遵化市土地-土地征收***律师-土地交易律师(优质商家)

陕西省经典案例：市***征补偿安置方案***

【背景详述】

高某等4人是陕西省某市某区某村的村民，在村内合法承包有土地。2014年当地区***称取得了合法的手续，在高某等人所在区域内进行征收，并实际占用了土地。高某等人觉得要有***文件批准才行，而且这次补偿标准特别低，严重降低了高某等人的生活水平，所以就多次要求区***出示证明其合法性的文件。但区***从未出示。高某等人迫于无奈，决定拿起***的保护自己的合法权益，经过多方咨询和对比，联系了***代理***征收行政***的北京京坤律师事务所来代理此案。在京坤律师的协助下，土地征用***律师，当事人高某先通过信息公开获取了补偿安置方案文件，然后向提起了行政***，起诉该补偿安置方案***。经过一审，支持了周某的诉求，某市***补偿安置方案***。

【委托律师】

京坤律师事务所在代理了本案之后，迅速组建了律师团队来处理此案，并指派了史西宁律师作为本案的代理律师。同时，***京坤律师团队召开了一次案件研讨会，在会上讨论了本案的具体办案思路，即通过信息公开等方式获取相应的补偿安置方案文件，找出该补偿安置方案文件的***点并通过行政复议或******。

【律师风采】

在史律师的指导下，高某等人先向陕西省国土资源厅申请信息公开高某等人拥有使用权的土地在内的集体土地征收为国有的批准文件，陕西省在接到信息公开申请之后，给高某提供了

某市作出的《关于征收某区某街道***某村集体土地的批复》，该批复文件批准实施了某市国土资源局所报《补偿安置方案》并附有该安置方案。高某等人在收到该批复文件之后，认为该补偿安置方案标准太低，遂在史西宁律师的协助下，向陕西省提出行政复议申请，请求撤销某市《关于征收某区某街道***某村集体土地的批复》批准实施的《补偿安置方案》。

2016年10月17日，陕西省作出行政复议决定书，决定维持某市作出的《补偿安置方案》。高某等人就按照提起了行政***，对某市***的征收补偿方案和陕西省***的行政复议决定提起了***。一审驳回了高某等人的***请求，高某并未放弃，在与史西宁律师反复沟通后，向陕西省人院上诉。

二审庭审中，北京京坤律师事务所史西宁律师指出，该《补偿安置方案》并不合法，因为根据《征收土地公告办法》第九条、第十条的规定，征收补偿方案在报经上级***批准前，需要在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告，听取被征收土地的农村集体经济***和农民的意见。某市国土资源局在报上级***批准前未履行公告手续，未听取被征收土地村民意见，故该《补偿安置方案》程序***。被上诉人某市***和陕西省***答辩称，2013年5月10日某市国土资源局已将该补偿安置方案在被征收土地所在村组进行公告，履行了公告程序，并提交了三张照片作为证据。

对于二被上诉人的说法，史西宁律师对被告提供的证据的真实性作出了质疑，史西宁律师认为，二被上诉人提交的证明发布《补偿安置方案公告》的证据即张贴公告的照片，既无制作人，也无制作的时间，且照片内容模糊不清，字迹无法辨认，张贴的地点也无法判定，该证据真实性不足，无法作为被诉《补偿安置方案》已履行公告程序的证据。

【胜诉结果】

二审采纳了史西宁律师的意见，判定被诉《补偿安置方案》未履行公告程序***，如下：

一、撤销某铁路运输中级（2016）陕71行初326号行政；

二、确认某市《关于征收XX区XX街道***XX村XXX村XXX村集体土地的批复》（市国土字[2013]第388号）审批土地件批准实施的《补偿安置方案》***。

三、撤销陕西省2016年10月17日作出的陕政复决字〔2016〕41号行政复议决定书。

【***依据】

《征收土地公告办法》第九条、第十条的规定，市、县土地行政主管部门根据经批准的征收土地方案，会同有关部门拟订补偿、安置方案，在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告，听取被征收土地的农村集体经济***和农民的意见。被农村集体经济***、农村村民或者其他权利人对、补偿安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的，应当在、补偿安置方案公告之日起10个工作日内向有关市、县土地行政主管部门提出。

【典型意义】

《征收土地公告办法》对土地征收的程序有一些详细的规定，这些规定中的是规定了土地征收安置补偿方案必须在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告，并听取被征收土地的农村集体经济***和农民的意见。这条规定保障了被征收土地农民的知情权、参与权，如果被农民对征收安置补偿方案有不同意见，可以通过申请听证等方式维护自己的合法权利。

