房屋方面律师在线咨询-房屋方面律师-四会市房屋方面律师

【入选理由】

近来，江浙沪地区很多租赁厂房企业找到我***律师团队进行咨询。通过交流我发现大部分企业主在面临***的时候，由于厂房为租赁，因此能够争取到的***补偿额度是极其有限的，往往还会遭受房东或***方的***。对于租赁厂房的企业主来讲，在争取权益的时候也显得底气不足。上海市***律师

面对这种情况，作为长期征战在企业***一线的***律师我认为：租赁厂房下承租方并不是房主。单纯的租赁厂房和租赁土地后进行自由建设是截然不同的。厂房如果完全是租赁取得，这个时候***方不会将承租方视为被***人，在谈判***补偿款的时候也不会面向你，而是直接跟房主即出租方签定***补偿协议并会要求你搬迁，同时告诉你获取不到任何企业搬迁补偿。这是承租厂房者不能接受的，因为***的确导致了企业的损失。

在***方动迁过程中，若双方无法就补偿安置协议达成一致，很容易僵持不下。这个问题也是***中******常见的，往往当事人委托律师归根结底是想解决补偿问题。本案例的情况确属典型代表，因为在当事人与***方僵持过程中，及时聘请律师介入，制定了一套***方案，包括通过对强拆行为、***行政不作为、以及对***合法性进行审查。***终通过京坤律师以及当事人的共同努力，房屋方面律师/，将企业***补偿金额提高 6 倍，从 600 万提升至 3600 币。上海市******律师

【案件背景】

上海某企业合法经营，2012年 12 月 4 日，200 多名不明身份的人员将该企业的厂房机器设备等***拆除，生产好产品被野蛮***，仓库中价值数百万元半成品和原材料也未能幸免，一场浩劫之后，企业毁于一旦，企业损失数千万元。

眼看自己十几年的心血毁于一旦，企业主内心坚信：在法治中国，一定会有一个讲理的地方，几经周折，找到北京经坤律师事务所主任李吏民律师，在签订委托协议之后，开始了漫漫***路。

【办案过程】

辑：连夜******律师，制定周详***方案

李吏民律师接受案件之后，仔细分析了现有的案卷材料，发现李总厂房已经被拆除，相关***文件已经超过***时效，深感案件重大复杂，于是提起“京坤所案件管理会”召开重大案件研讨会，当天下午，在京的京坤律师悉数到所，研讨会上，李主任首先向各位律师介绍了案件目前的***途径以及进展，然后将手头的案卷材料复议几份，交由各位***律师研究，会上，各位律师依次发言，李律师记录了每位律师的建议以及着手点，逐渐理清楚了案件的总体脉络和前因后果，得出诸如“通过信息公开审查***行为合法性”“按照故意毁坏财物***角度走”“审查整个强拆行为，确认强拆行为***”“从确认***行政不作为的角度出发”等等***角度。北京企业***律师

李主任针对每个***途径再次进行“头脑风暴”讨论，总结出可能遇到的问题以及遇到这些问题的解决办法。诸如总结到可能遇到的问题：1、难；2、相关***职能部门不作为；3、由于的特殊性，得不到公正；4、时效问题；5、征用地块开发后相关部门踢皮球；6、相关部门对企业施加压力。同时讨论出上述问题的解决办法：1、监督、舆论监督、成功经验借鉴；2、通过复议或***；3、通过法定程序让问题暴露在阳光下，通过上级***纠正；4、认真研究客观事实，结合***规定研究；5、以镇***和***为***，有理有利地解决问题；6、灵活应对。

就像群众熟知的“中国象棋”口诀：马走日，象走田，车走直路炮翻山，士走斜线护将边，小卒一去不回还。只要掌握象棋的基本规则，那么你可以入门象棋了。为什么通常情况下新手会惨败于象棋行家，因为象棋行家懂得行棋顺序和组合策略。回到本案，提出各个***角度固然重要，但是能够依据经验，审时度势打出漂亮的“组合拳”对于案件来说更为重要。

