门面***律师(图)-***谈判律师-宁德律师

经常有被征收人过来询问，我的房子在***规划区里，刚刚给我看过***安置协议，对于补偿我很不满意，请问律师我该如何提高补偿呢？哪个阶段律师介入*呢？今天京坤律师给您解答，律师代理***，*的介入阶段就是没签没拆律师

一、“没签”

“ 没签”是指被征收人未在不合理的房屋征收补偿协议上签字。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条规定：“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和***期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起***。”

根据上述******的规定，征收补偿协议属于合同，是在房屋征收部门与被征收人意思表示一致的情况下做出的双方协议。因此发生***，一方当事人如果不履行补偿协议约定的义务，则另一方当事人可以依法提起***。

所以，不能随意签订征收补偿协议，原因有二：

*，补偿协议具有合同的效力，因此当补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起***来维护自己的权益。

第二，在***过程中，一旦签订补偿协议，就表明被征收人认可征收方的安置补偿，这样的情况下一旦走***程序，对于被征收方非常不利。

即使被征收人想要主张这不是自己的真实意思表示，或者这是在受到征收部门的欺诈、胁迫之下签署的也是需要有证据证明。但是由于被征收人***意识淡薄，往往无法保留有利证据，也就意味着一般是不会支持被征收人撤销或变更补偿协议的请求。

同时需要注意的是，厂房***赔偿律师，如果被征收人对安置补偿方案和征收方提出的补偿款不满意，除了不要签订补偿协议外，更不能领取***补偿款。由于在行政***中，根据《*人民关于执行﹤中华人民共和国行政***法﹥若干问题的解释》第十二条规定，与被诉行政行为有***上利害关系的公民、法人或者其他***，是行政***的适格原告。因此，如果被征收人已经签订协议并领取了征收补偿款，就意味着其与***之间不具有***上的利害关系了，也即不再是适格当事人，一般情况下就不会给被征收人了。

因此，在进***屋征收补偿的过程中，被征收人未签订不合理的征收补偿协议、未领取不合理的征收补偿款是成功***、获得合理补偿的基础。所以，被征收人对于征收补偿协议应当给予足够重视，如果对征收补偿协议不满，认为征收补偿不合理，不能因为承受不住征收方的压迫、签字。

二、“没拆”

没拆是指被征收人的被房屋未被征收方拆除。律师

在进***屋征收时，相比于被征收人，征收方往往是更着急的，他们希望能够尽快完成征收事宜，进行下面的开发。

那么，在同征收方关于房屋征收补偿进行协商时，被征收人拥有的房屋就成为了谈判的关键筹码。被征收人*不同意征收补偿协议、不进行搬迁，就意味着征收不能顺利进行、征收方的工作不能完成。因此，如果被征收人想要成功***，获得合理的补偿款，看好自家的房屋就是重中之重。也正是因为如此，虽然强拆、偷拆、帮拆等行为是的，但在实践中却层不不穷。

因此，作为被征收人应当对自己的房屋足够重视，警惕征收方的强拆、偷拆等行为。当然，虽然看好房屋不被拆除是十分重要的，但也不意味着面对征收方的强拆行为，被征收人必须要拼死捍卫、抵抗。如果遭遇强拆，采集、保留有利证据才是正确做法。

以上即为“没签没拆”的含义、内涵。总之，如果想要成功***，获得合理的补偿款。被证人就需要做到不签订不合理的征收补偿协议，并尽可能确保自己的房屋不被拆除。

【案件主体】

原告（委托人）：曹女士

委托代理人：陈军，北京京坤律师事务所律师

被告：商丘市某县（以下简称县***）

审理：商丘市中级人民

案由：确认行为******

【基本案情】

原告曹女士诉称，曹女士与其丈夫赵先生是河南省商丘市某县郊区某村农村农民，承包本村耕地3.5亩，响应***勤劳致富的号召，建设熟菜大棚，经营时令蔬菜，一家人的日子过得红红火火。但意想不到的事情发生了：2014年4月份，该县某纺织公司二期工程在某强行曹女士的耕地，将其夫妻二人的蔬菜大棚夷为平地，原告一家人的生活希望几乎破灭。原告认为县某纺织公司二期工程大规模占地使用行为涉及到严重***，没有没有任何***依据，其行为是被告实施工业园区建设引起和发生的，应有被告承担***责任。北京律师

