房屋律师(图)-房屋搬迁律师-四会市律师

【入选理由】

京坤律师事务所始终秉持着“接受委托、誓达使命、一息尚存、***到底”的***理念。在长期以来的******实务中，广大当事人就是的见证人。本案就是***中很好的***指导案例，房屋搬迁律师，可以为广大当事人提供***中类似的解决方法。其中涉及的执行异议是每一个被***人都可以启动的较为紧急的行政程序；申请协调也是使***得以解决的很好方式，除此之外，补偿安置问题是当事人利益的关键，同时也是围绕着***的重中之重！

【案例背景】

唐女士家住重庆市某区某村，在本村有合法的宅基地和房屋。2006年，大邑律师，重庆市以渝府地【2006】88号文件批准对重庆市某经济合作社集体土地予以征收，唐女士房屋就在上述范围内。2012年9月3日重庆市国土房管局高新区分局又作出关于征收重庆某经济合作社集体土地补偿安置方案的公告。但由于给予安置补偿的标准极低，双方未就房屋的安置补偿标准达成协议。没想到的是，2013年8月份重庆市国土房管局高新区分局作出行政处理决定书，责令唐女士办理***相关手续并自行拆除房屋交出土地，逾期将申请强制执行。后重庆市国土房管局高新区分局向某区申请强制执行。唐女士在收到的***文书后，就像天塌下来一样，没想到自己的一处价值不菲的房产，在没有给予公平补偿的情况下就强制执行毁于一旦！但她坚信***是公正的，其合法的权益，一定能够得到公平的补偿、***的保护!于是，唐女士决定拿起***依***，通过其朋友在网上找到了的******团队——北京京坤律师事务所，在***领域享有盛誉的******李吏民律师在分析了唐女士的案情后，接受了她的委托，依***！李律师接受委托后，遂即制定了详细周密的***方案。?北京土地征收律师

【办案过程】

办案辑：京坤出手，对执行裁定提起异议和***监督，“强拆”迫停！

某区的非诉强制执行裁定，箭在弦上，随时就会强制执行，情况非常紧急，需要立即提起异议使其暂停。李吏民律师通过仔细分析，了解到涉案房屋一部分是属于唐女士儿子依法继承的房屋，该部分房屋应属于其儿子的房产。于是李律师决定以其儿子的名义对强制执行裁定提出执行异议，并申请对该案执行监督，通过向提出执行异议和向院等部门要求对执行进行监督，强制执行暂时停了下来，为其依***争取了时间。

办案第二辑：一波三折，管委会未履行法定协调职责，被确认***。

在暂停执行后，李律师发现根据《重庆市土地管理规定》第三十七条，本地区被个人对标准及补偿安置方案有争议的，由区县协调。因此，2014年4月2日，李吏民律师指导唐女士向重庆市高新技术产业开发区管理会（以下简称“区管委会”）提交了《补偿标准行政协调申请书》，请求管委会对唐女士的房屋按照城镇房屋的***标准进行补偿。区管委会的工作人员当场对申请书进行了签收。虽然此后区管委会约谈了唐女士，但并未对其争议事项进行调解。而且两个多月过去了，唐女士没有收到管委会的协调处理意见书。针对区管委会行政不作为的***行为，李吏民律师作为代理人，帮助当事人于2014年6月20日向重庆市第五中级提起了行政***，动迁律师，请求依法区管委会未在法定期限内作出行政协调决定***，并判令区管委会限期作出行政协调决定。北京管委会的狡辩进行了有理有据的驳斥。被告区管委会在***过程中迫于压力，于2014年7月7日作出了迟到的《协调意见书》，并送达了唐女士手中。

经过审理，重庆市第五中级认为区管委会具有对唐女士申请的补偿安置争议进行协调的法定职责。唐女士提起申请之后，区管委会超过60日未作出行政协调意见书，违反了《关于执行lt;行政***法gt;若干问题的解释》中的相关规定，唐女士有权提起本案***。区管委会在法定期限内未作出行政协调意见书，当属未依法履行法定职责，所以唐女士起诉理由成立。由于在***的过程中，区管委会已补作了《行政协调意见书》并送达了原告，因此，重庆市第五中级于2014年9月10日作出（2014）渝五中法行初字第00218号行政书，确定被告重庆市某区管理会未在60日内履行协调的法定职责行政行为***。

