行政官司-巢湖行政-行政***咨询(查看)

从他人手中转租门面，遭遇***，行政官司，究竟该找谁来补偿呢？又能拿到多少补偿？重庆的黄女士与房东签订了长期租赁合同，投入了大量精力和财物对租赁的房屋进行装修改造，结果却遇上了房屋***，面临其装修投入化为乌有的困境。黄女士起诉房东，要求房东给予***补偿，如何审判？

案例简介

黄女士多年租用廖某位于重庆市某处的房屋。2010年5月26日，黄女士与廖某签订《房屋出租协议书》，双方约定租赁期限从2010年6月19日至2013年6月19日。合同同时约定：“如因***行为***，廖某确需收回房屋，齐齐哈尔行政，应提前一个月通知黄女士。房屋按实际租用时间计算，且廖某不付黄女士设施及装修费用等”。合同签订后，黄女士对该房屋重新进行了装修。2012年9月，该片区的房屋被江津区国土资源和房屋***征收，廖某于2012年9月27日与江津区土地房屋征收中心签订《国有土地上房屋征收***补偿协议书》，约定征收中心征收该房屋并***给廖某搬迁费、停产停业损失费、装饰装修补偿费、设备设施补偿费等费用。2012年9月30日，廖某向黄女士发出《通知》，告知黄女士因***需征收黄女士承租的房屋，请黄女士于2012年11月8日前将该房屋腾空后交还给廖某，同时解除双方签订的租赁合同。后黄女士起诉廖某，要求其补偿其因房屋征收所受到的装修损失以及其他损失。

裁判观点及结果

重庆市第五中级人院认为，普通房屋租赁合同履行过程中，出租房屋被***征收，被征收人与补偿对象是房屋所有权人。承不是被征收人，不属于征收补偿对象。征收补偿合同由***与产权人签订，合同权利人是产权人，承不享有征收补偿合同中的权利。承基于租赁合同，享有合同法上的权利。因此，***补偿争议款项按以下方式分配：

（一）搬迁费。本案双方约定出租方因征收可以行使合同解除权，并不再***搬迁费。因此，黄女士要求获得按照******给廖某的搬迁费，没有***和合同依据，不应当主张。但为适当平衡双方利益，本案承也是实际搬迁人，本院决定廖某给付黄女士搬迁费。

（二）积极搬迁奖励费。该费用属于出所有。

（三）设备设施补偿费。该费用属于实际价值赔偿，并非定型化赔偿，应当针对物的所有权人。因此设备设施补偿费应当由廖某***给黄女士。

（四）装饰装修损失费。该费用是***补偿被征收人的名目之一，是定型化的补偿，不以实际装饰装修的价值为标准。因此，该费用应属于出所有。

（五）停产停业损失。该费用是***补偿被征收人的名目而已，是***给被征收人的费用。

如下：廖某***黄女士搬迁费12495元、设备设施补偿费8870元，驳回黄女士要求廖某***积极搬迁奖励费、装饰装修损失费和停产停业损失的***请求。

律师分析：

本案中，黄女士与廖某签订的房屋租赁合同中约定了***条款，即“租赁房屋遇到***征收，出提前通知承，须交回房屋，出不赔偿承设施及装修费用等”。在这种情况下因有合同约定，虽然对承租方来说风险较大，但***补偿分配应遵照双方当事人一致达成的协议处理。

如租赁双方并未在租赁合同中约定征收事项，此时承还可基于租赁合同主张出赔偿两种损失：

（一）装饰装修损失。承有权要求出赔偿装饰装修损失，但只能按照损失填平的原则，据实赔偿。

（二）停产停业损失。承可要求出***合同不能履行的停产停业损失。停产停业损失的赔偿金额应考虑承适当的另寻场地的***营业期，作为赔偿的期限，但应当以出获得的停产停业损失补偿为限。

