关于养殖场强拆补偿-养殖场强拆怎么办-潭柘寺镇养殖场

从他人手中转租门面，遭遇***，究竟该找谁来补偿呢？又能拿到多少补偿？重庆的黄女士与房东签订了长期租赁合同，投入了大量精力和财物对租赁的房屋进行装修改造，养殖场搬迁补偿不合理，结果却遇上了房屋***，面临其装修投入化为乌有的困境。黄女士起诉房东，要求房东给予***补偿，如何审判？

案例简介

黄女士多年租用廖某位于重庆市某处的房屋。2010年5月26日，黄女士与廖某签订《房屋出租协议书》，双方约定租赁期限从2010年6月19日至2013年6月19日。合同同时约定：“如因***行为***，廖某确需收回房屋，应提前一个月通知黄女士。房屋按实际租用时间计算，且廖某不付黄女士设施及装修费用等”。合同签订后，黄女士对该房屋重新进行了装修。2012年9月，该片区的房屋被江津区国土资源和房屋***征收，廖某于2012年9月27日与江津区土地房屋征收中心签订《国有土地上房屋征收***补偿协议书》，约定征收中心征收该房屋并***给廖某搬迁费、停产停业损失费、装饰装修补偿费、设备设施补偿费等费用。2012年9月30日，廖某向黄女士发出《通知》，告知黄女士因***需征收黄女士承租的房屋，请黄女士于2012年11月8日前将该房屋腾空后交还给廖某，同时解除双方签订的租赁合同。后黄女士起诉廖某，要求其补偿其因房屋征收所受到的装修损失以及其他损失。

裁判观点及结果

重庆市第五中级人院认为，普通房屋租赁合同履行过程中，出租房屋被***征收，被征收人与补偿对象是房屋所有权人。承不是被征收人，不属于征收补偿对象。征收补偿合同由***与产权人签订，合同权利人是产权人，承不享有征收补偿合同中的权利。承基于租赁合同，享有合同法上的权利。因此，***补偿争议款项按以下方式分配：

（一）搬迁费。本案双方约定出租方因征收可以行使合同解除权，并不再***搬迁费。因此，黄女士要求获得按照******给廖某的搬迁费，没有***和合同依据，不应当主张。但为适当平衡双方利益，本案承也是实际搬迁人，本院决定廖某给付黄女士搬迁费。

（二）积极搬迁奖励费。该费用属于出所有。

（三）设备设施补偿费。该费用属于实际价值赔偿，并非定型化赔偿，应当针对物的所有权人。因此设备设施补偿费应当由廖某***给黄女士。

（四）装饰装修损失费。该费用是***补偿被征收人的名目之一，是定型化的补偿，不以实际装饰装修的价值为标准。因此，该费用应属于出所有。

（五）停产停业损失。该费用是***补偿被征收人的名目而已，是***给被征收人的费用。

如下：廖某***黄女士搬迁费12495元、设备设施补偿费8870元，驳回黄女士要求廖某***积极搬迁奖励费、装饰装修损失费和停产停业损失的***请求。

律师分析：

本案中，黄女士与廖某签订的房屋租赁合同中约定了***条款，即“租赁房屋遇到***征收，关于养殖场强拆补偿，出提前通知承，须交回房屋，出不赔偿承设施及装修费用等”。在这种情况下因有合同约定，虽然对承租方来说风险较大，但***补偿分配应遵照双方当事人一致达成的协议处理。

如租赁双方并未在租赁合同中约定征收事项，此时承还可基于租赁合同主张出赔偿两种损失：

（一）装饰装修损失。承有权要求出赔偿装饰装修损失，但只能按照损失填平的原则，据实赔偿。

（二）停产停业损失。承可要求出***合同不能履行的停产停业损失。停产停业损失的赔偿金额应考虑承适当的另寻场地的***营业期，作为赔偿的期限，禁养区养殖场搬迁补偿，但应当以出获得的停产停业损失补偿为限。

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能继承的几种情况

已办理分户，并且拥有自己的宅基地

宅基地准则是一户一宅，既然已经分户并有了自己的宅基地，自然不能再继承。

已办理分户，但不符合宅基地申请条件

农村宅基地资源越来越紧缺，为了保护集体其他人员的利益，不符合条件的子女不能继承。

本身属于建筑的宅基地

未经任何审批，私自在耕地或空地上建的房子。这样的宅基地不仅不被确权，还会被村集体强制收回，根本不能继承。

不属于农村居民

由于特殊原因把迁走，取消农业前又没有把迁回来的子女，不能继承父母的宅基地。但可以继承宅基地上的房屋。需要注意的是这种房屋不能翻修。只能等房子自然坍塌后，村集体收回宅基地。

宅基地长期闲置或房屋长久失修

闲置时间超过两年以上的宅基地，或是常年无人居住的房屋，***后导致房屋坍塌的。这种宅基地都会被集体收回。子女不能继承。

超出宅基地使用面积的部分

宅基地也是有使用面积规定的。在此次土地确权工作中，超标的部分不会被确权，自然也就不能继承了。

三 继承***中涉宅基地房屋***案件的

一般思路和方法

继承***中涉宅基地房屋***案件的审理***和难点在于析产部分，首先需确定被***房屋的***人口；其次确定被继承人在宅基地上的房屋产权与份额，由***人口享有宅基地的***补偿，房屋产权人享有地上建筑物补偿；***后根据具体***政策分配其他***利益，确定被继承人的遗产范围。（一）***人口的认定

依据《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》，宅基地土地部分的***利益应归属于***人口。***人口一般为宅基地使用权人，即宅基地使用审核表上所列户中成员。随着宅基地上居住农户家庭成员发生婚丧嫁娶以及等变动，宅基地使用权人也随之变动。

1991年上海市进行了大规模的农村宅基地使用权登记，但自此之后再无统一的宅基地登记。现今并无宅基地使用权人的更新登记信息，宅基地使用权相关的***和行规亦不完善。具体***单位的认定应作为确定***人口的重要参考，潭柘寺镇养殖场，应以***政策和***单位人口清单来认定***人口。应当要求当事人提供相关***协议，若当事人无法提供或需验证真实性时，可前往当地***部门调取存档协议。如案例一中，根据当地***政策，吴某虽为外来人员但其被认定为***人口之一，应与其他***人口平均分配宅基地部分的***利益。

（二）宅基地房屋产权与份额的认定

宅基地房屋产权的取得一般有三种方式：一是农户经审批后初始建造取得，二是通过继承取得，三是通过翻建取得。房屋产权的认定方法与份额分配方式分别如下：