【裁判结果：未批先占***】

商丘市中级人民审理查明，原告曹女士的承包土地于2014年4月份被县某纺织公司二期工程占有使用。2015年初，被告县***实施2015年批城乡建设用地增减挂钩项目进行新区建设，开始拟征收包括原告承包耕地在内的共计28.5795公顷集体土地。根据《土地管理法》第45条规定:“征收下列土地的，由批准：（一）基本农田；（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的（三）其他土地超过七十公顷的。征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市批准，并报备案。”被告某县***在没有向河南省办理批准手续的情况下，占用原告曹女士的耕地进行新区建设，明显缺乏事实根据和***依据，被诉行为明显***。2015年8月份，被告县***即为县某纺织公司二期工程占有使用的土地发布听证公告、举行听证、发布该项目的***补偿安置方案以及报请行政***批准等手续。根据《土地管理法实施条例》第25条规定：“征用土地方案经依法批准后，由被征用土地所在地的市、县***实施，并将批准***、批准文号、征用土地的用途、范围、面积以及补偿标准、农业人员安置办法和办理补偿的期限等，在被征用土地所在地的乡（镇）、村予以公告。被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定的期限内，持土地权属证书到公告的土地行政主管部门办理补偿登记。市、县土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案，会同有关部门拟订补偿、安置方案，在被征用土地所在地的乡（镇）、村予以公告，听取被征用土地的农村集体经济***和农民的意见。补偿、安置方案报市、县批准后，由市、县土地行政主管部门***实施。对补偿标准有争议的，由县级以上地方协调；协调不成的，由批准征用土地的裁决。补偿、安置争议不影响征用土地方案的实施。”但是被告县***没有提供证据证明其将征收土地相关文件进行过公告，***法定程序。原告曹女士的承包耕地与2014年4月份被县某纺织公司二期工程强行占有使用未办理征收土地的相关手续，虽然被告县***辩称县国土局对该县某纺织公司进行了行政处罚，但庭审中没有提供证据证实，其辩称涉案土地是县某纺织公司的私自行为、非***行为的理由不能成立。本院认定涉案土地是被告县***实施的。北京土地征收律师

据此认为，被告县***在手续未办妥的情况下让县某纺织公司强行占有使用原告承包的耕地，明显缺乏事实根据和***依据，且违反法定程序，其***责任依法应由被告县***承担。被告县***辩称涉案土地是县某纺织公司的私自行为、非***行为，因没有证据证明不予认定。此后，尽管就涉案集体土地的征收已获得国土部门的规划批复，但并不能改变被告未批先占的***事实。据此，确认被告县***未经法定程序即征收原告蔬菜大棚及其土地的行为***，原告胜诉。

【律师说法：被告举证不能是本案胜诉的关键所在】

本案的代理律师陈军表示，******案件中，被告提供的证据是确认行政行为是否***的关键，虽然本案在前述土地***查处申请及在向有关提起的相关***中取得的证据，成为了此案中认定被告县***行为***的关键依据。但是对被告没能提供证据证明的事实的反驳，却是本案胜诉的关键，根据《行政***法》第67条规定：“人民应当在之日起五日内，将起诉状副本发送被告。被告应当在收到起诉状副本之日起十五日内向人民提交作出行政行为的证据和所依据的规范性文件，并提出答辩状。”《人民关于行政***证据若干问题的规定》第1条规定：“根据行政***法第三十二条和第四十三条的规定，被告对作出的具体行政行为负有举证责任，应当在收到起诉状副本之日起十日内，提供据以作出被诉具体行政行为的全部证据和所依据的规范性文件。被告不提供或者无正当理由逾期提供证据的，视为被诉具体行政行为没有相应的证据。”在本案中，被告对本案行为合法性未能举证证实，应当承担举证不能的***后果。而如何科学合理的举证、质证以及运用证据规则反驳对方观点，便是******律师的功夫所在，一般当事人很难做好。作为被征收人，要相信***律师，依靠***律师，是***终赢得胜利的重中之重。