2019年6月24日，人民日报收到了一封读者的来信并予以报道。信中***显眼的内容莫过于“***办卖违建房”，到底是怎么回事呢？

2003年，某先生租赁了某***办的一间门市房，一年后，双方签订《房屋转让协议》，某先生将该间房屋买下，15年来一直用作经营。

2019年6月上旬，某先生突然接到了该区的《责令限期改正通知书》，其中记载“你单位私搭乱建，现责令改正，改正要求是限期自行拆除”。

某先生不解收到该通知书的原因，便到询问，得到的回复却是把门市房拆了，每平补偿1080元。

随后某先生赶紧求助于人民日报，希望调查此事。

为何***办建的房屋成了违建，为何买来的房屋要自己承担私搭乱建的后果呢？而且卖房的和要求拆房竟是一个辖区的两个部门，这两个部门的行为谁对谁错？又该由谁买这个“***建筑”的单呢？

买来的房屋被定为违建，要求无偿拆除，确实是竹篮打水一场空。不仅仅是某先生遇到了这样的窘境，京坤律师代理的上海某区“拆违”行动下厂房被认定为***建筑的几家企业中，他们的房屋竟是当时从某镇***手中买下的。

为何从渠道购买的房屋也变成“擅自搭建”，需要限期拆除了呢？为何还没弄清楚是某镇的错过还是规划部门查错了，房屋就被强制拆除了呢？那补偿问题怎么办？

敬请关注本周六晚七点《京坤讲堂》第二十四期《***办卖违建房，买主遭处罚！究竟谁之过？》，大咖律师李吏民为你解读:

1.违建房能买吗？

2.买了违建房怎么办？

3.遇到“拆违”如何处理？

4.违建房拆除有补偿吗？

***建筑是指违反城乡规划管理***、***的建筑物、构筑物，***建筑主要有以下几类：***占地的建筑、擅自改建加建的建筑、不按批准的设计图纸施工的建筑、违反规划的建筑、逾期未拆除的临时建筑等。对于***建筑相关的***问题，一般包括有***建筑的认定、处罚、买卖合同效力、租赁合同效力等。今天我们就以一起人民审理的交易***加建房屋的买卖合同***案件为例，分析***建筑的买卖合同效力问题。

案例简介

甘肃省林某、陈某与甘肃某公司于2008年11月28日签订了房屋买卖合同，约定林某、陈某以1010万元的总价购买某公司的房屋。后双方发生***，某公司以该房屋为***建筑为由起诉要求确认房屋买卖合同无效。一审以该房屋买卖合同违反***、行规的强制性规定为由该房屋买卖合同无效。林某、陈某不服，向二审提出上诉。二审经审理驳回了林某、陈某的上诉。后林某、陈某向人民申请再审。再审审理过程中，甘肃某公司提出，民事***案件，涉案房屋共九层，其中第九层为加盖，属于***建筑，买卖***建筑的合同应为无效。

裁判观点及结果

人民认为：涉案房屋除加建外其他部分系合法建筑，加盖部分***不应导致全部合同无效。第二，买卖***建筑物的合同并非无效。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，行政***起诉期限，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者***收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。本案中，双方在《房地产买卖合同》及其后的50号调解书中，均明确加盖部分已经过行政处罚，城乡规划主管部门并未要求限期拆除，该加盖部分应属于“尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的”保留使用建筑物，亦不应因此认定买卖合同无效。

人民***终该房屋买卖合同合法有效。

律师分析

判断房屋买卖合同是否有效，首先需要判断买卖合同处置的房屋的合法性。根据《城乡规划法》第六十四条的规定，未取得建设工程规划许可证或未按建设工程规划许可证的规定进行建设的***建筑

可分为两种。种***建筑就是尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的建筑物，其经过行政处罚并办理好相关手续，即可成为合法建筑；第二种***建筑是指无法采取改正措施的建筑物，其只能被依法拆除或没收。

本案中的房屋加建部分就属于尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的建筑物，其已经过行政处罚，城乡规划主管部门并未要求限期拆除。对于这类***加建的房屋，其买卖合同合法有效。