本案中，当地区***制定了不合理的补偿安置方案，且不公开，显然了当事人的权益。在******律师京坤律师的帮助下，当事人运用行政复议、行政***等多种方式进行***。虽然行政复议、行政***一审并未取胜，但当事人充分信任自己的代理律师，在代理律师的协同下，土地侵权律师，***终漂亮地打了一个翻身仗，维护了自己的合法权益。

附：陕西省人院行政书

旧城改造，未达成协议先***？定了！

强制拆除行为实施主体”举证责任分配规则！

（推送引导语） 推诿责任是不可能让行政***随意推诿责任的！更多土地征收******干货，请关注北京京坤律师事务所公众号。

“房子被强拆，找不到是谁拆的，我说是行政***拆的，他们不承认怎么办”

***户自己找不到强制拆除行为实施主体 怎么办

***户要告状，首先要明确，告谁。

***户找到***实施主体要求其承担强拆责任时，却时常吃到“我不是，我没有，别找我”这样的否认三连闭门羹。

你说不是你，那到底是谁？

“第三种***”仿佛已经蔚然成风。什么是第三种***？

大概就是明里暗里夹缝中依旧肆意横行的***、***等实施的***强拆。***、村委会无受托以自己的名义强拆等乱***行为，导致被***人起诉时，不知道是告谁。这些不合法不合理，土地征收***律师，却又让老百姓畏惧的***方式有着极强的隐蔽性，使得被***人敢怒而不敢言，想告却又苦于没有证据！被***人要么不知道告谁，要么因被告主体不适格被裁定驳回起诉！面临这种困境，房屋被强拆了，该怎么找出强拆主体呢？面对行政***的推诿扯皮踢皮球，那该怎么精准的扯住强拆主体的小辫子让其承担责任呢？

以案释法

今天要跟大家讲的案例，诸位***户或许觉得此情此景似曾相识，如果您遇到了相似的情况 ，该如何维护自己的合法权益，京坤律师将为您做详细分析，且看下文讲解：

XX县***决定在县城行政规划区内进行旧城改造，成立了指挥部等临时机构，制定颁布了实施方案并公告。

老王的房屋被列入旧城改造规划范围，但双方未就补偿问题达成协议。

2015年8月13日，老王的房屋被强制拆除。

于是老王起诉请求确认县***强制拆除房屋的行为***；

赔偿房屋及财物损失100万元。

那么是怎么判的呢？

一审认为，县***辩称:未实施过强拆，

老王提供的证据不能证实县***工作人员曾参与或实施拆除房屋行为，

因此县***并非本案适格被告，老王的起诉不具备起诉条件，故裁定驳回起诉

二审认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第五条规定，

明确了市、县级及房屋征收部门、实施单位之间因房屋征收补偿工作产生的***责任。

在没有主体对强拆行为负责的情况下，人民应当根据职权法定原则及举证责任作出认定或推定。如果用地单位、***公司等非行政主体实施强制拆除的，应当查明是否受行政***委托实施。

老王起诉时提交的证据，可以初步证明县***负有涉案房屋所在区域征收与补偿的法定职责，

在双方未达成补偿安置协议且涉案房屋已被强制拆除的情况下，

除非有相反证据证明涉案房屋系因其他原因灭失，

否则举证责任应由县***承担。

在县***无法举证证明非其所为的情况下，

可以推定其实施或委托实施了被诉强拆行为并承担相应责任。

裁判亮点

1. 确定强拆行为实施主体的举证责任分配。

如何认定强制拆除行为的实施主体、

如何确定强制拆除行为责任是此类案件的重大疑难问题。

在一些非经***户统一的偷拆、强拆的情况下，

如果由***户承担强制拆除行为实施主体举证责任，常常陷于举证不能的困境。

在被***户难以举证、没有行政***承认强拆行为的情况下

明确和强调行政***在征收补偿过程中的法定职责

通过客观、分析在案证据的内容及证明力

考虑到被***户作为弱势一方的举证困难

以及行政***的征收行为与强制拆除行为之间的高度关联性，

确立了强制拆除行为实施主体举证责任分配规则。

法条链接：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定，“（一）、市、县级负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。（二）、市、县级确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）***实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。”第五条规定，“（一）、房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作，房屋征收实施单位不得以营利为目的。（二）、房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担***责任。”

