迁安市门面房***律师-门面***律师-门面房***律师

各镇、街道***，区府直属各单位：

《云浮市城区下棋盆村“三旧”改造项目房屋征收（***）补偿安置实施方案》业经区***第十五届十七次会议同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

云浮市云城 区

2013年6月27日

云浮市城区下棋盆村“三旧”改造项目房屋

征收（***）补偿安置实施方案

条

根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关******和省、市有关政策规定，为保障被征收（***）房屋所有权人的合法权益，推进市城区下棋盆村“三旧”改造项目的顺利实施，结合本项目实际，制定本实施方案。

第二条 本方案由云浮市云城区受权云城区国有土地上房屋征收工作办公室负责实施。

第三条 适用范围：本实施方案只适用于云浮市城区下棋盆村 “三旧”改造项目范围内的房屋征收（***）补偿安置，不作为其它项目房屋征收（***）补偿安置的依据。

第四条 房屋征收（***）范围及期限

房屋征收范围：云浮市城区下棋盆村“三旧”改造项目范围：详见云浮市中心城区下棋盆村“三旧”改造红线图。

房屋征收期限：以云城区房屋征收公告为准。

第五条 被征收（***）房屋合法性的认定原则

一、依照******和政策规定，持有有效土地使用权证及房屋所有权证的房屋为完全产权。

二、为照顾被征收人利益，结合本项目实际情况，虽不具备前款有效***，被征收（***）房屋具有以下手续之一，仍视为完全产权：

（一）“土改”时县级颁发的“土地房产所有证”记载的房屋。

（二）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》颁布实施前经公社（乡、镇）批准基建设的房屋。

（三）经村民小组、村委会、国土所、镇（街）***审核确认的个人使用的猪舍、牛栏、厕所、草屋、祖屋等。

（四）市（区）***因项目建设需要而被***安置的房屋（必须提供房屋***补偿安置协议书原件）。

（五）市（区）***留用地上建设的房屋（必须提供协议书原件）。

第六条 被征收（***）房屋建筑面积的计算方法

有房屋产权证的被征收房屋建筑面积以房屋产权证证载面积为准；无房屋产权证的被征收房屋建筑面积按照***现地产测量规范计算建筑面积。

第七条 历史原因存在的、建筑的补偿

一、1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前，经生产队（村民小组）、大队（村委会）二级同意基建的房屋，按同意基建用地范围内建筑面积的100%给予补偿安置。

二、1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后至1999年1月1日新土地法实施前，经生产队（村民小组）、大队（村委会）、镇（街）***三级同意，但未经县（市、区）***批准进行基建的，按同意基建用地范围内建筑面积的90%给予补偿安置。

三、1999年1月1日修改的土地法实施后至2010年11月19日市***对《云浮市中心城区“三旧”改造专项规划（2010-2014）》公示期间手续不完备基建房屋的，手续不完备部分按70%给予补偿安置。

四、2010年11月19日云浮市“三旧”改造办公室对《云浮市中心城区“三旧”改造专项规划（2010-2014）》批后公示后，未经批准擅自建设和在原建筑基础加建、扩建、抢建的，一律不予补偿。

五、凡国土规划部门发出“用地通知”上的建筑和住建部门发出“建筑通知”的建筑，一律不予补偿及安置。

六、2010年11月19日云浮市“三旧”改造办公室对《云浮市中心城区“三旧”改造专项规划（2010-2014）》批后公示后，使用未经批准土地的建设工业用房，地上建筑物按重置价的80%给予补偿，但不给予奖励。

七、建筑的认定，以相关文件为依据。

第八条 房屋征收（***）补偿安置方式

一、私人房屋

房屋征收（***）补偿安置方式：房屋产权调换。产权调换的安置在本项目的新建安置房。

（一）产权调换原则

1、产权调换实行“先签订协议并搬迁腾空验收、先选房”及“调换相应产权面积、差价互补、限量扩购”的原则。

2、产权调换选房办法

按以***接近安置房屋面积的安置房进行抽签或摇号方式确定回迁安置房。

3、回迁房交楼标准为毛坯房（毛坯房标准：完成楼外立面贴块料，安装铝合金窗，每户大门统一安装防盗门，水、电）。

（二）产权调换比例

1、有房屋产权证楼房，根据建成楼房的不同情况，按照被征收房屋建筑面积按以下比例进行产权调换：①首层：1:1.5;②二层、三层：1:1.3；③四层、五层、六层：1:1.1。

