企业***律师补偿标准-永州企业***-北京京坤

***建筑是指违反城乡规划管理***、***的建筑物、构筑物，***建筑主要有以下几类：***占地的建筑、擅自改建加建的建筑、不按批准的设计图纸施工的建筑、违反规划的建筑、逾期未拆除的临时建筑等。对于***建筑相关的***问题，一般包括有***建筑的认定、处罚、买卖合同效力、租赁合同效力等。今天我们就以一起人民审理的交易***加建房屋的买卖合同***案件为例，分析***建筑的买卖合同效力问题。

案例简介

甘肃省林某、陈某与甘肃某公司于2008年11月28日签订了房屋买卖合同，约定林某、陈某以1010万元的总价购买某公司的房屋。后双方发生***，企业***律师补偿标准，某公司以该房屋为***建筑为由起诉要求确认房屋买卖合同无效。一审以该房屋买卖合同违反***、行规的强制性规定为由该房屋买卖合同无效。林某、陈某不服，向二审提出上诉。二审经审理驳回了林某、陈某的上诉。后林某、陈某向人民申请再审。再审审理过程中，甘肃某公司提出，涉案房屋共九层，其中第九层为加盖，属于***建筑，买卖***建筑的合同应为无效。

裁判观点及结果

人民认为：涉案房屋除加建外其他部分系合法建筑，加盖部分***不应导致全部合同无效。第二，买卖***建筑物的合同并非无效。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者***收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。本案中，双方在《房地产买卖合同》及其后的50号调解书中，均明确加盖部分已经过行政处罚，城乡规划主管部门并未要求限期拆除，该加盖部分应属于“尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的”保留使用建筑物，亦不应因此认定买卖合同无效。

人民***终该房屋买卖合同合法有效。

律师分析

判断房屋买卖合同是否有效，首先需要判断买卖合同处置的房屋的合法性。根据《城乡规划法》第六十四条的规定，未取得建设工程规划许可证或未按建设工程规划许可证的规定进行建设的***建筑

可分为两种。种***建筑就是尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的建筑物，其经过行政处罚并办理好相关手续，即可成为合法建筑；第二种***建筑是指无法采取改正措施的建筑物，其只能被依法拆除或没收。

本案中的房屋加建部分就属于尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的建筑物，其已经过行政处罚，城乡规划主管部门并未要求限期拆除。对于这类***加建的房屋，其买卖合同合法有效。

***疑问汇总一：***补偿是按人头算还是按面积算？

回答：城市***通常是按面积算（国有土地上房屋***），永州企业***，农村***（集体土地上房屋***）通常是按面积 人头 来算。

但总体来说***补偿，不论是按人数还是按面积，都需要遵守一个大原则——不得因为征收***降低被***人原有的生活居住水平。

所以面临***时，被***人可以自己衡量一下***补偿是否合理，用手中拿到的***补偿款（或房），与原有的生活居住水平做对比。如果降低了那就是不合理，有权拒绝。

　　以国有土地上房屋***、集体土地上房屋***为例子来具体分析***补偿内容、***补偿标准、合理***补偿的判断。

一、国有土地上房屋***

　　国有土地上房屋***， 两种补偿方式：***补偿和产权置换。有权选二选一，或者结合。

　　1、选择***补偿的，应包括：

　　(1)被征收房屋价值的补偿;

　　(2)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

　　(3)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

　　2、选择产权调换的，企业***律师咨询，权益人可以争取相同地段按合法面积拆一还一（即1:1补偿，以房屋老旧就打个折之类的说法可以拒绝），市、县级应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

二、集体土地上房屋***

　　集体土地上房屋***，补偿分为两种：***补偿和房屋产权置换，可以二选一，或者结合。

　　1、***补偿=房屋的重建成价 宅基地补偿;

　　2、房屋置换，权益人可以争取相同地段按合法面积拆一还一;