李主任眉头紧蹙，陷入沉思，些许之后，向各位律师说明了自己设计的***方案，针对本***方案，律师们又展开讨论。。。。***终，研讨会上各位***行业的律师一起做出了针对上海某企业的***方案：从厂房被***强拆入手；以镇***为被告向浦东提起***强制拆除***，针对***的行政不作为提出行政复议和***；同时向相关***职能部门提出***信息公开申请，对***行为的合法性进行审查通过上述三个角度，充分利用上述三个方面背后的***规定，发现相关职能部门的***违规之处，***终妥善解决问题。

当研讨会结束时，窗外楼宇早已灯光点点。

第二辑：从三个角度践行***方案，***之路步入正轨

制度是具有中国特色的表达诉请途径，是指公民以书信、走访、等参与形式与***的政党、***负责工作的机构或人员接触，以反映情况，表达自身意见，吁请解决问题，有关工作机构或人员采用一定的方式进行处理的一种制度。在委托李律师之前，李总也向相关部门反映问题，寻求解决，但各行政***互相踢皮球，***效果不理想。

李律师首先向中华人民共和国住房和建设部申请查处***许可证***；同日起诉上海市浦东新区建设和交通管理会查处不作为；随后，李律师指导当事人向上海市浦东新区人院诉请确认周浦镇*** 2012 年 12 月 4 日至 2012 年 12 月 8 日对上海某企业的房屋以及设备实施的强制拆除行为***；在庭审中，李律师敏锐地发现***所依据的“沪南房管拆许字（2009）第 0059 号《房屋***许可证》”未经法定程序而做的延期，于是李律师有递交诉状请求浦东新区人院确认被告 2012 年 11 月 29 日作出《房屋***期限延长公告》（第 1-65 号）对沪南房管拆许字（2009）第 0059 号《房屋***许可证》准许延长***期至 2013 年 11 月 30 日的具体行政行为***。

针对***不作为***，李律师指导李总一纸诉状将上海市局浦东分局告上法庭，请求依法确认被告对故意损毁原告厂房设备不查处***；判令被告查处，依法追究相关单位及个人***责任。浦东分局局见状致电李总表示：是镇******强拆，自己只是过去现场维持秩序，并愿意与***方面协调补偿事宜，起诉工作初见成效。

针对审查***项目的合法性，李律师发动了密集攻势：首先，向浦东新区规划和土地***申请公开：土地征收普准文件；补偿安置方法；以及公告和补偿安置方法公告。随后，向浦东新区发展和改革会申请公开：建设用地批准文件；相关立项文件等。通过一些列的***信息公开，行政***的***点曝漏在阳光下，为***后的***事宜的妥善解决埋下伏笔。

第三辑：发现新大陆，巧妙提起程序将检察***介入本案

我国系统由***、、组成。在本案中，***是涉案当事人，对我当事人企业实施了强拆；李律师提起行政***，也介入此案，但是由于当地行政***的干扰，在本院的审判上选择性的站边；李律师指导当事认提起行政复议，意图将上级行政***介入，实现行政系统错误的自我纠正。

检察***是代表***依法行使检察权的，其主要职责是追究责任，提起公诉和实施***监督。李律师分析了本案后，决定从追求责任和实施***监督两个角度提起程序将检察***介入其中。

首先，李律师指导当事人房屋***行政许可一案，不服上海市中级人院所做的 151 号行政裁定、上海市浦东新区人院所做的行政裁定，房屋方面律师补偿咨询，请求人民依法抗诉；随后又针对不履行法定职责行政不作为一案，不服上海市中级人院第 183 号行政、上海市浦东新区人院第 123 号行政，请求人民依法抗诉；又针对房屋强制拆除一案，不服上海市中级人院第 150 号行政裁定、上海市浦东新区人院第 38 号行政裁定，请求人民依法抗诉。李律师先后针对人院行政裁定、行政书共提起十一份抗诉申请！为***后检察***出面调解奠定坚实基础。