2、无房屋产权证楼房，按照被征收房屋建筑面积按以下标准进行产权调换安置：①首层：1:1.5;②二层、三层：1:1.2；③四层、五层、六层：1:1.1。

3、瓦房一律以土地面积换楼房面积按1:1.2进行产权调换。

4、牛栏、猪舍、厕所、草屋，其层高超过2.2米（含2.2米）的，按1:0.9进屋产权调换安置；其层高低于2.2米的，迁安市门面房***律师，按附属物给予适当的***补偿。

5、有土地使用权证的土地及建有基础宅基地按1:0.8面积比例进屋产权调换安置。

6、村集体转让给村民的土地及分配华表村民用地按1:0.7面积比例进屋产权调换安置。

7、围墙、屋前余地以土地面积换楼房面积按1:0.7面积比例进屋产权调换安置。

8、车位优惠办法：被征收人以户为单位，可按开发商提供的优惠条件置换两个车位，车位面积可与被征收人回迁面积置换，每个车位面积约35㎡（以建好回迁楼车位的实际面积为准）。个车位可按实际面积以1:0.7面积比例进行车位产权调换安置；第二个车位可按实际面积以1:0.8面积比例进行车位产权调换安置。若被征收人需要三个以上车位的，则第三个以上车位按实际车位面积以1:1面积比例进行产权调换安置。

9、每户可在南山河沿街及村回迁范围内街安排商铺一个，商铺面积可与被征收人回迁面积以1:1面积比较置换，面积待规划方案批复后再分配。

（三）调换房屋超（或不足）面积的差价互补

1、被征收人选择的产权调换房屋超过被征收（***）房屋建筑面积的。超出面积部分在10﹪（含10%）以内的，按4000元/㎡计算；超出面积部分在10%以上的，按市场价计算。

2、被征收（***）房屋面积超过拟调换安置房面积的，超过部分一律按4000元/㎡实行***补偿。

二、***中涉及军事设施、教堂、寺庙以及古迹等房屋的，依照本方案及有关***、***的规定处理。

一、征收与补偿的***和政策依据

　　1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国令第590号）

　　2、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（上海市人民令第71号）

　　3、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》若干意见（沪府办发〔2012〕24号）

　　4、《关于贯彻执行lt;上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则gt;若干具体问题的意见》（沪房管规〔2012〕9号）

　　5、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）

　　6、《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》（沪房管规范市〔2013〕7号）

　　7、《上海市国有土地上房屋征收补偿决定的若干规定》（沪府发〔2012〕73号）

　　8、《关于公有居住房屋承***户迁离本市或***的确定房屋征收补偿协议签订主体的通知》（沪房管规征〔2013〕9号）

　　9、《关于进一步规范本市房屋征收补偿工作的通知》（沪房管征〔2014〕243号）

　　10、其他相关***和规范性文件

　　二、征收目的

　　为了维护公共利益，改善该地块居民的生活居住条件，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》，拟征收该地块。

　　三、旧区改造征收范围

　　东至:长宁路676号，南至:长宁路，西至：长宁路678弄围墙，北至:长宁路678弄20号。

　　门牌号码：长宁路678弄2、3、5、7、9、11号。

　　四、被征收房屋建筑面积的认定办法

　　对于已经登记的房屋，其建筑面积，一般以房地产权证书和房地产登记簿的记载为准；房地产权证书和房地产登记簿的记载不一致的，除有证据证明房地产登记簿确有错误外，以房地产登记簿为准。对于未经登记的房屋，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。相关批准文件未记载建筑面积，或者虽无批准文件但有相关材料证明在1981年以前已经建造并用于居住的房屋，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准。

　　承租的公有非居住房屋，以房屋租赁合同记载的建筑面积为准。承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准；租用公房凭证记载的是居住面积的，按下表所列的换算系数计算建筑面积：

房屋类型

公寓

***住宅(花园住宅)

新里住宅

新工房(有电梯、成套)

新工房(无电梯、成套)

新工房(无电梯、不成套)

“两万户”新工房

旧里住宅

简屋

换算系数

2.06

1.83

1.82

2.00

1.98

1.94

1.65

1.54

1.25

　　2001年11月1日前租用公房凭证中已有记载、用于居住并已计算收取租金的阁楼，高度在1.2米至1.7米（含1.7米）的部分，按照实际居住面积的1/2及上款规定的换算系数计算建筑面积；1.7米以上的部分，按照实际居住面积及上款规定的换算系数计算建筑面积。其他情形的阁楼，不计算建筑面积。

