案第九条标准进行弃产补偿，并按当地平均租金标准，给予2年的租金补偿。

（三）用地手续不齐全（未取得《建设用地批准书》），但在原址上有复建条件的，按以下标准予以补偿：

1、亚运会召开前能完成原址复建的，按本方案第十一条历史用房标准补偿，并按当地平均租金标准，给予1年的租金补偿。

2、亚运会闭幕后在原址进行复建的，按本方案第十一条历史用房标准补偿，并按当地平均租金标准，给予2年的租金补偿。

（四）用地手续不齐全（未取得《建设用地批准书》），且不符合复建条件的，按本方案第十一条历史用房标准补偿，并按当地平均租金标准，给予3个月的租金补偿。

注：被***人对集体物业建筑物补偿价格有异议的，可以与***人共同或者分别委托具备房屋***评估资格的房地产评估机构进行评估，共同委托不成或对委托评估的结果有异议的，经当事人申请，可以由房地产行政部门采用随机抽取的方式确定房地产评估机构进行评估，评估结果作为村集体物业建筑补偿依据。

第七条 ***村民住宅的补偿标准

（一）***取得集体房地产证（宅基地证）或经市、区（含区***的镇）批准建设的房屋，如符合安置复建条件的，被***人可选择弃产补偿或安置复建补偿；不符合安置复建条件的，一律按弃产补偿。

1、被***人选择弃产补偿的：

（1）经批准建设的建筑面积部分按本方案第九条标准进行弃产补偿；超过批准部分按本方案第十一条历史用房标准补偿。

（2）对选择弃产补偿的，按当地平均租金标准，给予3个月临时安置补助费。

2、被***人选择安置复建的：

（1）经批准建设的建筑面积部分，如批准面积小于280平方米的，按本方案第十条标准***安置复建补偿；如批准面积大于280平方米的，其中280平方米建筑物按本方案第十条标准***安置复建补偿，超出280平方米的建筑面积按本方案第九条标准进行弃产补偿。

（2）超过批准部分的建筑面积按本方案第十一条历史用房标准补偿。

（3）被***人选择复建安置的，按当地平均租金标准，给予2年临时安置补助费。

（二）***没有取得集体房地产证（宅基地证）或未经市、区（含区***的镇）批准建设的房屋，如符合复建安置条件的，被***人可选择弃产补偿或复建安置补偿；不符合安置复建条件的，一律进行弃产补偿。

1、被***人弃产补偿的，按本方案第十一条历史用房标准补偿，并按当地平均租金标准，给予3个月临时安置补助费。

2、被***人选择安置复建的，如建筑面积小于280平方米的，按本方案第十条标准***安置复建补偿；如建筑面积大于280平方米的，其中280平方米建筑物按本方案第十条标准***安置复建补偿，超出280平方米的建筑面积按本方案第十一条历史用房标准补偿。对选择安置复建的按当地平均租金标准，给予2年临时安置补助费。

3、如超出规定时间没有签订补偿协议的，一律由部门按建筑进行强制拆除，不给任何补偿。

注：1、属非本村村民住宅的，被***人只能选择弃产补偿，不能选择复建安置。

2、集体土地建（构）筑物平均租金标准详见附件1。

第八条 属于以下情形的不予补偿：

（一）属于《广州市城市规划条例》第六十三条规定的建设房屋。

（二）超过批准使用期限的临时建设房屋。

（三）新房建成后应当拆除的旧房。

（四）地方***整治通告发布后抢建的房屋。

注：未经规划部门批准擅自改变使用功能用于生产经营的房屋，按照集体土地住宅房屋重置价结合成新评估给予补偿。