自建厂房、机械设备、成品以及半成品在几天内被不明身份人员强拆***，那么，如果没有签订***补偿协议或者没有协商好的话，实施***的人员就会故意毁坏财物的，根据此，李律师果断出手，向上海市局浦东分局控诉上海某***有限公司职员郭某和林某，明知是我方当事人的厂房及设备的情况下，仍然雇佣大量保安等人员强拆，主观故意是非常明显的。客观上，郭某和林某对厂房及设备***实施了拆除行为，致使控告个人厂房及设备被毁坏，给控告人造成了巨大的经济损失。二被控告人的行为完全符合故意毁坏公私财物罪的构成要件，应当依据《中华人民共和国》第 275 条：“故意毁坏公私财物，四会市房屋方面律师，数额较大或者有其他严重情节的，判处 3 年以下有期徒、役或者罚金。故意毁坏公私财物，数额巨大或者有其他特别严重情节的，判处 3 年以上 7 年以下有期徒”之规定追究被控告人的责任。

当足额 3600万补偿款到账时，企业主和李律师都长舒一口气，历时近 2 年的企业******道路画上圆满的句号

不同的***行为会造成不同的***结果。京坤律师提醒被***人要及时掌握***方的***动向，根据实际情况合理衡量自己的标准，维护好自身合法权益。

01.低态势求和却从不妥协

有时候，***方拉低态势一次又一次的提出补偿协商，并且多次协商未果，虽然态度谦和，但对于补偿款的金额来说却从不让步，也许正是***方的缓兵之计，不是真的想达成合议，而是为了拖延******的时间，以期达到自己的目的。

***方的缓兵原因有两个：

一是为了给自己前期的不合法行为补充证据。

在***过程中，***方总是希望***工程可以尽早完结，实现***效果，节约社会成本，提升办事效率，***情绪较为急迫，或许在实行前期各项有关***行为的时候并没有合理的***依据和合法的***程序，但到后期的时候害怕承担***后果，实行缓兵之计，一边以谦和的态度假意和被***人谈判协商，一边向有关部门申请审批。

等到自己的合法手续办理完毕之后，便一改常态，也许就再也没有了平和的协商和互动，房屋方面律师在线咨询，这时候的***方态度刚硬、疾言厉色，将责任推向被***人，理由是长时间谈判未果，进而被***人的优势就会转化为劣势，影响了补偿款的争取范围。

二是为了延误被***人的***时效。

因为被***人行使******是有一定的时效限制的，***方为了使不了解***规定的被***人脱离***的保护，所以往往和颜悦色的态度假意商谈，直到拖到被***人的***时效失效为止，***方就会强硬态度，被***人没有***“靠山”。

02.大气放价却从不认账

有些***方为了早早的达成***目的总是假言哄骗被***人，迫使被***人签订不合常理的补偿协议。

一是签订空白补偿协议。***方被***人先在补偿合同上签字，说是后期进行统一填充内容，并会按照之前的高价协商结果填写补偿内容，但是被***人一旦签字后，***方就会将之前的补偿承诺抛之脑后，随意攒写盖章生效，以致于被***人到*拿到一份差***意的补偿合同，追悔莫及。

二是***签订符合***方标准的补偿协议，后期对被***人进行高额补偿，弥补被***人的预期补偿差额。

在签订***协议时，***方总是会以各种理由来蒙蔽被***人的双眼，有些***方会以假装承诺被***人将会在补偿协议签订以后给其不同于其他人的补偿待遇，弥补被***人的预期补偿金额的差价。等到被***人签字后，便否认之前的承诺，使被***人无计可施。