　　3、另外二者结合的，比如批准宅基地安置的，需要补偿房屋的重建成本价。

　　宅基地***补偿按照当地的补偿标准，一般地方***会公布区片综合地价，结合当地经济发展水平，每两三年会更新一次。

　　除了房屋本身的补偿，***房屋的附属设施、装饰装修费、搬家补助费、临时过渡安置费等其他因***而产生的必要费用，被***人也可以主张。

　　***补偿，不论是补偿标准还是补偿内容（不论参考周边市场价还是重置成新加），都需要遵守一个大原则，那就是合理补偿——即不得因为征收***降低被***人原有的生活居住水平。

　　同时提示被***人，基于******的***性和复杂性，不懂的一定及时咨询***律师，避免错失时机，错过了法定的***时效。

***补偿不合理，似乎是各地的通病。很少有看到什么地方开出的补偿价格能直接使被征收人满意并迅速签字的，似乎总要经过几次一来一往的讨价还价，甚至闹上，事情才***终得到平息。而在这大量的补偿不合理案件中，我们也经常会听到被***人对***公正性的质疑声，究竟是***有违公证，还是地方偏失？各位被***人，你怎么看？找一找，***要求保障被征收人的合法权益的条文真不少从立法层面来讲，我们其实是可以找出很多保障被征收人权益的条款的。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》中有明确的规定，征收补偿方案需要公布出来，并充分收集公众的意见，确需修改的，要进行修改，并告知修改情况。

除了征求公众意见的程序，针对旧城改造，还需要经过多数人的同意，一般来说各地对于同意比例的规定，都达到了80%-90%以上。

另外，正式实施***之前，还需要进行社会风险稳定评估，充分考量本次***的利弊，并适当对方案进行整改。

《关于进一步做好管理工作的通知》中也明确提到了，要确保被征收人的原有生活水平不降低，长远生计有保障。决不能让老百姓因为***，而被越拆越穷了。

立法者的本意：迁应惠及于民爱土***律师在这里大胆猜测立法者的用意，为何要设置这么一些要求？房屋，对于老百姓来说，大多是有情结的。俗话说得好，故土难迁，如果没什么特殊的情况，谁也不愿意搬离土生土长的房屋。一遇到***，所有人都得搬，生活环境将会发生重大改变。作为房屋征收实施单位，毕竟不是当地土生土长的老百姓，可能有些细节并不会重视到，制定出的方案也会相对笼统。

而设置征求公众意见和社会风险稳定评估的环节，可以充分了解当地老百姓的真实需求，以及本次***可能产生的影响，以此来调整出更为科学合理的方案。而针对涉及面广，户数多的旧城改造项目来说，不经过大多数人的同意就擅自开展项目，可能会对社会秩序产生重大影响，因此需要大多数人的同意，企业***赔偿标准，这一点是很有必要的。

我们可以明确的看出，在制定***、政策时，其实立法者是设身处地的思考了被***人的切身利益，也做出了很多有利于被***人的条款的，相信立法者的初衷也是更好的尊重被***人自己的意愿，不愿意完全凌驾于权利之上，希望***项目能真正成为老百姓的福利项目。立法本意与行政行为出现偏差，背后原因是实施细节出了问题但是，当一个项目在地方落实的时候，却出现了很大的问题。部分程序缺失、补偿方案不合理、老百姓根本利益得不到保障。这就出现了立法与行政的偏差。要说这其中的原因是什么？很大的可能性是因为过多的细节没有做到。

比方说征求公众意见和社会风险稳定评估这些程序，就是大多数征收方容易忽略和简化的。设想，一个征收补偿安置方案，由当地征收方单方面就做出了，没有征求过任何人的意见，具有浓烈的主观色彩，这样的方案，能具有多大程度的合理性？再者，***本身就是一件大事，有的老百姓一辈子都遇不到一次，如果该做的社会风险稳定评估没有做，我们很难预测，当项目开展时，可能会产生怎样的突发情况。而大部分的冲突，可能就源自于未知。***中，唯有依法行政方能保障被征收人合法权益在这里，爱土***律师也想呼吁一下，***既然规定出来了，就是有必要落实的，如果，只有立法而得不到落实，那再好的***，也将沦为一纸空文。所以征收方在实际实施征收行为时，就应该按照要求进行社会风险稳定评估，充分征求公众意见，严格区分什么情况可拆、可不拆、非拆不可，灵活的对待，切实做到为百姓利益做考虑，努力成为老百姓的父母官。

同时，各位被征收人，在征求公众意见期间，也要充分的表达自己对安置补偿方案的意见，如果***方没有按照程序走的，要积极的提出要求，这样也能促使双方更加有效与温和的谈拢补偿。

总的来说，征收方在实施征收的时候要站在老百姓的角度多加考虑考虑，严格遵守法定程序，***户在方案不合理或程序不规范时也要积极主动的提出要求。这样，才能更有效的使立法与行政更加贴合。