北京市昌平区关于印发《昌平区集体土地房屋***补偿补助规定》的通知

(昌政发〔2017〕14号)

各镇、街道***，区***各委、办、局(公司)：

现将《昌平区集体土地房屋***补偿补助规定》印发给你们，请认真贯彻执行。

北京市昌平区

2017年4月7日

昌平区集体土地房屋***补偿补助规定

条

为严格***管理工作，维护***双方当事人的合法权益，保障全区集体土地房屋***顺利实施，根据《北京市集体土地房屋***管理办法》(市***令第124号)和《北京市宅基地房屋***补偿规则》(京国土房管征〔2003〕606号)的有关规定，结合昌平区实际，定本规定。

第二条

区住房城乡建设委主管本行政区域内集体土地上住宅房屋***管理工作。各镇***(街道***)应当按照《北京市集体土地房屋***管理办法》和本规定，做好本辖区内集体土地上住宅房屋***管理工作。各村民会(居民会)应积极配合，做好集体土地上住宅房屋***工作。

第三条

在本行政区域内因***建设征用集体土地***房屋，并需要对被***人补偿、补助、安置的，适用本规定。因农村建设占用集体土地***房屋，并需要对被***人补偿、补助、安置的，可以参照本规定执行。

***宅基地以外房屋的，按照北京市及昌平区有关规定执行。

第四条

***补偿中认定的宅基地面积应当经过合法批准，且不超过控制标准。未经合法批准的宅基地，不予认定。经合法批准的宅基地面积超出控制标准的部分，不予补偿;但1982年以前经合法批准的宅基地，面积超出控制标准的部分，按照***地区宅基地区位补偿价的40%给予补偿。

每户宅基地面积的控制标准，必须严格执行《北京市关于加强农村村民建房用地管理若干规定》(市***令第200号)。1982年以后划定的宅基地，以合法批准的宅基地面积为准，且每户不超过0.3亩(折合200平方米)，但符合《昌平县城乡居(村)民宅基地管理暂行规定》第十条第四款的，可以按照批准的标准进行补偿;1982年以前划定的宅基地多于上述用准的，可按照每户不超过0.4亩(折合267平方米)的标准认定。

1982年以前划定的宅基地面积超出上述规定标准，但共同居住人口中有符合另行审批宅基地条件的，经属地镇***(街道***)审查确认后，可以按照在原宅基地内另行审批宅基地的方式予以***补偿，并可给予适当的奖励和补助。

第五条

2003年8月1日(《北京市集体土地房屋***管理办法》施行日期)前宅基地上已建成的房屋，未取得房屋所有权证和规划国土部门批准文件，但确由被***人长期自住，属于***房屋的，补偿标准由属地镇***(街道***)根据当地实际情况确定，报区***批准后执行;属于占地***房屋的，补偿标准由村民会(居民会)确定，报属地镇***(街道***)批准后执行。***人应按照批准后的标准给予被***人补偿。

2003年8月1日至2010年12月6日(《北京市村庄规划建设管理指导意见(试行)》(市规发〔2010〕1137号)试行日期)前宅基地上已建成的房屋，***人可参照前款实施补偿。

2010年12月6日后宅基地上新建、改建、扩建的房屋，未取得房屋所有权证或规划国土部门的批准文件，或者未经属地镇***(街道***)、村民会(居民会)同意或确认建设的，***时不予补偿。

第六条

符合审批宅基地条件但未实际取得宅基地，且根据***补偿补助安置方案安置确有困难的农村村民(以下简称困难户)，其补助标准为：本次***的宅基地区位补偿价×0.25亩×30%。***补偿补助安置方案确定以另行审批宅基地方式予以补偿安置的除外。