通过李吏民律师的鼎力相助，唐女士迎来了***之路上一个重要的胜诉结果，对其继续开展下一步的***程序奠定了良好的基础。

办案第三辑：申请重庆市对补偿进行裁决，怎知变相不履职！

唐女士收到管委会的行政协调意见书后，李吏民律师于2014年7月21日，根据《土地管理法》、《土地管理法实施条例》的相关规定向批准的***重庆市申请行政裁决，请求确认重庆市渝府地【2006】88号批文通知自动失效；依法裁决被申请人某区国土资源管理分局（原重庆市国土资源和房屋***高新技术性产业开发区分局）按《国有土地上房屋征收补偿条例》规定的标准对其进行***安置补偿。但重庆市收到唐女士的裁决申请书后，于2014年8月7日作出渝府地裁【2014】37号补偿安置争议裁决，并不是认真履行法定职责，进行裁决，而是以“行政协调意见书中没有载明行政协调人员、协调的重要事项及基本事实，争议的焦点以及未达成协调意见的具体事项和理由、管委会的具体协调意见”等内容，要求在收到本裁决书后，某区对属于补偿标准争议的问题重新***协调，若有关争议仍未达成一致意见的，需作出《补偿安置协调意见书》。

办案第四辑：京坤起诉，重庆市要求区***重新进行协调的行政裁决被依法撤销！

重庆市作出裁决书要求某区重新进行协调，等于没有实体裁决，完全是怠于履行法定职责的行为。李律师遂指导委托人于2014年8月27日向重庆五中院提起***，请求撤销重庆市行政裁决书，责令其履行法定职责就补偿作出实体裁决。北京***律师

庭审中，被告重庆市辩称，其履行了法定程序；管委会作出的行政协调通知书没有载明行政协调人员、协调的重要事项及基本事实，争议的焦点以及未达成协调意见的具体事项和理由，管委会的具体协调意见等内容，不具备行政裁决的条件。

李律师当庭指出，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条的规定，重庆市作为批准征用土地的，具有对唐女士提出的安置补偿标准裁决申请进行裁决的职权。重庆市作出的补偿争议裁决没有***双方进行协调，程序严重***；委托人已经就补偿问题向管委会申请协调，管委会没有协调成功，重庆市应当对补偿标准进行实体裁决；委托人并非是针对管委会作出的行政协调通知书本身进行的***，重庆市作出行政裁决由管委会重新协调没有任何***依据。

同时，是否应当参照《国有土地上房屋征收和补偿条例》规定的标准对唐女士房屋进行***安置补偿的问题既是被告重庆市***行政裁决的核心内容，也是本案的争议的焦点。根据《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款规定：“征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿

【胜诉】

***终，重庆市第五中级采纳了李吏民律师的观点，于2015年12月16日做出（2015）渝五中法行初字第00075号行政书，重庆市2015年2月2日作出的渝府地裁【2015】4号《重庆市补偿安置争议裁决书》***。

在案件审理中，迫于压力重庆高新区服务中心与唐女士于2015年7月7日签订《房屋***补偿协议书》、《农转非人员统建优惠购房安置协议》等，接收安置房屋并结算领取了全部补偿款项，于同月20日将房屋腾空交付完毕！就此本案可谓苦尽甘来，结案！

【感谢回馈】

当事人唐女士在案结事了后的一次回访中说道：“在整个案件的处理过程中，李吏民律师亲力亲为，真正做到了想当事人之所想，急当事人之所急，在这一段时间内已于我们很大的帮助与鼓励，事情的圆满解决也是京坤律师团队的一致努力，是业务过硬的有力体现！”

