刑辩律师开庭-刑辩护律师-日照刑辩律师

【入选理由】

房屋***通常是基于***建设和城市改造的需要，由建设单位对存在于建设用地上的房屋进行拆除，并对房屋所有者或使用者进行迁移安置并给予补偿。而这一领域矛盾的多发常常是源于补偿的不合理，造成这一问题的原因有很多。如果将程序向前或向后推移不难发现，补偿不到位可能是评估上出了问题也可能是***方与房屋所有者或使用者在补偿问题上无法达成共识，无论是哪里出了问题，刑辩律师/，无论问题多么显而易见，在问题的突破和解决上都需要花费大量的精力。而在此次的案例中，正是由于京坤律师的***处理使得在发现问题究其溯源的基础上的解决了补偿决定之中存在的缺陷和将房屋所有者的利益弃之不顾的问题。北京***律师

【案件背景】

郭先生是吉林省F县人，其在F县某镇拥有合法房屋。2011年6月15日，吉林省A保护开发区管理会C区管委会（以下简称“C区管委会”）称因旧城改建需要，将对特定区域内的房屋进行征收，郭先生的房屋正好在此征收范围之内。2013年12月16日，B市通汇联盟房地产评估有限公司与吉林H资产价格评估有限公司就郭先生的房屋补偿款作出评估结果，补偿价款包括房屋、室内装修、附属物及经济作物补偿，共计二十三万余元。

郭先生在拿到此份结果后认为此份评估没有将房屋的本身价值体现出来，遂向房屋征收办申请重新评估。但房屋征收办接到郭先生的申请后并未重新***评估，且在2014年6月23日，C区管委会决定依据之前的评估结果对郭先生的房屋进行征收，并作出《房屋征收补偿决定书》。直到看见补偿决定郭先生才傻了眼，一直以为能够有一份公平合理的补偿，没想到征收方就要这样稀里糊涂的将自己的房屋收走。郭先生清楚地知道这样的补偿决定与自己房屋的市场价值相去甚远，存在极其不合理的情况，遂决定拿起***依法维护自己的合法权利。经多方打听找到了北京知名***律师李吏民律师为自己依***。?北京房屋***律师

【办案过程】

李吏民律师认真聆听了郭先生的基本情况，查看了相关材料决定代理该案。随后***了房屋***律师团队细致的研讨此案，在每一个细节上争取为当事人谋取的合法利益。

辑：***程序大启动，行政复议陷僵局

李律师在做好大量前期准备工作之后，立即启动了相关的***程序，首先是协助张先生向涵盖本次***的行政***递交了***信息公开的申请，要求有关部门公开本次中的立项、审批等***文件。此举的目的十分明确，即寻找的***之处、程序上的诸多漏洞，而结果就像预期的那样。

通过前期***信息公开程序的启动，李吏民律师从中获得了许多有用的信息，之后经验丰富的李律师通过详细的整理研究，从众多信息之中找到了***点。李律师立即向A保护开发区管理会提起了行政复议，就补偿决定的问题要求A保护开发区管理能够查明下属***的***所在，给郭先生一个合理合法的交代。可复议申请虽被受理，但是由于***内部各级***的利益关联等原因，复议******终作出了维持C区管委会行政行为的决定。复议***不顾正义偏袒下属的做法使案件陷入了僵局，但经验丰富的李律师并没有就此放弃。北京强拆律师

第二辑：京坤律师深思虑，行政***提上议程。

虽说在之前的行政复议程序中遭遇了令人沮丧的阻碍，但是这些困难并不会成为律师再次***的障碍，相反有着***敏感和思维的律师却能将这一切转危为安。于是李吏民律师决定启动***程序促使问题的解决能够一步到位，但此时的郭先生不免有些担心，会不会也会与当地的***部门互相通气呢？而李律师以过硬的***素养和多年的办案经验使郭先生安了心，李律师认为，只有追究到底、竭力***才能达到想要的结果。面对的***问题不能够畏畏缩缩，而是要勇往直前。