困难户应当同时具备下列条件：

(一)在***范围内有住房并且长期居住，同时本人及其配偶在***范围以外没有住房;

(二)具有本市常住且户籍注册地在***范围内;

(三)未实际取得宅基地但符合审批宅基地政策条件的。

困难户申请补助必须在***公告后10日内以书面形式向***人提出，并提交相应的有效证明材料。***人应在收到困难补助申请3日内进行审核，对符合困难户标准的，在***范围内予以公示，公示期限不少于7日。公示期间提出异议的，由***人重新核查;公示期间未提出异议的，或重新核查后申请人符合规定条件的，***人应当按照规定给予***补助和奖励。

第七条

利用宅基地内房屋从事生产经营活动并持有工商营业执照，因***造成损失的，应给予被***人停产停业综合补助费。停产停业综合补助费按照每建筑平方米300—1000元的标准给予被***人一次性补助，具体标准经区住房城乡建设委批准后执行。

被***人在申请停产停业综合补助费时，应当符合下列条件并提交相应的材料：

(一)被***房屋具有合法的批准建设手续或房屋所有权证，或者经属地镇***(街道***)、村民会(居民会)依规定同意或确认;

(二)***时被***房屋实际用于生产经营;

(三)有工商营业执照，且工商营业执照上标明的营业地点为被***房屋;

(四)已办理税务登记并出具或凭证。

对于承租宅基地房屋进行经营的，对承的停产停业损失，由被***人按照双方协议约定给予补助;双方没有约定的，被***人可参照前款规定的标准对承给予适当补助。

第八条

***人应当向被***人***搬迁补助费。搬迁补助费按照被***房屋每建筑平方米15元的标准进行补助。由***人负责搬迁的，绍兴律师，不予补助。被***人在规定的搬迁期限内搬迁的，可以按照每宗宅基地给予提前搬家奖，具体标准由***人在***补偿补助安置方案中确定。

第九条 房屋***补偿价由宅基地区位补偿价乘以宅基地面积加上被***房屋重置成新价构成。

各镇(街道)宅基地区位补偿价执行以下标准，城北街道、城南街道、回龙观镇、东小口镇、沙河镇、北七家镇、南邵镇、天通苑北街道、天通苑南街道、霍营街道范围内宅基地区位补偿价每平方米7150—8850元;南口镇、马池口镇、小汤山镇、百善镇、兴寿镇、崔村镇、阳坊镇、十三陵镇、流村镇、延寿镇范围内宅基地区位补偿价每平方米6800—8220元。具体***项目的宅基地区位补偿价由有资质的评估机构在规定范围内评估确定。

第十条

另行审批宅基地安置被***人的，***人应当事先征得区***同意，且被***人所在集体经济***区域内具备安排宅基地条件并符合土地利用规划和城乡规划的土地，被***人符合申请宅基地条件。

另行审批宅基地由被***人自建房屋，***谈判律师，对被***人的房屋按照重置成新价给予补偿。另行审批的宅基地面积少于按照《北京市关于加强农村村民建房用地管理若干规定》合法使用的宅基地面积，对不足部分按照宅基地区位补偿价乘以不足部分的宅基地面积给予补偿;1982年以前经合法批准的宅基地超出控制标准部分，按上述补偿方法计算补偿款的40%给予补偿。

第十一条

占地***房屋的，***补偿补助安置方案由***人拟订，经镇***(街道***)审核并报区住房城乡建设委备案后执行。

第十二条

本规定中涉及的宅基地区位补偿价等各项补偿补助标准，由区住房城乡建设委实行动态管理，根据实际情况适时修订，报区***批准后实施。

第十三条

本规定自公布之日起30日后施行。《昌平区集体土地房屋***补偿补助规定》(2004年区***令第4号)同时废止。本规定施行前已依法取得房屋***许可证或已取得区***批准的***补偿补助安置方案且正在实施***工作的项目，继续沿用原有规定实施***工作，本规定施行后的***项目，按本规定执行。