即有初步证据证明行政***负有涉案房屋所在区域征收与补偿的法定职责，

在双方未达成补偿安置协议且涉案房屋已被强制拆除的情况下，

应由行政***承担举证责任，除非有相反证据证明涉案房屋系因其他原因灭失，否则应推定行政***实施或委托实施了被诉强拆行为并承担相应责任。

无论征收集体土地还是国有土地，《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《征用土地公告办法》及《土地管理法》均规定征收土地方案经依法批准后，由市、县对征收征用土地事项进行公告并***实施。据此，法明确公告发布后，有且仅有市、县级才具有依法征收土地及其附属物的职权，发布公告亦是其履行职权的表现。

因而，在被拆除房屋位于市、县级确定的征收范围内的情况下，除非市、县级能够举证证明房屋确系在其不知情的情况下由其他主体***强拆，人民可以依据上述***规定，推定强制拆除行为系市、县级或其委托的主体实施。换句话说，如果公告已发布，在被征收人被***人已经举证证明房屋被强拆的事实，如果市县不能证明强拆系他人所为，如街道办等，则推定市、县为强拆主体。

这样明确的规则，对今后强制拆除房屋类案件的审理起到积极的作用。强制拆除房屋行严重侵害被***人的合法财产权益，由行政***合理承担强拆责任因此，既是***要求，也是社会要求，同时也是***规定，是和谐社会要求，更是保障财产权、人权的要义所在。

关于强拆主体认定的方法，如有更多问题，欢迎在留言区踊跃留言，将有***律师为您及时解答。

***题 京坤能帮你

帮助***户 更多点好看

近年来，随着城市化和城区改造项目的增多，安置房也逐渐进入了大众的视野之中，部分安置房因为相较市场上的商品房价格偏低，十分引人注目，而安置房所有人因为种种原因希望出卖房屋取得***，由此，买卖双方的需求推动了安置房屋买卖市场的发展，但是安置房买卖经常面临登记难的问题，遵化市土地，很多时候是因为安置房没有。今天，京坤律师就把安置房办理的流程及所需要的材料给大家分享一下，希望大家可以顺利地办下。

一般来说，***安置房没有，主要是以下原因

1、不是完整的房屋产权，本身房屋就是没有***的；

2、可以办理，但是因为开发商还没有办理相关程序，因此还不能获得；

一般来说，***安置房的是由开发商去办理的，但是也存在由个人办理的情况。***安置房的办理，是需要通过当地的房屋管理部门来办理，在办理时，一般是需要缴纳契税等相关费用的，具体金额需要根据房子情况来确定，也和地方的规章制度有关。土地

安置房办理的流程

目前，***已经开始开展不动产的统一登记，因此房产部门已经不再单独发放了，而是由不动产登记机构来统一发放二证(国土证和)合一的不动产权证书。所以申请人只需去当地的不动产登记机构办理安置房的不动产权证书即可。接下来京坤律师为大家介绍办理不动产权证的具体流程。

1、申请权籍调查。这一步骤主要是为了对房屋的情况进行确认，比如房屋的位置、权属来源是否准确、界限是否明晰等等问题，这是办理不动产权证书的*步。申请人需要带的原件及相关的征收材料证明（比如***协议，安置补偿协议，被***房屋的权属证明等等）去不动产登记中心，并申请进行不动产权籍调查。

2、去税务***询问缴税的相关事宜。一般来说，办理***安置房的，是不需要缴税的，一般是去当地地税办理。但是由于不同地区的相关规定不一致，可能有的的地方安置房办理是需要交税的。一般来说，缴***务的相关问题，只需带以及征收的相关证明材料即可。

3、办理不动产权证书。这个需要到新成立的不动产登记中心进行办理，需提交的资料包括：宗地图、房屋平面图，申请人的原件及复印件，完税证明，以及征收的相关材料。一般来说材料提交上去很快工作人员就会和你进行联系。

在这里京坤律师要提醒大家，并不是所有的***安置房都可以办理不动产证书，只有拥有完整产权的房屋才可以办理。如果房屋不是全产权，那么是不能办理不动产登记的。如何辨别自己的房屋是不是全产权，一般来说***时签订的《***安置协议》中会写明房屋的性质，如果存在约定不明、开发商未办下来相关手续而不能办理不动产登记的违约情况，建议及时咨询律师，必要时委托律师维护自己的合法权益。