随后李律师对案件的证据及收到的***信息重新进行了梳理，找到能够支持当事人合法利益的相关资料，并以此草拟了一份起诉书，交由郭先生让其以吉林省A保护开发区管理会C区管理为被告，诉请依法撤销被告作出的房屋征收补偿决定，并承担***费用。某县人院依法受理了此案。在庭审过程中，原被告双方就被告所作出的房屋征收补偿决定是否合法展开了激烈辩论。

第三辑：京坤律师直击要害，博弈结果惊喜而来

首先，李律师通过之前所掌握的证据，指出被告没有作出征收补偿决定的主体资格，然后用当事人提供的现场录像光盘证明被告所称旧城改造实属商业开发。同时被告没有提交证据证明对原告房屋征收进行建设符合三个规划，验证了本案不符合征收的条件。这一连串的博弈为撤销该份《房屋征收补偿决定书》提供了一个又一个的突破口。

其次，李律师提出由C区管委会作出的《房屋征收补偿决定书》所依据的评估报告不合法。郭先生在收到评估报告后及时向征收部门负责人提出了异议申请，该负责人也收到了评估报告异议申请，但征收部门没有对评估报告进行复估，显然剥夺了被征收人的异议权，侵害了被征收的合法权利，李律师认为在郭先生提出异议后又没有进行复估的评估报告不能作为作出征收补偿决定的依据。

***后，李律师从对方所提供的证据入手，提出一系列的质证意见，其中包括，征收人与被征收人的协商是作出征收补偿决定的前提，而本案中被告没有提交充分的证据证明征收人与被征收人就房屋征收补偿问题进行了协商；被告没有提交房屋征收部门请求作出征收补偿决定的申请；被告没有提交其受理房屋征收部门请求作出征收补偿决定的受理决定书；被告作出征收补偿决定后没有及时在房屋征收范围内进行公告；被告所提供的房屋征收搬迁通知书并未送达给原告，被告亦未提供送达回证证实其已合法送达，等等。对方辩护律师在李律师言辞犀利的质询及辩驳之下，显得难以招架。

【胜诉】

认为在被告提供的评估报告中，均只注明如对评估报告有异议可在10日内提出，并未明确告知接收复估申请的机构。在此前提下，原告在规定日期内向负责本地区征收补偿事宜的C区征收办递交复估申请，并由C区征收办的时任负责人签字确认的事实，足以让原告相信其评估异议权能得到合法救济。现被告以原告未向评估机构提出复估申请为由，未将复估申请转交评估公司***重新评估，显然违背公平、公正的原则，损害了原告的合法权益。

遂被告作出的池西管征补（2014）第13号房屋征收补偿决定，应认定违反法定程序，依法予以撤销。***终作出如下：撤销被告吉林省A保护开发区管理会C区管委会做出的C管征补（2014）第X号房屋征收补偿决定书，案件受理费由被告承担。

该案胜诉后，李律师依旧在冷静思考，在一份补偿决定的同时，怎么做才能得到更加公平合理的下一份补偿呢？随后李律师指导当事人申请了房地产估价机构资质的变更。2015年6月15日，刑辩律师开庭，吉林省A保护开发区管理会C区管委会重新作出了C管征补（2015）第XX号补偿决定，在原有的基础上提高了补偿。但是在郭先生拿到新的补偿决定的时候发现，该份补偿的作出没有履行法定程序，没有考虑到郭先生除房屋之外的国有土地使用权的补偿，更在送达程序上出现了问题。随后李律师再次与补偿方进行了沟通，令人欣慰的是，日照刑辩律师，同年7月8号，吉林省A保护开发区管理会C区管委会自行撤销了重新作出的补偿决定。