【以案说法】

在土地征收过程中，对补偿标准应当进行听证。在现实的过程中，补偿安置方案往往没有经过听证，被征收人对补偿安置方案争议很大。根据《土地管理法实施条例》第25条、《重庆市土地管理规定》《渝府令【1999】53号》第37条之规定，被征收人可以申请县级以上进行协调，协调不成的由作出批复的***作出行政裁决。对补偿标准作出裁决，也规定了明确的程序，根据《关于加快推进补偿安置争议协调裁决制度的通知》（国土资发〔2006〕133号）第三条之规定，必须协调，协调不成的，再行作

【入选理由】

房屋***通常是基于***建设和城市改造的需要，由建设单位对存在于建设用地上的房屋进行拆除，并对房屋所有者或使用者进行迁移安置并给予补偿。而这一领域矛盾的多发常常是源于补偿的不合理，造成这一问题的原因有很多。如果将程序向前或向后推移不难发现，补偿不到位可能是评估上出了问题也可能是***方与房屋所有者或使用者在补偿问题上无法达成共识，无论是哪里出了问题，无论问题多么显而易见，在问题的突破和解决上都需要花费大量的精力。而在此次的案例中，正是由于京坤律师的***处理使得在发现问题究其溯源的基础上的解决了补偿决定之中存在的缺陷和将房屋所有者的利益弃之不顾的问题。北京***律师

【案件背景】

郭先生是吉林省F县人，其在F县某镇拥有合法房屋。2011年6月15日，吉林省A保护开发区管理会C区管委会（以下简称“C区管委会”）称因旧城改建需要，将对特定区域内的房屋进行征收，郭先生的房屋正好在此征收范围之内。2013年12月16日，B市通汇联盟房地产评估有限公司与吉林H资产价格评估有限公司就郭先生的房屋补偿款作出评估结果，补偿价款包括房屋、室内装修、附属物及经济作物补偿，共计二十三万余元。

郭先生在拿到此份结果后认为此份评估没有将房屋的本身价值体现出来，遂向房屋征收办申请重新评估。但房屋征收办接到郭先生的申请后并未重新***评估，且在2014年6月23日，C区管委会决定依据之前的评估结果对郭先生的房屋进行征收，并作出《房屋征收补偿决定书》。直到看见补偿决定郭先生才傻了眼，一直以为能够有一份公平合理的补偿，没想到征收方就要这样稀里糊涂的将自己的房屋收走。郭先生清楚地知道这样的补偿决定与自己房屋的市场价值相去甚远，存在极其不合理的情况，遂决定拿起***依法维护自己的合法权利。经多方打听找到了北京知名***律师李吏民律师为自己依***。?北京房屋***律师

【办案过程】

李吏民律师认真聆听了郭先生的基本情况，查看了相关材料决定代理该案。随后***了房屋***律师团队细致的研讨此案，在每一个细节上争取为当事人谋取的合法利益。

辑：***程序大启动，行政复议陷僵局

李律师在做好大量前期准备工作之后，立即启动了相关的***程序，首先是协助张先生向涵盖本次***的行政***递交了***信息公开的申请，要求有关部门公开本次中的立项、审批等***文件。此举的目的十分明确，即寻找的***之处、程序上的诸多漏洞，而结果就像预期的那样。

通过前期***信息公开程序的启动，李吏民律师从中获得了许多有用的信息，之后经验丰富的李律师通过详细的整理研究，从众多信息之中找到了***点。李律师立即向A保护开发区管理会提起了行政复议，就补偿决定的问题要求A保护开发区管理能够查明下属***的***所在，给郭先生一个合理合法的交代。可复议申请虽被受理，但是由于***内部各级***的利益关联等原因，复议******终作出了维持C区管委会行政行为的决定。复议***不顾正义偏袒下属的做法使案件陷入了僵局，但经验丰富的李律师并没有就此放弃。北京强拆律师

第二辑：京坤律师深思虑，行政***提上议程。

虽说在之前的行政复议程序中遭遇了令人沮丧的阻碍，但是这些困难并不会成为律师再次***的障碍，相反有着***敏感和思维的律师却能将这一切转危为安。于是李吏民律师决定启动***程序促使问题的解决能够一步到位，但此时的郭先生不免有些担心，会不会也会与当地的***部门互相通气呢？而李律师以过硬的***素养和多年的办案经验使郭先生安了心，李律师认为，只有追究到底、竭力***才能达到想要的结果。面对的***问题不能够畏畏缩缩，而是要勇往直前。

