宅基地拆迁补偿-威海宅基地-宅基地纠纷

由于旧城改造，家住山东的李大娘遇到了拆迁，当时与拆迁办谈拆迁补偿安置时，觉得补偿条件不错，当即就把协议签下了。但通过四处打听才得知，隔壁邓女士家同样户型的房子，每平方比自己家竟多出了5000多元的补偿款，李大娘愤愤不平，回想起当时与拆迁方签下的安置协议，才感到悔过自责。

通常在拆迁过程中，拆迁补偿安置协议代表着拆迁人与被拆迁人的拆迁补偿安置条件的意见书，一旦签字落章，即便补偿明显过低是不是也只能“自认倒霉”呢？

为了避免这种情况，被拆迁人在签订协议过程中需要注意些什么呢？

@拆迁法律攻略带大家来分析遇到这种情况我们该怎么办？

最近许多留言问道：

拆迁补偿协议我现已签字了，可是补偿条件我不满意/不同意，现在该怎么办呢？

其实协议一旦签订，除非遇到法定无效或者可撤销的情形，很难已经签订的协议。所以为了避免类情况的发生，被拆迁人需要了解以下几个方面：

一、签订拆迁安置协议的必备条件

首先，拆迁补偿的方式分为货币补偿与产权调换，

由于补偿方式的不同也就决定了补偿协议的内容各有侧重，

选择货币补偿，协议中应载明补偿金额、支付方式、搬迁期限等；选择产权调换，则协议中应载明安置房的面积、地点、搬迁期限、过渡期限和过渡费用等。

虽然各有不同，但一般的房屋拆迁补偿安置协议的内容通常包括：

拆迁补偿方式，协议中载明货币补偿或者产权调换。不同补偿方式对应的补偿金额或者安置用房结构、面积、地点等。搬迁期限、过渡方式和过渡期限。搬迁相关的补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和支付方式。违约责任和争议解决的方式。当事人约定的其他条款。二、签订协议的注意事项

1、审查签订拆迁协议的主体资格。

签订补偿协议的一方必须是具有法定职权的征收部门或征收部门委托的其他有权机关，如果主体不明或者不正确，那么被拆迁人将面临补偿款难以实现的风险。

2、协议主要条款的以下内容要明确。

、补偿款的总金额及各项补偿内容的具体明细。

第二、补偿款的支付时间及支付方式。

第三、安置房、安置土地的面积及具体位置、土地性质，因为地理位置决定了土地的区位价值，土地用途是住宅、工业还是商业也直接决定土地的价值以及房屋能否，如果双方在合同中没有明确的约定，在实际履行中很容易产生纠纷，也会成为后续履行协议、完善房屋手续的阻碍。

第四、如果签订补充协议，补充协议上的内容必须合法，与主合同条款不冲突，如果对主合同有重大改动，须明确约定以补充协议约定为准。

3、约定违约责任。

明确违约责任可在拆迁方不履行协议时采取有效救济，从而更好督促拆迁方履行义务。

4、明确约定协议履行的程序。

法律有明确规定拆迁工作应遵循先补偿后搬迁的原则，但是在现实中很多拆迁方急于让被拆迁方搬出，有些在补偿协议签订后就让其搬出，甚至有些在签订过程中就要求限期搬出，宅基地动迁补偿，而这些做法都是不合理。

5、审查拆迁补偿协议是否存在不公平的条款。比如对于付款方式是否有限制，是否给被拆迁方施加过多负担等。

三、签订拆迁补偿安置协议后，八种情况可“反悔”

像文章开头李大娘遇到的情况一样，如果协议存在显失公平或者其他情况，是需要提起相应程序去撤销协议的，也就是我们通常所说的“反悔重来”，今天我们也给大家总结了几点可以“反悔”的情形：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行规的强制性规定；

（六）因重大误解订立的；

（七）在订立合同时显失公平的。

（八）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。所以如果在签订协议过程中没有察觉到问题，签订之后才发现有上述情形，则可以通过法定程序，具体操作方式可咨询专业的拆迁维权律师。

总的言之，除了补偿内容等基本条款外，大多数被拆迁人忽视的一点就是违约责任的约定，若协议存在问题，被拆迁人想要寻求救济时才发现这一部分约定缺失，则很可能会成为追究责任的阻碍。

所以，为了协议能够顺利履行、在协议存在问题时能快速通过法律程序获得救济甚至将协议“”都需要在签订协议时尽到仔细审查的义务，也只有这样才能的保护自己的合法权益。

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超女能领农村补偿款

多年来，我国的计划生育政策不断调整和完善。1982年起推行“一对夫妻生育一胎子女”，本世纪初开始实行“双独二胎”，2013年起各地陆续启动实施“单独二胎”，2016年“二孩”开始实施。根据上述的政策，超过规定数目额外生育的小孩就属于超女。超女的父母一般会被征收一笔社会抚养费。但一些地方还会以超生为由，拒绝给超女分配农村补偿款。本案例即为一起超女补偿款分配纠纷，值得大家研读与学习。

案例简介

吕某与张某皆为福建某村村民，吕某妹等四人是其子女。福建某村居委会于2007年1月发放农村补偿款，发放标准为每位村民3万元，发放对象为全部村民，但未包括吕某妹等四人。某村居委会拒绝发放给吕某妹四人补偿款的理由是：吕某妹等四人属于超女，2007年1月发放补偿款时其未落在本村。