【感谢回馈】

在补偿决定两次被撤销之后，郭先生十分庆幸选择相信京坤律师，坚定的选择。在郭先生随后来到京坤所当面感谢李律师时说：“如果不是李律师坚定的陪同，我在这***过程中都有可能半路倒下，坚持不住。正因为有李律师***的指导和不懈的精神才有了今日的结局。正因为我知道撤销补偿决定的不易，才更加感谢李律师长久以来的付出。现在我毫不怀疑的相信，有京坤律师的帮助，我一定能拿到合理的补偿！”

***补偿***咨询随着新农村建设和新型城镇化建设的持续推进，大量***财政资金涌入农村，补偿款动辄数十万到百万，涉及很大的利益。在京坤律师接受的咨询当中，也不乏见被农民咨询补偿款的组成、分配以及有关村干部***补偿款的事情。作为被农民，对于农村的补偿款的以下几个问题必须要知道！

一、补偿款到底都有哪些？

根据《土地管理法》第四十七条、《物权法》第四十二条的规定，土地征收补偿的内容分为以下四个部分：

（一）土地补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。

（二）安置补助费。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。

（三）地上附着物和青苗补偿费。被征收土地上的附着物和青苗补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

（四）被农民的社会保障费用。

二、补偿费如何分配？

《土地管理法实施条例》规定，土地补偿费归农村集体经济***所有，地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。

对于安置补助费，必须专款专用，不得挪作他用，分三种情况：

*，由农村集体经济***安置的，安置补助费***给农村集体经济***，由其管理和使用；

第二，由其他单位安置的，安置补助费***给安置单位；

第三，不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于***被安置人员的***费用。这里，被农民应清楚安置的形式，是村集体安置还是其他单位，还是不做统一安置。

三、村委会截留补偿费比例多高算？

我国各省***针对本省土地补偿费的分配比例作了明确的规定，一般来说，村委会可以留取土地补偿费的10%-30%之间，刑辩律师免费，用作村集体经济***的继续发展，比如修建村里公共设施、村学校、村道路等等。例如《河北省关于实行区片价的通知》规定，土地补偿费20%归集体经济***，80%归被的土地使用权人或者按照家庭承包方式承包土地的农户。福建省规定，土地补偿费***给农村集体经济***，但是农民没有土地可承包的的情况下，应当将不少于70%的土地补偿费***给被农民。山西省规定，土地补偿费80％分配给被农户。

参照上述各省规定，如果村委会留取补偿款比例超过30%，就属于法截留补偿款的行为。

四、村委会截留过高比例补偿款怎么办？

《物权法》规定，土地补偿等费用的使用分配办法应当依照法定程序经本集体成员决定。村民员会和村务监督机构应当将补偿费使用及分配方案等建立村务档案。我国《村民委会***法》也规定，补偿费使用及分配方案应当建立相应的村务档案，应当保证真实完整，并妥善保管。

因此，如果被农民认为村委会截留补偿费的比例过高，可以申请村务公开，看关于土地补偿等费用的使用、分配的村民会议是否合法进行，比如是否有村民或者代表签字，表决程序是怎样的等等。如果确实发现村民侵害村民合法权益的，受侵害的村民可以申请人***撤销该决定，也可以通过其他合法途径向上级有关部门反映，以纠正村委会截留补偿款的行为，保障自身的合法权益不受侵害***补偿***咨询。

很多当事人找到京坤所的时候，都存在以补偿问题为矛盾源头所引发的一系列***。而京坤律师在处理此类问题时，往往会接受协商、谈判类事项的委托，代理当事人与征收方的谈判事宜，从而解决双方争议不下的补偿数额。当然了，在全程代理、***案件过程中也是少不了谈判这一项工作的，不仅如此，往往补偿协议的签订都是在***程序搭建的谈判桥梁上完成的。可见，谈判对于获取合理征收补偿的重要性。

那在律师的角度，究竟该如何谈判，该如何将各执一词、相持不下的、不能让步的局面化解到协商一致、签订补偿协议的结果呢？不能否认，这确实是个技术活。今天我们就来讲一讲，在***类案件中的谈判技巧，以指导广大被***人在协商补偿事宜时能够找准问题关键，以恰当的方式与征收部门达成一致。