随后李律师对案件的证据及收到的***信息重新进行了梳理，找到能够支持当事人合法利益的相关资料，并以此草拟了一份起诉书，交由郭先生让其以吉林省A保护开发区管理会C区管理为被告，诉请依法撤销被告作出的房屋征收补偿决定，并承担***费用。某县人院依法受理了此案。在庭审过程中，原被告双方就被告所作出的房屋征收补偿决定是否合法展开了激烈辩论。

第三辑：京坤律师直击要害，博弈结果惊喜而来

首先，李律师通过之前所掌握的证据，指出被告没有作出征收补偿决定的主体资格，然后用当事人提供的现场录像光盘证明被告所称旧城改造实属商业开发。同时被告没有提交证据证明对原告房屋征收进行建设符合三个规划，验证了本案不符合征收的条件。这一连串的博弈为撤销该份《房屋征收补偿决定书》提供了一个又一个的突破口。

其次，李律师提出由C区管委会作出的《房屋征收补偿决定书》所依据的评估报告不合法。郭先生在收到评估报告后及时向征收部门负责人提出了异议申请，该负责人也收到了评估报告异议申请，但征收部门没有对评估报告进行复估，显然剥夺了被征收人的异议权，侵害了被征收的合法权利，李律师认为在郭先生提出异议后又没有进行复估的评估报告不能作为作出征收补偿决定的依据。

***后，李律师从对方所提供的证据入手，提出一系列的质证意见，其中包括，征收人与被征收人的协商是作出征收补偿决定的前提，而本案中被告没有提交充分的证据证明征收人与被征收人就房屋征收补偿问题进行了协商；被告没有提交房屋征收部门请求作出征收补偿决定的申请；被告没有提交其受理房屋征收部门请求作出征收补偿决定的受理决定书；被告作出征收补偿决定后没有及时在房屋征收范围内进行公告；被告所提供的房屋征收搬迁通知书并未送达给原告，被告亦未提供送达回证证实其已合法送达，等等。对方辩护律师在李律师言辞犀利的质询及辩驳之下，显得难以招架。

【胜诉】

认为在被告提供的评估报告中，均只注明如对评估报告有异议可在10日内提出，并未明确告知接收复估申请的机构。在此前提下，原告在规定日期内向负责本地区征收补偿事宜的C区征收办递交复估申请，并由C区征收办的时任负责人签字确认的事实，足以让原告相信其评估异议权能得到合法救济。现被告以原告未向评估机构提出复估申请为由，未将复估申请转交评估公司***重新评估，显然违背公平、公正的原则，损害了原告的合法权益。

遂被告作出的池西管征补（2014）第13号房屋征收补偿决定，应认定违反法定程序，依法予以撤销。***终作出如下：撤销被告吉林省A保护开发区管理会C区管委会做出的C管征补（2014）第X号房屋征收补偿决定书，案件受理费由被告承担。

该案胜诉后，李律师依旧在冷静思考，在一份补偿决定的同时，怎么做才能得到更加公平合理的下一份补偿呢？随后李律师指导当事人申请了房地产估价机构资质的变更。2015年6月15日，吉林省A保护开发区管理会C区管委会重新作出了C管征补（2015）第XX号补偿决定，在原有的基础上提高了补偿。但是在郭先生拿到新的补偿决定的时候发现，该份补偿的作出没有履行法定程序，没有考虑到郭先生除房屋之外的国有土地使用权的补偿，更在送达程序上出现了问题。随后李律师再次与补偿方进行了沟通，令人欣慰的是，同年7月8号，吉林省A保护开发区管理会C区管委会自行撤销了重新作出的补偿决定。