03.如何防范

***过程实在是纷繁复杂，难以操作，更多的被***人没有******知识，对***也了解不深，更无法分辨***方的阴谋，所以京坤律师警示大家：

要加强防范意识。***各地的被***人要注意没有书面化的承诺不可信，没有加盖公章的合同不可信，***方虚情假意不可信。

尽早的请***律师十分必要。不仅可以避免***方拖延***时间，更可以帮助被***人分辨***方的假象。

请大家在***的过程中一定要注意，冲破***方的迷雾，拿到属于自己的合理的***补偿款。

北京市昌平区关于印发《昌平区集体土地房屋***补偿补助规定》的通知

(昌政发〔2017〕14号)

各镇、街道***，区***各委、办、局(公司)：

现将《昌平区集体土地房屋***补偿补助规定》印发给你们，请认真贯彻执行。

北京市昌平区

2017年4月7日

昌平区集体土地房屋***补偿补助规定

条

为严格***管理工作，维护***双方当事人的合法权益，保障全区集体土地房屋***顺利实施，根据《北京市集体土地房屋***管理办法》(市***令第124号)和《北京市宅基地房屋***补偿规则》(京国土房管征〔2003〕606号)的有关规定，结合昌平区实际，定本规定。

第二条

区住房城乡建设委主管本行政区域内集体土地上住宅房屋***管理工作。各镇***(街道***)应当按照《北京市集体土地房屋***管理办法》和本规定，做好本辖区内集体土地上住宅房屋***管理工作。各村民会(居民会)应积极配合，做好集体土地上住宅房屋***工作。

第三条

在本行政区域内因***建设征用集体土地***房屋，并需要对被***人补偿、补助、安置的，适用本规定。因农村建设占用集体土地***房屋，并需要对被***人补偿、补助、安置的，可以参照本规定执行。

***宅基地以外房屋的，按照北京市及昌平区有关规定执行。

第四条

***补偿中认定的宅基地面积应当经过合法批准，且不超过控制标准。未经合法批准的宅基地，不予认定。经合法批准的宅基地面积超出控制标准的部分，不予补偿;但1982年以前经合法批准的宅基地，面积超出控制标准的部分，按照***地区宅基地区位补偿价的40%给予补偿。

每户宅基地面积的控制标准，必须严格执行《北京市关于加强农村村民建房用地管理若干规定》(市***令第200号)。1982年以后划定的宅基地，以合法批准的宅基地面积为准，且每户不超过0.3亩(折合200平方米)，但符合《昌平县城乡居(村)民宅基地管理暂行规定》第十条第四款的，可以按照批准的标准进行补偿;1982年以前划定的宅基地多于上述用准的，可按照每户不超过0.4亩(折合267平方米)的标准认定。

1982年以前划定的宅基地面积超出上述规定标准，但共同居住人口中有符合另行审批宅基地条件的，经属地镇***(街道***)审查确认后，可以按照在原宅基地内另行审批宅基地的方式予以***补偿，并可给予适当的奖励和补助。

第五条

2003年8月1日(《北京市集体土地房屋***管理办法》施行日期)前宅基地上已建成的房屋，未取得房屋所有权证和规划国土部门批准文件，但确由被***人长期自住，属于***房屋的，补偿标准由属地镇***(街道***)根据当地实际情况确定，报区***批准后执行;属于占地***房屋的，补偿标准由村民会(居民会)确定，报属地镇***(街道***)批准后执行。***人应按照批准后的标准给予被***人补偿。

2003年8月1日至2010年12月6日(《北京市村庄规划建设管理指导意见(试行)》(市规发〔2010〕1137号)试行日期)前宅基地上已建成的房屋，***人可参照前款实施补偿。

2010年12月6日后宅基地上新建、改建、扩建的房屋，未取得房屋所有权证或规划国土部门的批准文件，或者未经属地镇***(街道***)、村民会(居民会)同意或确认建设的，***时不予补偿。

第六条

符合审批宅基地条件但未实际取得宅基地，且根据***补偿补助安置方案安置确有困难的农村村民(以下简称困难户)，其补助标准为：本次***的宅基地区位补偿价×0.25亩×30%。***补偿补助安置方案确定以另行审批宅基地方式予以补偿安置的除外。