　　征收部门、被征收人、公有房屋承***对被征收房屋类型有异议的，可以向上海市房屋科学研究院书面申请鉴定。

　　五、关于非居住房屋的认定

　　1、原始设计为非居住房屋，延续至房屋征收决定作出时仍作为非居住房屋使用的，应当认定为非居住房屋；

　　2、公有房屋承***与公有房屋出***签订了公有非居住房屋租赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系的，可以认定为非居住房屋；

　　3、房地产权证书和房地产登记簿记载的权利人为单位，可以认定为非居住房屋，但其房屋性质明确记载为居住或者实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外；

　　4、原始设计为居住房屋，经市或者区（县）房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，除有特别规定以外，可以认定为非居住房屋。但在2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，可以认定为非居住房屋；在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照，未经市或者区（县）房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，不认定为非居住房屋。

　　5、非居住房屋建筑面积的认定

　　经有关部门批准合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同，居住房屋改变为非居住用途的，按批准的营业面积认定；

　　在2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，按登记的营业面积认定，无法确定营业面积的，按被征收房屋建筑面积的50%认定。

　　六、征收补偿计户标准

　　被征收人、公有房屋承***以征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿。

　　被征收人以房地产权证所载明的所有人为准，公有房屋承***以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承***为准。

　　七、居住房屋补偿方式、标准和计算方法

　　1、补偿方式：

（1）***补偿

（2）房屋产权调换：被征收人、公有房屋承***可用***补偿金额购买基地提供的产权房。

　　2、本基地补贴系数标准为：30%

　　3、本基地套型补贴面积

旧式里弄房屋、简屋以其他非***成套独用居住房屋：每证补贴15平方米建筑面积。

4、被征收房屋的补偿金额

　　（1）私有居住房屋：

　　被征收居住房屋补偿金额=评估价格 价格补贴 套型面积补贴

　　（2）公有居住房屋：

公有房屋承***的补偿金额=评估价格×80% 价格补贴 套型面积补贴；

执行***规定租金标准的公有出租居住房屋被征收人的补偿金额为：评估价格×20%。

　　（3）执行***规定租金标准的私有出租居住房屋，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×100%；对房屋承***的补偿金额计算方式为：评估价格×80% 价格补贴，被征收房屋属于旧式里弄的房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，增加套型面积补贴。

　　（4）非居住房屋：

私有非居住房屋：被征收非居住房屋补偿金额=评估价格×100%；

公有非居住房屋：公有房屋承***的补偿金额=评估价格×80%。

　　（5）评估价格、价格补贴、套型面积补贴计算公式：

评估价格：

　　评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积

　　被征收房屋的房地产市场评估单价低于本基地评估均价的，被征收房屋的房地产市场评估单价以本基地评估均价计算

　　评估均价=被征收范围内居住房屋评估总价÷居住房屋总建筑面积

　　价格补贴：

　　价格补贴=本基地评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积

　　套型面积补贴：

　　房屋征收补偿协议生效后，凡在规定签约期限内签订房屋征收补偿协议的居民户，以30天计息，按房屋征收补偿协议的补偿总金额以***同期半年期贷年利率的标准计息（具体以公告为准）。

　　10、户迁离奖

　　①选择***补偿的被征收人、公有房屋承***，自搬离原址6个月内户全部迁出原址，每证给予10000元。

　　②选择购买产权调换房的被征收人、公有房屋承***，产权调换房办理产证之日起6个月内户全部迁出原址，每证给予10000元。

一、依据和背景

我市现行的《汕头经济特区补偿规定》（以下简称《规定》）于1997年5月27日汕头市第九届人民会第34次会议通过，于2000年8月31日汕头市第十届人民会第十四次会议通过了修正决定。该《规定》修正后至今，门面房***律师律师询问，***和省出台了多个与土地征收工作有关的重要******和政策文件，而且随着我市经济和社会快速发展，物价指数、地价、房价发生了较大的变化和区域发展的不平衡，使得该《规定》的补偿标准越来越不适应实际的工作，特别是由于现行的土地征收补偿标准明显偏低，严重影响了我市的土地征收工作，给土地征收工作带来了较大的阻力和困难，甚至个别地区出现了社会稳定的问题。2017年12月29日汕头市十四届人大会第九次会议审议通过了《汕头经济特区补偿条例》，该条例第二十三条规定：“土地补偿费和安置补助费按照被所在区片综合地价核算。农民宅基地及房屋补偿标准、地上附着物和青苗的补偿费标准，由市土地行政主管部门***编制，经市批准后公布实施，并报市人民会备案”，第二十四条规定：金平区、龙湖区、濠江区行政区域内的区片和区片综合地价，由市土地行政主管部门***编制，经市批准后公布实施，并报市人民会备案”。根据上述规定，我局在***编制中心城区区片综合地价的基础上，制定了《汕头经济特区补偿安置费用标准（代拟稿）》。