【感谢回馈】

在补偿决定两次被撤销之后，郭先生十分庆幸选择相信京坤律师，坚定的选择。在郭先生随后来到京坤所当面感谢李律师时说：“如果不是李律师坚定的陪同，我在这***过程中都有可能半路倒下，坚持不住。正因为有李律师***的指导和不懈的精神才有了今日的结局。正因为我知道撤销补偿决定的不易，才更加感谢李律师长久以来的付出。现在我毫不怀疑的相信，有京坤律师的帮助，我一定能拿到合理的补偿！”

【入选理由】

很多城市基于建设规划的需要，会对国有土地的使用权再分配，来达到土地资源合理配置的目的。这往往就需要拆除大量旧房，在原有土地上进行新的建设。在此次过程中无论是***环节还是赔偿环节都是矛盾的多发地带，而在本案中，当事人的房屋被强制拆除，似乎是新闻媒体中常见的***，但此案的***历程及处理结果都有着及其典型的意义。北京***律师

【案件背景】

2008年，江苏无锡市建设局作出锡拆许字（2008）第X号《房屋***许可证》批准江苏某***发展有限公司对某场地前期开发项目实施***，而李先生及殷女士的房屋就在此***范围内，他们房屋的实际面积是90余平米，土地使用证及房屋结构平面图中亦是如此记载，但仅仅登记了14.7平米。因此，***人认为只有登记的部分可以获得补偿，所以双方未能就房屋***补偿事宜达成一致意见。随后，***方向无锡市建设局申请裁决。

无锡市建设局受理裁决申请后，于2012年6月12日作出房屋***补偿安置裁决书，其中认定李先生、殷女士的房屋产权证面积为14.7平方米，裁决结果为申请人提供B村X号（建筑面积54.22平方米）房屋与李先生、殷女士的房屋进行产权调换，双方互不结算差价；李先生、殷女士应于裁决书送达之日起15日内办妥搬迁手续，腾空***范围内房屋，交付申请人验收。

裁决书送达后，李先生、殷女士表示不服，便向江苏省住房和城乡建设厅提起行政复议，没想到省厅维持了上述裁决书，要求李先生、殷女士办妥搬迁手续，腾空房屋。随后他们便向中级邮寄了行政诉状。***知识比较欠缺的他们以为中院收到起诉材料后会像复议***一样在一定期限内做出，也就没有向中院询问有关情况，且***人也没有采取什么行动。

可一份南长区举行听证的通知彻底打破了他们等待的希望，原来是***人申请了强制执行。在听证时，李先生、殷女士再三向法庭说明其已经向中院起诉，现在中院还没有结论，不能强制执行。但因李先生、殷女士没有已经受理***裁决案件的相关材料，法庭并未采纳他们的辩解。并裁定对房屋***补偿安置裁决书准予执行，由无锡市***实施。随后无锡市作出强制执行通知，南长区***实施强制拆除行为。北京律师

【办案过程】

2013年6月18日，南长区对李先生、殷女士的房屋实施了强制拆除。可是令李先生和殷女士感到不解的是，根据行政裁决书强制拆除的面积应仅为14.7平方米，而某区***却将90余平的房屋全部拆除。房屋被强拆后，李先生、殷女士开始不断地奔走在不同的部门，但所有部门均认定是强拆，是依法进行的。未果后他们决定决定寻求***律师的帮助，依***。

辑：精心策划，制定***方案

他们经过多方比较***终选择了的***律师李吏民律师为自己***，李律师热情地接待了他们，详细询问案件情况后，决定依法为他们提供帮助。在了解李先生、殷女士的经历之后，李律师立即把握住了案件的关键，连夜制定了***方案，对区的裁定进行再审，并向检察***申请对执行进行监督。李律师认为李先生、殷女士的房屋已经被区***全部强制拆除，因而确认区***强制拆除***是其***的关键所在。且区***的强制执行行为是具体行政行为，可通过对其合法性向起诉，对***裁决要求相关予以受理，进行组合***，能够更好的达到获得公平合理补偿之目的。随后李律师根据已制定的***方案起草了相应的***文书。

第二辑：辗转来回，***终受理

李吏民律师代李先生、殷女士拟好了诉状，向无锡市中级人院起诉。但庭在收到***材料后，称该案是经过南长区裁定强制执行的案件，区***只是程序的实施者，不能对区***的行为提起***。