困难户应当同时具备下列条件：

(一)在***范围内有住房并且长期居住，同时本人及其配偶在***范围以外没有住房;

(二)具有本市常住且户籍注册地在***范围内;

(三)未实际取得宅基地但符合审批宅基地政策条件的。

困难户申请补助必须在***公告后10日内以书面形式向***人提出，并提交相应的有效证明材料。***人应在收到困难补助申请3日内进行审核，对符合困难户标准的，在***范围内予以公示，公示期限不少于7日。公示期间提出异议的，由***人重新核查;公示期间未提出异议的，或重新核查后申请人符合规定条件的，***人应当按照规定给予***补助和奖励。

第七条

利用宅基地内房屋从事生产经营活动并持有工商营业执照，因***造成损失的，应给予被***人停产停业综合补助费。停产停业综合补助费按照每建筑平方米300—1000元的标准给予被***人一次性补助，具体标准经区住房城乡建设委批准后执行。

被***人在申请停产停业综合补助费时，应当符合下列条件并提交相应的材料：

(一)被***房屋具有合法的批准建设手续或房屋所有权证，或者经属地镇***(街道***)、村民会(居民会)依规定同意或确认;

(二)***时被***房屋实际用于生产经营;

(三)有工商营业执照，且工商营业执照上标明的营业地点为被***房屋;

(四)已办理税务登记并出具或凭证。

对于承租宅基地房屋进行经营的，对承的停产停业损失，由被***人按照双方协议约定给予补助;双方没有约定的，被***人可参照前款规定的标准对承给予适当补助。

第八条

***人应当向被***人***搬迁补助费。搬迁补助费按照被***房屋每建筑平方米15元的标准进行补助。由***人负责搬迁的，不予补助。被***人在规定的搬迁期限内搬迁的，可以按照每宗宅基地给予提前搬家奖，具体标准由***人在***补偿补助安置方案中确定。

第九条 房屋***补偿价由宅基地区位补偿价乘以宅基地面积加上被***房屋重置成新价构成。

各镇(街道)宅基地区位补偿价执行以下标准，城北街道、城南街道、回龙观镇、东小口镇、沙河镇、北七家镇、南邵镇、天通苑北街道、天通苑南街道、霍营街道范围内宅基地区位补偿价每平方米7150—8850元;南口镇、马池口镇、小汤山镇、百善镇、兴寿镇、崔村镇、阳坊镇、十三陵镇、流村镇、延寿镇范围内宅基地区位补偿价每平方米6800—8220元。具体***项目的宅基地区位补偿价由有资质的评估机构在规定范围内评估确定。

第十条

另行审批宅基地安置被***人的，***人应当事先征得区***同意，且被***人所在集体经济***区域内具备安排宅基地条件并符合土地利用规划和城乡规划的土地，被***人符合申请宅基地条件。

另行审批宅基地由被***人自建房屋，对被***人的房屋按照重置成新价给予补偿。另行审批的宅基地面积少于按照《北京市关于加强农村村民建房用地管理若干规定》合法使用的宅基地面积，对不足部分按照宅基地区位补偿价乘以不足部分的宅基地面积给予补偿;1982年以前经合法批准的宅基地超出控制标准部分，按上述补偿方法计算补偿款的40%给予补偿。

第十一条

占地***房屋的，***补偿补助安置方案由***人拟订，经镇***(街道***)审核并报区住房城乡建设委备案后执行。

第十二条

本规定中涉及的宅基地区位补偿价等各项补偿补助标准，由区住房城乡建设委实行动态管理，根据实际情况适时修订，报区***批准后实施。

第十三条

本规定自公布之日起30日后施行。《昌平区集体土地房屋***补偿补助规定》(2004年区***令第4号)同时废止。本规定施行前已依法取得房屋***许可证或已取得区***批准的***补偿补助安置方案且正在实施***工作的项目，继续沿用原有规定实施***工作，本规定施行后的***项目，按本规定执行。