吕某妹等四人不服，于2009年4月13日向提起诉讼，要求某村居委会支付其应得的补偿款。

裁判观点及结果

认为：补偿是对失地农民的性补偿，其目的在于维系失地农民原有的生活水平。吕某妹等四人能否参与某村居委会的征偿款配，关键在于其是否为该集体经济组织成员。判断是否具有农村集体经济组织成员资格，应以是否形成较为固定的生产、生活为基本条件并结合户籍关系作出认定。吕某妹等四人均为吕某与张某的子女，落户于某村的时间为2008年7月21日。吕某妹等四人的父亲吕某是某村集体经济组织成员，且户籍登记于某村处。应认定吕某妹等四人自出生之日起取得某村集体经济组织成员资格。吕某妹等四人落户于某村的时间为2008年7月21日，此时尚在民事诉讼两年的诉讼时效期限之内，吕某妹等四人理应及时向某村居委会主张其权利。但吕某妹等四人直到2009年4月13日才提起诉讼，已经超过诉讼时效，其诉讼请求应予以驳回。

如下：驳回了吕某妹等四人的诉讼请求。

律师分析

作为我国公民，超女与其他子女一样平等地享有权利、承担义务，具有平等的法律地位，不能因为超女的身份而他们或者剥夺、限制他们的合法权利。在农村，土地作为主要生产资料，往往是维系村民基本生活的保障。对于超女而言，只要父母是本集体经济组织的成员，该子女从出生开始就自然取得了本集体成员的身份。根据《人院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条：“农村集体经济组织或者村民、村民小组，可以依照法律规定的民主议定程序，决定在本集体经济组织内部分配已经收到的土地补偿费。补偿安置方案确定时已经具有本集体经济组织成员资格的人，请求支付相应份额的，应予支持”的规定可以得知，超女也是有权参与分配补偿款的。

那些年，很多拆迁都伴着血泪，江西等地更是屡屡出现一些闻名全国的拆迁事件，的、对峙的并不少见。

此前我写过，拆迁说到本质上其实是一场“交易”，你拿走我的房和地，你当然要给我等价的交换条件。一方觉得公平还不行，必须另一方也这样认为。

但是，在过往的具体执行过程中，往往出事的那些地方，政府部门在其中扮演了非常不光彩的角色。本来是开发商开发，政府部门却充当了马前卒，一屁股坐在开发商怀里，对付老百姓。

因为背后的蝇营狗苟，开发商和相关部门联手挤压拆迁户的合法空间，除了大打心理战，有的地方还使用了不少性质的手段，恐吓、胁迫、强拆。走到最后，老百姓维权无门，只好以命相争，酿出了很多惨痛的。

前事不忘，后事之师。在每一滴鲜血流过的地方，再干涸，也会开出法律之花。于是，在全国舆论倒逼之下，中国拆迁的法治进程不断向前推进，征迁安置逐渐有了法律依据。政府的边界渐次清晰，老百姓的合法权益终于得到了应有的重视和保护。

但即使是这样，近些年来，个别地方依然轻易踏破法律底线。动辄使用机器，以“气势”推进形势，以“心理”攻陷法理，以“精神”蚕食理智思考……为了速度不顾程序，打着国家工程的旗帜大打擦边球，以牺牲群众利益换取政绩。

此前公众号“新区晚参”写过一篇文章：拆迁不是攻山头。（详情可点击《拆迁不是攻山头！》）彼时讲到，只要政策确实具有含金量，标准符合当地经济发展现实，获得感能让老百姓真实接收到，拆迁基本就会顺畅。就像上文讲到的，你拿走我的房、地，当然要给我等价或更高一些的条件，只要这个“交易”是公平的，条件是对等的，宅基地补偿标准，对未来是有保障的，用不着遮遮掩掩，绝大多数人都会支持和拥护。

拆迁之所以会有矛盾，说到根子上还是公平度的问题。群众的眼光是雪亮的，绝大多数人心里都有杆秤。从这些年的案例看，没有几个人在拿命胡搅蛮缠，如果不是开发商压榨的痛不欲生，谁愿意以死相搏？也正是因为他们的抗争，才换来了中国拆迁的立法进程。

雄安新区离拆迁很近了。我们雄安是千年大计，是国家大事，宅基地拆迁补偿，是各个方面的准样板，相信在拆迁问题上一定会高标准、严要求。所以，雄安的拆迁，工作方式可以千变万化，但一定要严格守法、合规，按法律程序办事。多讲事实，少摆道理，让老百姓更多是因“事实”而动，用含金量和获得感打动人。

最后，就读者关于拆迁的留言，谈一下我的个人看法。很多读者近来提出这样一个问题：征迁安置过程中，是先补偿后拆迁，还是先拆迁后补偿？没有拿到拆迁款可以搬家吗？

这一点，我国法律明确规定，在拆迁时要遵循“先补偿后拆迁”的原则。换句话说，拆迁必须以补偿为前提，在双方尚未达成一致并签字的情况下，任何人任何单位都无权让老百姓搬家，也无权进场拆迁。一定要把拆迁补偿标准及安置问题谈清楚，才可以推进后续行动。

再怎样讲，在拆迁过程中，老百姓一方是相对弱势的，只有严格遵守法定程序，才能保证群众利益不受损害。因此，法律既是红线，威海宅基地，也是底线。希望官民之间把握好、遵守好，互相约束，相互促进，谁也不去先破坏规则，就都是守法的，就能保证拆迁依法依规顺利推进。

其实，我个人始终认为，拆迁并不是心理战，而是实打实的良心账。不用耍啥花活，只要是好政策，摸着良心把账算完了，老百姓的字也就签完了。