这样的说辞在李律师的意料之中，因为在多年代理***案件过程中，房屋律师，这样的案件难是常态，但李律师并未因此退缩，而是指导当事人以邮政特快专递的方式向无锡市中级递交了一套***材料。但过了7日中级一直没有回音，于是李律师指导当事人向江苏省人院申请，向高院监察室对中院不予的情况进行控告，并向申请对无锡中院进行监督。无锡中院迫于压力，同意和南长区***进行协商调解，如调解不成，再行。随后在两次调解都没有成功的情况下，***终予以。

第三辑：唇枪舌战，

2014年01月10日，无锡市中院开庭审理了李先生、殷女士诉南长区***强拆***一案。在庭审中，南长区副区长辩称区裁定强制执行后，市***区***实施强制执行行为，在强制执行时制作了强制执行笔

录，并对屋内物品进行清点装箱送到另一处房屋进行保管，其认为区***强制执行依据合法、程序合法，请求依法驳回李先生、殷女士的***请求。北京***律师

随后李律师指出，首先，南长区裁定由无锡市***强制执行而非南长区***，区***执行没有依据。其次，某区***在执行的过程中没有履行法定程序，没有依法进行催告，在执行前没有进行社会稳定风险评估，在执行过程中没有进行公证保全。第三，区裁定执行补偿安置裁决书房屋面积是14.7平方米，而区***却将原告所有的90余平方米的房屋全部强制拆除。被告的这一强制拆除行为明显属于超范围执行，严重了原告的合法权益。而被告南长区***则戏剧化的狡辩称超出***面积的90余平米系由所为，此说法却无任何证据支持。

李吏民律师运用其精湛的******知识列举了南长区在强制***中***之处，对案件中关键点进行了***打击，过程中亦辅之以有力的证据材料，从而进行了一场的法庭辩论，为此番庭审预演了一个完满的结局。

【胜诉】

***终认为，2013年6月18日，区***实施强制拆除原告房屋的行政行为，事实不清，构成行政***。但由于该强制拆除行为已经实施完毕，不具有可撤销内容。依照《院关于执行﹤中华人民共和国行政***法﹥若干问题的解释》第五十七条第二款第（二）项之规定，如下：确认南区强制拆除原告房屋行政行为***。

这来之不易的胜诉，为李先生、殷女士之后获得公平合理的补偿奠定了坚实的基础！北京***律师

【感谢回馈】

在拿到结果的那一刻，两位当事人都表示十分激动。他们说：“幸好委托了李律师来帮助我们***。一开始我们虽然不怕与***部门对抗来争取权益，但是能力有限，屡屡受挫。有时空有干劲和热情却没有正确的方式、方法。在关键时刻，还是***律师能够力挽狂澜，能够对症下药，也能用独到的角度一眼识破对方的问题。大大提高了***的效率，使我们的***路从此之后再没弯路。有了李律师的帮助，相信我们的事情一定会有一个的解决方案。”

【法条链接】

在《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条可以得知，强制***与否全部由作出裁决，行政部门不再具有强拆决定权。《关于办理申请强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》第九条：“裁定准予执行的，一般由作出征收补偿决定的市、县级***实施，也可以由人院执行。”该解释规定是裁执分离。作出裁定，由***进行强制执行，当自己的房屋被强制执行，又没有得到合理补偿，如何***？许多被强制***当事人不知所措，殊不知，***拿裁定强制执行仍属于具体行政行为，该具体行政行为是可诉的。北京******咨询

《关于严格执行******和解释依法妥善办理征收***案件的通知》第四条：“强化审判执行监督要依法受理被执行人及利害关系人因行政***强制执行过程中具体行政行为***而提起的行政***或者行政赔偿***。”对强拆行为可诉性进行了明确规定。本案中，某区***超范围执行，且未履行法定执行程序，严重侵害了被***人的合法权益，无锡市中级也是据此南长区***强拆***。 北京***律所

附：江苏省无锡市中级人院行政书：确认区***强拆房屋的行政行为***