二、有关问题的说明

（一）区片类别的划分和区片综合地价

我市中心城区补偿标准从2000年至本次共经历了三次调整，历次补偿标准价格调整如下：

1、《汕头经济特区补偿规定》（2000年修正）补偿标准

《汕头经济特区补偿规定》（2000年修正）将汕头经济特区集体农用地征收划分为四类地区，不同类别地区按耕地、鱼塘和其他农用地等不同地类进行补偿，具体见表1。

表1 《汕头经济特区补偿规定》（2000年修正）

补偿标准类别范围补偿标准一类地区西港河以东，门面房***律师，金凤路（从西港河至汕樟路）以南，汕樟路（从金凤路至铁路线）以东，铁路线以西，汕头港北岸线以北的地域。土地补偿费每亩标准：耕地、鱼塘为4万元，门面***律师，其他农用地为3．1万元；安置补助费：每人为1.6万元。二类地区金凤路以北，汕樟路以西，新津河以西，特区北界线以南，鮀浦镇区规划范围及以东（含四千亩片）的一类地区以外的地域。土地补偿费每亩标准：耕地、鱼塘为3．4万元，其他农用地为2．8万元；安置补助费：每人为1.36万元。三类地区汕头港北岸线以北除一、二类地区以外的地域，达濠区濠江东北，汕头港南岸线以南的地域。土地补偿费每亩标准：耕地、鱼塘为2．9万元，其他农用地为2．5万元；安置补助费：每人为1.16万元。四类地区达濠区濠江以西、西南区域和河浦区地域。土地补偿费每亩标准：耕地、鱼塘为2．5万元，其他土地为2．2万元；安置补助费：每人为1.0万元。

2、现行中心城区区片综合地价

《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）要求各省、自治区、直辖市“制订并公布各市县的统一年产值标准或区片综合地价”，2005年发布了《关于开展制订统一年产值标准和区片综合地价工作的通知》（国土资发〔2005〕144号）。根据省国土资源厅的统一部署，2007年我市***制订了全市区片综合地价，将中心城区原《规定》划分为四类地区调整为五类地区，调整后一类地区包括龙湖区珠池街道、新津街道、龙祥街道行政辖区范围，区片综合地价（包括土地补偿费和安置补助费，不包括青苗补偿费和地上附着物，按耕地测算，下同）为9.49万元/亩；二类地区包括金平区的梅溪河以东，金凤路、大学路以北，鮀莲街道界线以东，龙坑山分水岭以南的地域，即金平区月浦、岐山、鮀江街道行政辖区范围；龙湖区鸥汀街道、外砂镇、新溪镇行政辖区范围，区片综合地价为8.5万元/亩；三类地区包括金平区的鮀江街道界线以西，西港河（大学路以南）以西，金平区界线和牛田洋以北，桑浦山分水岭以南的地域，即鮀莲街道行政辖区范围，区片综合地价为7.5万元/亩；四类地区包括濠江区达濠街道行政辖区范围，区片综合地价为6.5万元/亩；五类地区包括金平区的东方街道浔洄居委会在潮阳区的“插花地”和濠江区广澳街道、礐石街道、马滘街道、河浦街道、玉新街道、滨海街道行政辖区范围，区片综合地价为6.0万元/亩。上述区片综合地价的制订按规定要求测算，并已在实际工作中实施。

3、汕头市中心城区在省保护标准（2016年修订调整）所属地区类别

《广东省补偿保护标准（2016年修订调整）》规定全省各地补偿不得低于《标准》。各县（市、区）以上可根据当地实际，具体制定本地区区域性补偿标准，并报省国土资源厅备案。汕头市中心城区在广东省补偿保护标准（2016年修订调整）所属地区类别和保护标准见表2和表3。