***奖励理性对待

在京坤律师遇到的***政策中，确有一些利好的奖励政策。但是大多时候的奖励只是为了能够让广大的被***人尽快的签订补偿协议，腾空房屋，为后期项目的开展和建设创造条件。所以，越是丰厚和易得的***奖励，被***人越要谨慎对待。虽然我们不必然认为所有的奖励背后都有不同的目的，但是要理性看待，不能因为前期的奖励丢失了合理补偿的机会和可能。

其实从《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定不难看出，在作出房屋征收决定之前，征收补偿的费用就已经足额到位了。如果在征收补偿费中有大量的金额用于奖励，那么正常的补偿份额是不是会被压缩呢？这是一个值得思量的问题。毕竟总量确定，此消彼长。如果真的是这样，奖励越是丰厚，那么后续不合理的补偿发生的情况就会越多，可能性也越大。所以，被***人一定要有一个合理的预期，知道自己应得的是什么，而什么又是不能要的。

谈判过程中，征收方为了能尽快达成补偿，往往会抛出一个丰厚的奖励条件，好让被***人接受之前不太合理甚至是不合法的补偿数额。这时候一定要谨慎考虑，将应得的补偿记在心底，不要因为前期的奖励，而丢失了原本应得的那一部分。

不能只谈***大框架，不谈***具体政策

虽然委托律师后，律师是在***框架内，帮助被***人实现获取合理补偿的诉求，但是我国***只对***流程、***补偿的大致标准有明确的规定。而具体到每个地方、每个片区也都是有每个地方的***政策的，其中包括与本地实际情况相符的具体补偿标准。

有些当事人看到《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条就以为房屋的补偿不能比市价低。这其实是对***规定的不完全理解以及解读的偏差。第十九条的规定是：对于被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，有具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。该规定的关键除了不低于“市场价格”还有“类似房地产”以及“评估”等字眼。“类似房地产”是指与被***房屋及所占土地位置、用途、结构、新旧程度等情况相似的房屋和土地，而“评估”更是要参照该片区内公布的具体的补偿方案才能有结果。

总的来说，对比类似房地产的市价可以知道自己家的房屋补偿是低是高，但是具体能补偿多少，还是要依据补偿方案确定的，也就是咱们所说的***政策。所以谈判不能只说***的框架性规定，而应根据被***房屋的实际情况对应补偿方案确定合理的补偿。

当然，如果被***人在谈判之前发现***政策本身存在问题，则应该尽快找到***政策的***漏洞和点，以确保自己合法的***补偿不被***方压缩。

口头达成一致等于没有达成一致刑辩律师

谈判本就是嘴上的功夫，但是谈判的成果却不能只是嘴上说说。我们遇到过太多的情况是，当事人拿着协议说：律师，这个协议虽然是这样写的，但是我们不是这样约定的，他们当初答应了什么什么我才签的字，结果现在协议签了，却跟当初说的不同。也有当事人是在与对方达成一致后，***方拿出空白协议说：先签了字，回头我们再把刚才说好的补偿都写上，到时候再给你一份。而当事人找到律师的时候，手头什么协议都没有，白白签了个空白协议。如果真的是这种情况，等当事人找到律师的时候，可能律师都无法挽回其应得的补偿了。刑辩律师

所以不管谈的结果是什么，如果能够达成一致，双方都能够同意，那么就应该在纸面上固定下来，以便日后履行。而且，如果就***补偿达成一致，应该把补偿金额、***方式、***时间都写清楚。如果就房屋置换达成一致，应该把置换房屋的面积、位置、交付时间等都约定明确。哪怕在后续的履行过程中产生***，也可就协议进行起诉。

以上就是京坤律师整理的一些补偿谈判过程中能够实际操作的实用技巧。如果确实遇到比较难以应付或者无法判断真伪的谈判境遇，可及时咨询***律师或者委托律师代为谈判。毕竟谈判机遇可遇不可求，既要谨慎对待，更不能错过时机。